参建房企应对“开工不等于续建”

　　■ 本报记者 谢 静

　　近日，住房和城乡建设部部长姜伟新公开表示，今年1000万套保障性安居工程必须在11月底全面开工，并强调保障性安居工程建设任务既是经济任务又是政治任务。

　　然而，6月16日，《证券日报》记者采访了多家参建保障房的知名国企后得知，在保障房建设过程中，存在诸多问题。即使住建部进一步督促保障房的全面开工建设，也恐难强迫房企再多进一步。

　　保障房竣工数量寥寥

　　6月4日，首开股份对外发布拟发行43亿元中期票据的公告。公告中同时指明，拟募集的资金将用于保障房建设当中。2010年年报中显示，首开今年筹划建设的保障房项目包括：英各庄一期、小屯馨城、大兴康乃馨城、常营畅心园以及马驹桥配建回迁房等项目。

　　6月16日，首开股份接受《证券日报》记者采访时，进一步指出，43亿元是票据发行的上限，且有可能分次发行。至于具体发行事宜，包括分次发行额度以及总发行额度则还未确定。“公司正在筹备发行的43亿元中期票据，正是用于上述5个保障房项目的建设”，首开股份在采访中如此回复。同时，首开股份指出，2011年计划保障房开复工120万平米，其中新开工64万平米，竣工3万平米。

　　也即，实力强大如首开股份，2011年拟竣工的保障房面积仅占比总施工面积的2.50%。同一日，中天城投董秘李俊接受《证券日报》记者采访时也表示，目前公司已有30万平米的公租房已经开工投建。不过，这也仅占比中天城投承诺的完成建筑面积1000万平米的3%。

　　李俊同时对记者表示，即使是这占比总规划3%的公租房项目，今年无法全部竣工。

　　低利润回报率为主要难题

　　“公司进行保障房建设，一般要求项目净利率在5%-8%之间”，首开股份对《证券日报》记者表示。不过，鉴于保障房业务自有资金比例可以降低到20%左右，“即使利润率较低，但自有资金的收益率仍然较为客观，其配套商业项目也可以弥补企业的利润水平”，首开股份如是回复。

　　同时，参加保障房还可以提升首开股份的品牌美誉度。但收获了赞美的同时，首开股份却未必能逃得开股东的“责难”。作为上市公司，首开股份在采访中表示，参建保障房最主要的难题，就是必须要满足上市公司对股东的投资回报要求。换句话说，房企参建保障房，必须付出公司的整体利润水平被拉低的代价。

　　事实上，不只是首开这样的大型国企愿意负起参建保障房的社会责任。某大型民营房企相关人员也曾私底下对《证券日报》记者提及，公司是真的愿意参与到保障房建设当中，“这并不是一句空话官话”。但是，作为上市企业，如何获得让股东满意的利润，是参建保障房不得不考虑的因素——“以我们以往的经验来看，建设保障房肯定是赔钱的”。

　　公租房流转机制尚待完善

　　公开资料显示，首开股份拟在今年开工建设的保障房项目，大多是经适房和两限房。事实上，保障房形式众多，其中另外一个被房企选择的，就是公租房。对于为何不选择参建公租房，首开股份如是回复：“公租房、廉租房等出租性的保障房形式退出机制不明确，占压公司较多资金，不利于开发企业较多的参与”。

　　事实上，公租房项目存在着成本回收期长、产权归属不清晰以及较难管理等诸多问题，并不被房企看好。

　　即便计划百分百建设公租房的中天城投，也自有其面对的难题。中天城投董秘李俊接受《证券日报》记者采访时表示，中天城投在建设好公租房后，打算将其作为物业长期持有。同时，“我们也呼吁如何建立一种能够将公租房项目资本化的机制，否则对企业来说，长期持有这么大规模又难以流转的物业(指公租房)，是一个几乎难以承受的负担”。因此，李俊认为，不能仅仅靠租金来回收公租房建设成本，而是通过将租金收入证券化的方法，让其在资本市场上流转起来。

　　“开工不等于续建，这需要大规模的资金”，李俊对《证券日报》记者表示，对资金的需求以及对体制的完善，仍旧是开发商们参建保障房建设中需要面对的难题。

　　专家呼吁：监督与创新并举

　　或许，住建部发出的11月底1000万套保障房开工的“督促令”，对于参建的上市房企来说，并不能算是具有实质意义。一位不愿具名的房企人士对《证券日报》记者提及，保障房的推进需要各个环节的配合，包括资金、政策、土地以及制度的完善——“我感觉保障房的推进挺难的”。而对于上文提及的“督促令”，“事实上，这并没有给公司带来额外压力，我们还是会按照计划实施保障房项目的建设”——某房企如此表述。

　　鉴于目前，保障房建设的资金以及相关制度都难称完善。政府的督促也自有其理由：6月15日，中国社会科学院工业经济研究所投资与市场研究室主曹建海对《证券日报》记者表示，保障房建设现状可以用以下几个词来形容：慢、偏、差以及应付。

　　具体来说，所谓“慢”是指进度慢，曹建海指出保障房建设与地方土地财政存在一定的冲突，因此在局部地区会遭遇抵制或是拖延等现象。据此，建议中央政府应该进行严厉的行政问责，监督地方政府调整项目资金配置，用于保障房项目的建设当中。

　　除去进程缓慢外，曹建海还认为保障房建设应规避乱上项目造成的资金浪费，同时引进社会单位和社会资金参与的制度创新，这也契合了参建保障房的开发商们的呼吁与需求。

　　最后，对于保障房建设当中存在的质量问题，则应严加监督，强化对建设单位的质量问责。

　　

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