近日，多位业主投诉称“北新区一楼盘售楼认购书规定签订购房合同时必须律师见证”，“并交律师见证费”。业主们认为，此做法严重违反了自5月1日起开始实施的《广东省物价局关于商品房销售明码标价的规定》“属于违法收费，按照规定应由开发商退还律师费”。    业主：收取律师见证费违法欲追讨

　　近日，北新区有楼盘业主反映说，楼盘开发商在业主签订认购合同时强制认购者签署“共同委托广东某律师事务所提供律师见证服务”，并要求一次性付款的业主承担律师见证律500元，而按揭客户则须交律师费1250元，“此做法严重违反了自5月1日起开始实施的《广东省物价局关于商品房销售明码标价的规定》”“请物价部门为消费者讨回公道，按照规定应由开发商退还律师费”。

　　“这个收费肯定不合理，有提过不交，但没用。”该小区一位不愿透露姓名的业主认为“对方应该告知业主是否需要这项服务，需要就交钱，不需要就算了，不该以购房合同要挟业主一定要交律师费。事实上签合同是业主和开发商的事情，双方在自愿、公平的前提下可以完成签约，不需要律师见证，如果律师是代表开发商，那钱也应该是开发商付。”

　　此外，该小区业主还认为律师的立场也有问题“律师应该是以第三方的身份出现，但实际上，我的感觉就是代表开发商。我签合同的时候和律师争论了一个下午，最后他说，这个合同是统一印制的，不加附加条款，你可以不签。”还有业主反映说，在签购房合同的时候，“连律师的样子都没见到”。在08年购房的阿君说：“当时我是贷款买房的，应该交纳1250元律师费，但由于当时我没有见到律师在场并提出了疑问，最后只交了750元。”他还说：“我已经不是第一次买房了，但从来没听说过‘律师费’这个说法，但不交就没办法签合同，就买不了房。”

　　“刚开始我们不知道这个行为违法，后来看到2011年6月2日有报纸写了‘买楼收律师费违法’时才知道，请有关部门主持公道退还我们业主交纳的律师见证费。”

　　楼盘：享受服务理应付费

　　就这个问题，笔者致电了该楼盘有关负责人，其表示：“最近的确接到了类似投诉。”他承认该楼盘在卖房的时候，收取了律师见证费。“由于签购房合同是一个相当专业及谨慎的事情，如果签错了会很麻烦。为了保障签约顺利，就委托了律师事务所代办，负责签约、办按揭、提交按揭资料等工作。这个费用是律师事务所收的。”他说“当时买房的时候，业主签了委托书，已经享受了服务，事后不认数，显然不合理。”

　　对于业主反映“签约时律师不在现场”以及“被强制交费”的说法，他回应说：“签约的时候律师都在场，是律师负责签的合同。而且如果业主不同意该项服务，可以提出，由业主聘请律师办理或者自己办理。”

　　调查：江门奥园等几个楼盘均有该项收费

　　笔者在江门市区各大楼盘进行了广泛调查发现，江门奥园等几个楼盘有该项收费。例如奥园在计价时有一项1500元的杂费。在笔者追问下，该楼盘售楼小姐表示“需要交纳律师见证费，费用包含在1500元里面”，“因为请了律师见证合同，保障双方公正。”她还补充说：“一层楼几百万你都肯给，难道几百元你不肯给吗？有第三方作保证，对你们也有好处。”

　　笔者接着走访了天鹅湾、上城·骏园、五邑锦绣豪庭、凤山水岸等楼盘，均无发现“律师见证费”这项收费。

　　天鹅湾有关负责人表示“我们在买卖房屋的时候，都严格按照有关规定操作，很少会出现问题。作为卖方，我们还没有请过律师做见证，业主自己请了律师过来为合同把关倒还有一些。而目前，也暂未有打算推出该项业务。”

　　怡福房地产策划总监谭华驹表示：“对这个做法不是很熟悉，我们楼盘的合同签约都是自己负责，至于银行贷款按揭业务，有银行的专业人士跟进，所以没有这个服务。”而根据谭经理的了解，在中山地区，也很少听说有这个做法。

　　而广州一业内人士则说：“广州有很多楼盘都有类似做法，但是所占的比率不是十分清楚。”他说自己接触的项目里面暂时还没有提供过这个服务，但是该服务在广州起码有5年历史了。此外，他曾在天津工作，当地房地产行业也有律师见证这个做法。此外，还有业内人士透露，大多数情况下，开发商已经把律师见证费的成本打入房价，所以即使部分楼盘没有明确列出律师见证费的费用，最后也是买房人埋单。

　　争议一：该行为是否构成强买强卖？

　　缴纳律师见证费，业主认为这属于“强买强卖”，违反了国家有关公平买卖的规定。对此，法律界人士认为，这还难以构成强买强卖。因为“强买强卖”必须明确“谁强制、谁收费”这两个要素，两个要素需同时成立才构成“强买强卖”。在这个事件里面，开发商指定了律师事务所，但是收费方却是律师事务所，“谁强制、谁收费”两个要素并未同时满足，所以说它是“强买强卖”并不合适。

