回笼资金难 本地二三线房企寻合作求生存

　　文/羊城晚报记者 张秀钦 

　　当下的楼市可谓冰火两重天。

　　一边是大型房企继续赚得盘满钵满；一边是部分中小房企寻求合作求生存的现象增加。5月刚过，就有大型房企迫不及待地公布了5月的靓丽业绩。碧桂园日前公布，2011年5月份实现合同销售金额约59亿元人民币，单月合同销售创集团历史新高；合同销售建筑面积约94万平方米。两者同比分别增长约164%及104%。与此同时，近期刚从别人手上接过一大型商业项目的知名房企，其拿项目的负责人最近还和多家中小房企有关负责人见面，目的是通过合作的方式，盘活中小房企半死不活的项目，在自己赚钱的同时也让中小房企得以继续生存。

　　“相对于北方的一些城市，广东目前中小房企更多还是希望通过合作而不是卖项目的方式来取得资金”。

　　中小房企生存遭遇压力

　　M小姐是电视节目制作人，因工作的原因，和众多房企关系密切。M小姐最近比较烦恼，因为除了工作之外，还有几个成为朋友的中小房企老板，请她帮忙看看哪些大型房企有钱又想扩张，可以收购他们正在开发的项目。

　　M小姐说，这些中小房企老板都非常急切，因为他们的资金都到了非常紧张的地步。

　　也许有人奇怪，今年以来众多上市房企公布的月度、季度销售业绩不是一路飘红吗？今年“五一”，广州不是众多楼盘收得盘满钵满吗？为何还有房企急着要卖出自己的项目？

　　其实，今年以来众多上市房企靓丽业绩背后，难以掩盖行业日子远没有以前好过的状况。某大型上市房企今年在广州以及其他城市的销售业绩都不错，在外界看来，他们的日子过得还挺滋润的。只是，他们的营销负责人说他们是“有苦自己知”，销售是不错，不过销售进度比原计划慢了很多，“原计划两个月卖完的货，结果却3个多月还没卖完。”而一些大型上市房企在北方一线城市的营销负责人日子过得更惨，广州一家上市房企天津地区营销负责人表示，受限购的影响，估计销售额会下降四成，但是今年的任务不降反升，“现在压力非常大”。

　　这并非上市房企自导自演的苦肉计，而是源自真实的反应。日前最热门的房地产新闻之一，就是100多家上市房企存货接近万亿。为什么会出现高存货？原因就是存货周转率的快速下滑。有统计报告指出，上市房企2010年末平均存货周转率仅0.3次，创出十年来新低，低于行业最低迷期2008年的0.31次。

　　在限购等政策的影响下，买家的购买行为谨慎了许多，买家在挑选楼盘的时候，更多倾向于品牌、上市房企。上市房企的日子尚且如此，部分中小房企的日子就更加难过。M小姐介绍，找他联系买家的一家中小房企，半年多时间只卖出了3套房子，就算楼盘曾经降价，也没有多少人来买；另一家开发别墅项目的房企，项目的位置还不错，定价也不高，但就是卖不出去。“这样下去企业怎么生存呢”？

　　其实，看看阳光家缘的统计数据就会发现，那些经常登上成交榜前列的楼盘、成交额还不错的楼盘，基本都被知名房企的项目所把持，一些小房企持续在售的项目，有时一两个月都没有一套成交。例如珠江新城一个项目，今年3月初至今，成交套数都停留在9套上面；珠江新城的另一个项目，今年3月初至今，只成交了一套单位；车陂的一个楼盘，3月初至今没有成交任何单位……这些房企也就一两个楼盘，如果背后没有其他资金来源，如何可以支撑下去？

　　一家中型房企的总经理告诉记者，因为前两年确实收成不错，现在还可以硬撑个半年左右时间，如果到时再卖不出房子，估计自己就要卷包袱走人了，“甚至我们老板都会熬不下去”。

　　粤房企暂倾向于合作而非“卖项目”

　　房企生存困难，还可以从企业猛增的并购中看出一些端倪。

　　大中华区著名创业投资与私募股权研究机构清科研究中心近日发布的《2011年第一季度中国并购市场研究报告》显示，今年一季度，房地产行业的并购活动最为活跃，共完成32起并购案例，占中国并购市场并购案例的14.1%。从并购金额来看，房地产行业排列第四，30起被披露的并购交易涉及金额，房地产就达12.73亿美元，占比为9%。Wind统计数据显示，2011年1月至5月末，国内房地产行业收购兼并金额已经达到193亿元，超过2010年全年150亿元的总量。而据了解，今年一季度，单在清远，大房企通过合作、收购等方式，取得的土地面积就达到了200多万平方米。

　　其实，房企并购每一年都会发生。但今年一季度并购案就超过了2009年，并购金额将近去年全年的一半，说明今年的并购会更加激烈，背后则是部分房企的生存状况艰难。

　　“今年我们到华中、东北等地区，政府的态度好了很多。”某知名房企负责拿地的负责人×先生透露，以往政府官员都会说他们的地很难拿，有很多人竞争。现在则是急切希望房企过去拿地，并且还可以有一些优惠。政府尚且如此，一些房企更加迫切，“甚至于一些非常好的地块，房企也以较实惠的价格拿出来转让，我们已经有多个项目在洽谈中”。

　　不过，M小姐所说的卖项目、卖企业，×先生在广东较少遇到。他所接触的广东房企，更多还是希望合作。“一般都是希望借用知名房企的资金、品牌，自己则以项目作为股份，来共同开发，然后再按照股权分账”。

　　“这也说明广东房企的资金相对还没有这么紧张。”X先生分析，但如果政策继续下去，目前的状况没有改善，“广东的一些房企也撑不了很长时间”。

　　

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