“已经加息两次了，年内还会再加，我每月的房贷支出增加不少，是不是应该提前还贷？”毫无疑问，这是近期各银行房贷业务经理们回答频率最高的大热问题。“客户咨询的问题中有七八成都是关于如何应对加息以及该不该提前还款的。”一家大型国有商业银行房贷部的负责人这样介绍。  记者连日来在我市各家银行采访获悉，央行连续两次加息后，房贷族每月支出较加息前增加了约7%，不少人开始坐不住了，左思右想盘算着是否提前还贷，以免付出更多的利息。

　　理财专家表示，投资理财是动态过程，要因时而变，因势而变，加息周期来临，及时对家庭财务安排进行重新布局是非常必要的。这一现象说明老百姓的财商普遍有所提高，是令人欣喜的事儿。针对是否要提前还贷的问题，专家提出建议，首先要分析眼下的经济和货币政策走向，看清大势，再根据自己的具体情况选择最恰当的方案，特别是在通货膨胀格局还将持续的情况下，盲目提前还贷并非上上之选。

　　■ 深圳特区报记者 李 焱

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　　还贷容易贷款难

　　过去几年间，个人按揭贷款是银行非常看重也是着力发展的零售业务品种，至今占据着银行零售贷款资产总额的70%至90%不等。市民买房要借款，可以选银行，还能享受首付和利率优惠，客户是银行的“座上客”。而如今，时移势异，特别是自去年下半年以来，国家实行从紧的货币调控政策，先后四次调整存款准备金率、两次上调存贷款利率，并严格对银行执行存贷比监管。信贷规模明显收缩，再叠加国家在房地产领域的严厉调控效应，个人房贷市场迅速变身为“卖方市场”。老百姓看得见的变化是，个人房贷“一贷难求”，不仅门槛提高、审批从严，而且首付上提、利率上浮，部分存贷比达标困难的银行甚至在实际操作中停止发放个人房贷。即使是刚需买房，市民也要排队等额度，因为银行要按月、按季均衡发放贷款。

　　来自监管机构的数据也显示，今年一季度，广东省新增房地产贷款同比剧减近5成。深圳银监局表示，截至3月末，全市房地产贷款增幅较去年同期回落3.67个百分点，其中房地产开发贷、个人住房贷余额都较去年同期明显回落。

　　目前，各家银行正在接受银监会更加严格的新一轮房贷压力测试，北京、上海、深圳、广州、重庆、杭州、南京等七大城市被列为房贷高风险地区。中央财经大学银行业研究中心主任郭田勇认为，下一步银监会会不会进一步紧缩房地产信贷政策，要看此轮压力测试的结果。但业内人士普遍认为，由于房地产调控难以一蹴而就，房贷作为市场资金供应的重要“水龙头”，收紧仍将是未来一段时间的主基调，银行发放房贷将会更加审慎。因此，“拥有银行房贷也是一种资金资源，在眼下还贷容易贷款难的情况下，是否急于提前还贷一定要慎重。”

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　　三种情况不宜改变还贷方式

　　记者采访了深圳中行、招商银行、深圳工行、兴业银行等多家银行的房贷专家，请他们从操作层面上为要不要提前还贷帮市民支支招。专家认为，贷款人如有以下三种情况，建议不要提前还贷：

　　情况一：申请贷款时享受了银行提供的优惠利率，尤其是7折的优惠幅度，仔细核算提前还贷的成本，会发现提前还贷反而不合算，因为利率优惠足可抵消多次加息后增加的支出。

　　市民古先生2008年8月拿到银行120万元的房贷，利率优惠为7折。央行加息后，今年1月起，陈先生的房贷月供增加约200多元。要不要提前还款？对此，银行理财专家认为，在当前信贷政策紧缩的大背景下，房贷族已不可能再获得利率优惠。像古先生这样已经享受了7折利率优惠的，即使多次加息后，也比现行利率要优惠不少。再考虑到通胀因素抵消了部分房贷利息成本，总体来讲贷款人还是比较实惠的。

　　银行理财专家为您算账：以此次5年期以上贷款加息0.2%计，如果以同样的幅度再加息5次，5年期以上贷款基准利率达到7.8%。贷款人如果有7折优惠，折后为5.46%；有8.5折优惠则为6.63%。也就是说即便再加息5次，实际仍然低于现行6.8%的基准利率。因此，已经享受利率优惠的房贷族完全不必急于提前还贷。