　　争议二：律师能否担任此项工作？

　　根据《中华人民共和国律师法》第三十九条规定，律师不得在同一案件中为双方当事人担任代理人。第四十七条也规定，律师在同一案件中为双方当事人担任代理人，由该区的市级或者直辖市的区人民政府司法行政部门给予警告，可以处五千元以下的罚款；有违法所得的，没收违法所得；情节严重的，给予停止执业三个月以下的处罚。但是，也有律师分析认为，本事件“不是诉讼案件，而是非诉业务，故这条只能参考”。

　　争议三：该服务该由谁付费？

　　在买卖双方中，律师是维护谁的权益？业主认为，律师站在开发商一边，维护开发商的权益，而且是由开发商委托提供服务的，应由开发商支付费用；开发商则认为，律师为业主签约贷款提供了服务，维护了业主的权益，应由业主交费。

　　对此，法律界人士分析，本事件中，律师提供的服务主要包括两项，一是代办按揭服务，二是合同把关或者说见证。从法律角度来说，这两笔费用应该分开计算。作为买房人，若是按揭贷款，那么办理按揭业务应该是买房人的责任。如果买房人不愿意自己去办理，而委托了律师或者其它人办理，理应谁委托，谁付费。然而，本次事件中，委托方是开发商，享受服务方为买房人，付费人也是买房人，可参考法律规定中的“无因管理”原则，即由受访者向律师提供合理补偿费用，律师不得盈利。至于第二个服务，合同把关见证，这个服务由买卖双方都共同享受，应由双方共同承担费用。

　　争议四：是否违法了“明码标价”规定？

　　发改委《商品房销售明码标价规定》明文规定，从5月1日起商品房销售实行一套一标价，并明确公示代收代办收费和物业服务收费，代收代办收费应当标明由消费者自愿选择，商品房经营者不得在标价之外加收任何未标明的费用。2011年5月1日前不受此规定约束，2011年5月1日后，则应严格按照此规定。若开发商收取没有公示的费用，即属违规。

　　争议五：费用能否追回？

　　追回律师见证费，是本次事件中业主的目的之一。律师建议，业主首先和开发商协商解决，若协商不成，可向有关政府部门投诉并由相关部门进行调解，若调解不成，只能向法院起诉。不过该律师表示，目前在国家法律层面未有对“见证”的全面解释或定性，仅仅是在《上海市律师见证业务操作指引(2008)》中出现过“见证”专门的解释。正因如此，本次事件该如何裁定或将颇具争议性。

　　此外，由于该事件中业主认为开发商提供的统一格式文本已没有商量或修改余地，对买房人不公平。根据合同法第五十四条规定，在订立合同时显失公平的，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。但是，具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权，撤销权消失。

　　政府部门：

　　将介入调查

　　据了解，目前该小区业主已致电12345政府热线投诉，而该投诉也已经转到蓬江区物价局。此外，该小区业主还致电了省物价局反映问题，目前正处于资料整理收集阶段。为此，笔者采访了江门市物价局有关负责人。据介绍，对物价方面的工作，一些重大行动会由市局带头进行，常规事务一般由三区物价局直接处理。针对本次事件，该负责人表示在物价局网站上也接到了相关投诉，“也十分重视”。但由于“对事件详情仍未十分清楚，目前对楼盘有无违规也不好下定论”。为此，近期内，该局将到该楼盘全面了解，协助事件解决。而且由于业主通过12345进行投诉，按照有关规定，无论事情能否马上解决，有关负责单位需在3-5个工作日内对事件做出回应。

　　采访手记：

　　房屋买卖纠纷多 建议自聘律师

　　复杂！这是笔者在本次采访中最深刻的感受。买房要交律师费，这看上去只是很简单的一个事件，然而背后牵涉的法律问题却错综复杂。由于争议点颇多，为了理清这个问题，笔者足足花了五个多小时咨询律师，终于理顺了其间的法律关系。在这个过程中，律师也坦言，目前国内法律还有一些不健全的地方，有空子可钻。而房屋买卖的纠纷向来都是五花八门，层出不穷，在不熟悉相关法律法规的情况下，为了更好地保护自身权益，避免纠纷，消费者若有条件的话，最好在房屋买卖时带上自聘律师较为稳妥。

　　文/图 肖艳霞

　　■法律在线

　　(第3期)

　　栏目宗旨：近年来，围绕房地产销售及物业管理的纠纷越来越多。商品房买卖当中法律问题有何新的变化和新的特点？买卖双方应当关注和重视哪些问题？为了让读者更好地了解及保证自身权益，本报开播【法律在线】栏目，答复读者咨询，咨询热线0750-3500083。

　　某小区业主提问：近日接到开发商通知，声称应部分业主的要求，地下车库(其实是防空设施)的车位准备一次性收取50年的租金70000元，说是每个月147元便宜给业主(现时是每个月收租金180元)，请问开发商的做法是否合理？另，想了解一下地下车库的车位能不能买卖？

　　广能律师事务所李建中回答：

　　根据人民防空法的规定，包括防空地下室在内的人民防空工程，战时必须服从防空需要，统一调配使用；在平时可按有偿使用的原则由投资者开发利用，收益归投资者所有。所以，防空地下室不得出售，但可以出租。而合同法规定，租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效；租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起也不得超过二十年。

　　因此，平时用作车库的防空地下室可以由投资者即开发商与业主签订期限最长为20年的租赁合同。至于租金的支付期限和方式，则完全由合同双方通过租赁合同平等自愿约定。

　　肖艳霞 梁晓琳

　　

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