与房价的僵持不下不同，近期部分城市土地市场的“退烧”要显著得多——地价下行，溢价率走低，底价成交乃至流拍现象也有所增多，“地王”似乎正在远去。业内关注：土地市场缘何“降温”？“地市”的退烧能否带动房价下行？ “十二五”开局之年，土地市场持续收缩，地方财政“耐受力”如何，会不会在调控上“打开缺口”？

　　核心提示

　　●土地市场缘何降温

　　日前，上海迪士尼板块的川沙C02－18地块顺利成交，楼板价为8980元／平方米；同一板块内的川沙A08－03地块，2009年的成交价曾达到14024元／平方米。这让很多业内人士感慨：一线城市土地市场真的“降温”了。

　　杭州，出让住宅用地共28幅，出让金总额123.31亿元，不及去年同期三分之二；北京，共成交土地60块，出让金总额为223亿元，同比分别减少21%和55%；上海，成交土地235幅，出让金累计375亿元，同比下降32%……一线城市今年前四个月土地市场的表现，可以用“波澜不惊”来形容。

　　此前，中国城市地价动态监测系统的数据显示，今年一季度，主要监测城市地价总体水平为2945元／平方米，其中居住用地价格为4349元／平方米，环比增长2.44%，同比增长10.23%，增幅均现收窄。有专家预测，如果这一趋势得以继续，一些城市土地出让金的收入将比去年大幅减少30%－60%。

　　中国指数研究院副院长陈晟说：“调控对土地市场的效果是显而易见的。”此轮调控，中央三令五申要求遏制地价过快上涨，国土资源部曾规定对招拍挂出让中溢价率超过50%、成交总价或单价创历史新高的地块，需上报主管部门等，地方政府在供地时更为审慎。其次，房企资金链明显趋于紧张。沪深两市136家地产上市公司的一季度数据显示，这些上市房企存货总量达到9865.13亿元，同比增长40%以上，而总负债达10458亿元，较去年同期增长41.27%。

　　●能否带动房价下行

　　相关部门“控地价”的决心坚定不移。5月12日，国土资源部提出，在坚持土地招标、拍卖、挂牌制度的同时，采用“限房价、竞地价”“限地价、竞房价”“综合评标”等出让方式，抑制居住用地出让价格的非理性上涨。

　　除价格外，今年土地市场的积极变化还体现在供应量和供应结构上。根据国土部门的计划，2011年全国住房用地计划供应量为21.8万公顷，分别比去年的计划供应量和实际供地量增加18.5%和72.6%。其中，保障性安居工程用地和中小套型商品房用地计划是17.13万公顷，占比78.6%，比去年提高2个百分点。保障性安居工程用地计划供应7.74万公顷，占比35.5%。

　　如此形势下，地市“退烧”能否带动房价下行？“考虑到商品房的开发周期，目前地块的价格变动对房价的最终影响将会在一至两年后体现出来；而保障房用地的大量供应及保障房的大规模建成供应，则将直接影响市场对房价的预期。这些都是有利于房价合理调整的积极因素。”陈晟说。

　　不过，“控地价”还不能与“控房价”之间直接画上等号。房价调整是一个“系统工程”。业内人士建议，要让“地市”“楼市”之间的调控效应实现良性互动，关键是要多部门在多个环节上落实调控政策，比如督促房企拿地后按规定及时开工建设、加大闲置土地处置力度，严管楼市“银根”、严查房企捂盘惜售，促使房企更多地通过销售回款实现融资等。

　　●地方政府能扛多久

　　“卖地”收入曾经是各地方政府重要的“粮草”来源。有些城市的土地出让金收入可占到地方财政收入的四五成甚至更多。今年是“十二五”开局之年，各地基础设施、城市建设任务繁重，资金需求量有增无减，地方融资平台贷款压力巨大；一旦土地市场持续收缩、“卖地”收入大幅减少，再加上调控之下房地产开发及交易税费收入的明显下降，将对地方政府的“耐受力”带来严峻考验。由此，房地产调控是否会刚性执行，也是人们疑惑的。

