约46平方米店铺月租高达150万港元

　　刘秋伟

　　香港铜锣湾罗素街铺位租金之贵，在亚洲绝无仅有，在全球也排名第二。

　　据“高力国际2011全球零售焦点”最近公布的报告指出，奢侈品零售市场已开始反弹，国际一线品牌趁机扩展至全球顶级购物商圈。其中，香港铜锣湾罗素街的商铺租金大幅上升，平均达1510美元／平方英尺／年(约合292.43人民币／平方米／天)，较2010年同比上升25.6%，仅次于纽约第五大道顶级零售商铺租的2150美元／平方英尺／年(约合416.41人民币／平方米／天)，超过法国巴黎香榭丽舍大道，成为全球商铺租金最贵街道第二位；今年才加入统计的香港皇后大道中也火速上榜，打入三甲，租金升29.4%，幅度超过罗素街。

　　一条原本破旧、简陋、潮湿的传统街市，自从20年前湾仔电车维修厂被拆卸，原址兴建时代广场之后，邻近的罗素街蜕变成名店林立的街道，便彻底改变了附近的面貌，成为许多国际品牌商垂涎之地，不能不令人惊叹！

　　■  深圳特区报驻香港记者 刘秋伟 文／图

　　国际名店将香港租金推向新高

　　说起香港罗素街，也许知道的人并不多。但一提香港时代广场，很多人都知道它就在铜锣湾。

　　而罗素街，就是时代广场门口的那条街，长仅几十米，地铺业主寥寥无几，租金却是铜锣湾最高的指标，也是最受欢迎的地标。

　　站在时代广场面向罗素街，可以看到不少名店林立，如太子钟表、ZENITH钟表(即将开业)、英皇钟表珠宝、诺基亚、SWAROVSHI、The Body Shop、莎莎、卓悦、Levi＇s等等，短短的一条罗素街，几乎被钟表、珠宝、金饰、化妆品或手机等走内地概念的店铺瓜分，而且不时被更有实力的老板以更高的租金“抢走”店铺。

　　时代广场与罗素街相对接的利园山道27号B地下，原来是一间专售大闸蟹、嘉湖粽等国内土特产的“上海老三阳”店，原租金仅30万港元，因业主上涨租金约2倍，今年4月27日送走最一批客人，结束在此经营已几十年的历史，如今招牌已换成“SWATCH”(斯沃琪，瑞士名表)；而罗素街58号铺地下及阁楼，现租客为太子珠宝钟表，刚以约330万元续租，较旧租高一倍；同是罗素街58号地铺的另一间店，一个多月前还高悬着“大上海钟表”的招牌，可眼下已变成ZENITH(LVMH旗下钟表品牌)。

　　据了解，罗素街58号地铺这间新店实用面积约46平方米，大上海钟表已租该铺超过10年，估计租金70万至80万港元，由于租约期满，业主狮子大开口涨租金，大上海钟表只好让出该旺铺。记者在铺面前看到，一位女子正高举写有“大上海钟表 利园山道5号 一分钟就到”等字样的牌子，在招揽顾客。

　　而店铺原址已披上写有“ZENITH OPENING SOON 2011”的大黑布，从敞开的门口可以看到正在装修。

　　据悉，该店铺已被LVMH旗下钟表品牌以每月150万元租下，租金之高，打破日前同区铜锣湾利园山道以及景隆街租金之纪录，成为亚洲租金最贵的铺王，也排名全球第二。

　　新租客的LVMH，是法国大型零售集团，多年来通过发展及收购，旗下品牌众多，范畴包括时装、钟表、香水等，而最知名的当然是皮具品牌LV。钟表方面，集团旗下钟表品牌有TAG HEUER、HUBLOT及ZENITH等，估计集团是想将旗下ZENITH钟表在罗素街设点，吸引内地旅客生意。

