楼市供应量加大 但由于热门项目少、大户型居多 整体销售情况不佳——

　　5月新盘签约率仅一成 创数月新低

　　上月入市新盘为调控新政实施后最多，但是当月开盘签约率不足一成，相比4月开盘项目当月平均售出四成的业绩来说明显下滑，5月入市项目可谓运气不佳。

　　数据

　　5月开盘项目 签约量仅8.4%

　　“京十五条”正式执行已逾百日，政府调控力度不减，极大地考验着房企的观望耐心和抗压能力。对于开发企业来说，央行不断加息、上调存款准备金，以及对房地产开发贷款的严格监管，都使得国内融资渠道接连受阻，融资成本一再放大。

　　年中临近，销售业绩和财务报表才是获得持续注资的强大吸附力，因此，加快推盘入市成为当下的主流。

　　数据显示，5月(截至29日)北京共有25个项目开盘，是今年单月推盘个数最多的一个月。

　　然而，北京市房地产交易管理网数据却显示，当月签约的住宅套数为608套，占供应量的10.7%，而签约面积则仅占供应面积的8.4%。

　　虽然有限购后签约后延的影响，但是从17个上市期房项目的签约情况来看，大部分比较低迷。签约率超过三成的仅有理想家园及远洋一方润园，这两个项目均相比之前价格均为持平或者有下调。

　　开发商加大优惠促进成交

　　5月取证、开盘节奏均呈加快之势，住宅供应量持续加大，楼市存量重上10万套的关口，供需关系发生重大逆转。       

　　对于开发企业来说，楼市的整体可售房源量不断增多，销售压力不断加大，各种融资渠道都要支付高额的资金成本，利息一般超过融资规模的15%。而如果通过优惠活动进行促销的话，则只需要10%以内的让利，便能够比较顺利地将销售收入转化为资金来源，加快资金周转，二者相比，显然后者更务实一些。

　　因此，越来越多的项目推出了幅度不等的打折优惠活动，并取得了一定成效。

　　亚豪机构数据显示，上周(5月23日-29日)，全市成交量超过50套的项目有4个，其成交均价低于开盘均价10%左右。

　　分析

　　热门项目少 大户型居多

　　北京中原分析认为，当月开盘项目成交低迷的主要原因，首先是热门项目少，5月供应的项目集中在大兴等郊区，相比4月供应的部分中低价项目来说，5月供应的项目郊区占比超过了八成，而均价依然高达21654元/平方米。大部分项目价格依然维持之前售价。

　　其次，供应面积过大，相比4月的中小户型项目比例高而言，5月供应的住宅平均单套面积高达127平方米，平均单套总价更是超过275万。而实际签约平均价格为20877元/平方米，签约单套总价在207万。

　　第三，投资及投机需求基本离市。目前近九成的市场交易都是刚性自住需求，第二套购房占比由新政前的15.6%降至10.9%，非本市户籍居民购房占比由40%多降至7.6%，市场需求经过100天的冷静已经降温。

　　预期

　　6月新开项目“稳中有降”       

　　据北京中原不完全统计，预计6月份全市开盘的项目总数为29个，其中超过8个项目已经连续数月预期入市，却因定价难、蓄客量不够等原因延期开盘。

　　同时，在29个项目中，有八成项目均面临定价难的问题，因为严格执行的“一房一价”政策，使得大部分开发商在定价问题上均更加谨慎。而且由于成交量持续下滑，蓄客量萎缩大半，预售证审批严格，目前住建委对项目的审批明显趋紧。而新项目如果选择低开的话，低开的幅度也很难掌握。

　　据分析，6月新供应项目的价格呈现出稳中有降的趋势，大部分确定预期价格的项目均与前期售价基本一致，部分项目在定价不变的情况下，提高了优惠或促销的幅度。

　　业内人士认为，虽然上半年，楼市供应紧张的现象依然难以得到缓解，但成交量的持续萎缩将有助于可售商品房库存量的逐渐累积。文/记者 张媛

　　

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