　　比如，海口市于今年2月底发布限购令后，一个月之内住宅用地既无新增供应，也无实际成交。税务部门的数据则显示，3月份当地建筑业营业税收入4425万元，同比下降33.1%；房地产业营业税收入5937万元，同比下降67.9%；一季度土地增值税收入14090万元，同比下降32.9%。在此形势下，“取消限购”的声音也随之而起。海口市政府相关负责人近日对外澄清“取消限购”传言，但地方“钱袋子”的压缩，却是实实在在的。楼市遭遇的调控“寒流”，对于长期依靠土地收入和投资拉动的一些地方政府而言，无疑产生了巨大的现实压力。

　　在不断收缩的土地市场面前，地方政府能“扛”多久，这关乎调控的最终成效。业内人士建议，应重新审视、界定房地产业的定位，通过考核制度、财税制度等全方位改革减轻地方财政对土地市场的依赖，减少调控阻力，从根本上抑制“卖地冲动”和“地王之争”。

　　(据新华社上海5月17日电)

　　浙江省国土资源厅出台规定

　　严禁捆绑出让住宅用地

　　深圳特区报讯 为进一步加强住房用地供应管理和调控，浙江省国土资源部门出台规定，严禁市县未经省级审查通过擅自发布土地出让公告。

　　记者17日从浙江省国土资源厅公布的通知中获悉，省国土资源部门将加强对市县出让公告的审查和监管，未经省级审查通过，不得发布出让公告。凡发现超面积出让、捆绑出让、“毛地”出让、住宅用地低容积率、出让主体“量体裁衣”设定唯一性、排他性的竞买或投标条件等违反政策规定的出让公告，将立即予以撤销，责令重新拟定出让方案。而且，对多次发布违规出让公告的市、县(市、区)，浙江省国土资源厅将予以通报。对违反规定出让的，将责令终止出让行为，并依法依规追究责任。(宗禾)

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　　西部二三线城市

　　房价看涨预期强

　　深圳特区报讯 受限购、加息等影响，西部二三线城市房地产市场观望情绪较浓，成交量加速下跌。但是，由于区域性特征明显，刚性需求还比较强，加之万科、保利等房地产企业纷纷购买土地布局房地产项目，市场看涨预期仍较强。

　　今年以来，贵阳商品房新增供应减少，登记销售量增幅回落，不过，房价仍在攀升。据贵阳市住房和城乡建设局统计，一季度，商品住房(不含经济适用住房)销售均价为每平方米5438元，同比上涨4.6%。

　　统计数据显示，3月份，70个大中城市里，仍有29个城市新建商品住宅价格环比涨幅超过0.5%，这些城市大部分属于二三线城市。

　　随着宏观调控不断发力，一线城市成交量迅速下跌，部分城市房价出现松动迹象。受此影响，万科、恒大、保利、首开等大型房地产开发商纷纷购买土地“转战”二三线城市。贵阳市房地产协会秘书长欧筑秋说，西部二三线城市房地产市场区域性特征明显，改善性需求、刚性需求仍然比较强，商品房销售量虽然在宏观调控作用下回落，但是房价仍在上涨。由于看好这些城市的房地产开发态势，万科、恒大、首开等知名品牌进驻布局，这会增加商品房供应，同时，市场竞争将更为激烈。

　　市场分析人士认为，短期来看，西部二三线城市房价可能会有波动，但不会出现大起大落；长期而言，仍将保持小幅上涨态势。贵州省社科院区域经济研究所所长宋明认为，与一线城市不同，西部二三线城市正处在城镇化加速发展时期，基础设施建设相对落后，居民改善生活条件的意愿比较强，市场需求潜力还很大。调控着力点应是增加供给，既要增加商品房，更要增加保障房供应。

　　宋明表示，目前，房地产市场正处于“胶着期”，二三线城市调控力度不能有丝毫松动，否则房价将会出现更大幅度上涨。 (欣华)

　　

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