　　情况二：提前还贷的目的是节省利息支出，这要求贷款人手头有足够的余钱，而不是“拆东墙补西墙”，打乱自己的全部财务安排。

　　如果消费者使用的是等额本息还款法，且已进入还款阶段中期阶段，这时提前还款，所偿还的更多的是本金，实际能够节省的利息很有限。如果使用的是等额本金还款法，则要区分两种情况：处在还款初期(3年内)的话，提前还贷是比较划算的，因为月供中利息多于本金；如还款期已经达到1／4比如20年贷款已还了5年，此后在月供的本金和利息构成中，本金开始多于利息，提前还款所偿还的部分实际上更多的是本金，对降低利息成本帮助不大。

　　银行理财专家为您算账：刘女士在2000年1月以等额本息还款法申请了60万元20年期的银行按揭，至今年4月一共偿还了约56万元，这其中约46万元是付给银行的利息。在前期已经支付了利息“大头”的情况下，如果刘女士提前还款，那么所偿还的大部分是本金，而并非节省的利息。

　　情况三：如果市民有更好的投资渠道，投资收益能够超过利息支出，即使手头有空闲资金，也不要轻易提前还贷。理财专家提醒市民，目前正处于近年来最严峻的通胀时期，今年全年的通胀压力都难以明显缓解，预计年内将触及6%的水平。在这一背景下，负债反而最有利于借款人，因为债权金额是不变的，通胀会抵消借款人的成本支出。

　　同时，市面上各类理财产品收益也会水涨船高。记者近日观察发现，目前银行两至三个月的短期理财产品，年化收益率普遍提升到4%—5%之间；部分信托产品收益率达到10%以上；优质的公募和阳光私募基金都有较好的收益。如果把投资期限放长看，则更不乏优质品种。统计显示，国内公募股票型基金近5年的长期回报达到320.86%，超越沪深300指数近90个百分点；债券型基金业绩回报最为稳定，短中长期均取得正收益，近1年的收益率达到7.23%，同样超越同期国债指数表现。

　　理财专家表示，收益高的理财产品往往会有一定的门槛，需要投资者善于筹划资金，形成一定的规模效应，在作出是否提前还贷的决定前，建议投资者全盘考虑，找出收益最大化的资金调拨方案，避免“捡了芝麻丢了西瓜”的重大失误。

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　　提前还贷方式有讲究  

　　如果市民决定要提前还贷，理财专家给出的建议是：结合经济实力，综合考虑时间、机会成本，选准最佳还款方式。

　　买房往往是一个家庭长达十多二十年的财务计划安排，提前全部还贷需要足够的财力支撑，一般不适合大多数贷款人。选择部分提前还款方式最为普遍。

　　据介绍，部分提前还款方式有三种：一是部分提前还款，剩余的贷款保持每月还款额不变，将还款期限缩短；二是部分提前还款，剩余的贷款将每月还款额减少，保持还款期限不变；三是部分提前还款，剩余的贷款将每月还款额减少，同时将还款期限缩短。

　　需要注意的是，申请办理提前还贷，应提前做好几项准备工作：

　　首先，每家银行对提前还贷的要求不同，一般会写在贷款的合同中，贷款人在申请提前贷款的时候要认真阅读贷款合同，了解提前还贷的条件和限制。比如说有些银行规定必须供房一段时间如半年、一年之后才能提前还贷；有的银行对于提前还贷的资金有要求；有的银行会收取一定的手续费和违约金等。

　　其次，将提前还贷需要提供的相关文件资料准备齐全，以节省时间和精力。尤其是如果涉及到转按揭等复杂情况时，需要的文件会更复杂，要多听听专业人士的意见，避免不必要的纠纷和麻烦。

　　最后，提前还贷完成后，市民要记得办理注销抵押和退保手续。解除了抵押状态，房产的所有权才算完全归属购房者。据介绍，在2006年以前市民办理按揭贷款，都强制性地投保了“个人抵押贷款房屋综合保险”，一次性交清了全部保费。在贷款人提前偿还全部贷款后，相关保险合同也提前终止，贷款人可以携带保险单正本和提前还清贷款证明，到保险公司按月退还提前交的保费。以20万元、10年期的贷款计算，当初缴纳保费为1120元，如果4年内还完全部贷款，应收的保费为663元，可退保费457元。再扣除一定比例的退保手续费，贷款人实际拿到退保费会更少。  对此，保险专家建言，提前还贷后，将退保费转成普通家财险其实更划算，可以为房屋及室内附属设备、室内财产、室内盗抢风险、管道破裂及水渍风险等各类风险提供保障。如果退保后再重新投保普通家财险，一方面随着房屋使用年限增长，风险也增加，保费会相应提高；另一方面，重新投保家财险的保险期比较短，一般是一年一保，而转保则可以将保险期延长至5年—10年甚至更长，从而能享受相对低的保费优惠。

　　

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