　　罗素街毕竟店少僧多，其周围的利园山道及波斯富街等街道，也迅速成为实力租户新注入点。

　　早前帝舵表以95万元承租铜锣湾恩平道铺位，较旧租高出1倍；卓悦最近租下铜锣湾景隆街4号一至四层铺位，每层约93平方米，总共约372平方米，最新月租为51万，而原先在此经营“2%”时装店多年的商家，月租仅约35万港元；有铜锣湾大业主之称的希慎兴业，旗下全新甲级商厦希慎广场即将落成，并获四大会计师行之一毕马威(KPMG)租用5层楼面，占该厦写字楼楼面约三分之一，预计明年第二季开幕，目前已有超过45%零售面积被预租。

　　随着更多的钟表珠宝店进驻，铜锣湾可能成为最多钟表珠宝店的地区，足以媲美名店云集的纽约第五街，以及巴黎的香榭丽舍大道。

　　对于租金飙升，业界人士认为，主要是内地自由行劲升有关，由于不少内地客户属消费豪客，如果想做自由行生意，宁愿以高租金抢位，也不放弃兵家必争之地，最终在旺区见到的店铺的种类越来越单一化，都是名牌店、表行、珠宝金行或银行，其他小生意根本难以负担高昂的租金，只能搬到非最旺地段或楼上铺。由于钟表生意兴隆，而且利润高，每只名表的售价，由数万元甚至过百万元，而内地客对此极为追捧，故对零售商来说，每月100多万港元的租金支出，也不算负担重。所以，钟表珠宝商对核心区店铺会继续吸纳，将进一步推高铺位租售价。

　　高力国际亚洲研究及咨询行政董事卢永辉表示：“亚洲经济的持续增长，推动区内零售市场高速上升。许多国际零售商看准中国内地游客的强大消费力，因而垂青区内正在增长中的零售市场。除了零售商租用商铺的需求外，亚洲的通胀压力也是租金上扬的原因。”

　　老房子40多年升值7000多倍

　　铜锣湾时代广场一带不但铺租贵，物业出售价也贵得令人咋舌。即使是一间用来摆放杂物、堆满垃圾，有如乱葬岗的烂屋，也有人抢着要，而且售价比豪宅还贵。

　　罗素街28号5楼一个连天台的唐楼住房，实用面积仅45平方米，近日被神秘人以1800万港元购入，每平方米价高达40万港元，跑马地礼顿山豪宅现均价也只有每平方米约28万港元。

　　这幢楼龄近半个世纪、无电梯的唐楼，楼上所有住房基本上已变成楼上铺，有餐厅、怀旧相机铺及性爱用品店等。而这个天价住房更是烂屋一间，门外走廊堆满纸皮盒、冷气机残骸及泥头等垃圾。

　　据了解，该住房于1967年第一手购入时，价格仅3万港元，上一个业主1988年以37万港元购入，现涨价至1800万港元，44年升值599倍！

　　香港土地注册处数据显示，这次天价抢罗素街旧楼者，去年11月已斥资1600万元购入毗邻罗素街26号5楼一个实用面积约43平方米的住房，且自2006年开始在罗素街不断购入，现在罗素街共有4个旧楼单位。

　　更有甚者，铜锣湾霎东街4号地铺，面积约79平方米，另连63平方米阁楼，近日以1.3亿港元成交，未计阁楼每平方米价高达165万港元。而业主1969年买入该房时，才花了12万港元，现成交价比业主42年前买入时高出1000倍之多。而相隔一间的霎东街2号地铺，面积仅74平方米，也被买家以1亿港元购入，原先在此经营37年之久的米芝莲一星级食肆“何洪记”云吞面店，不得不搬家。

　　这些地铺售价升幅之高，实为近年罕见，但还有更令你咋舌的。

　　最经典的是铜锣湾波斯富街76号及罗素街交界的黄金地铺，面积56平方米，今年1月被英皇集团以3.8亿元购入，较原业主1966年只花5万港元买进时升值7599倍！

　　物业售价及商铺租金的不断上涨，或许可以说明，奢侈品零售市道已重回金融海啸前水平，并超越整体零售市场增长，因而带动香港房地产业的蓬勃发展。但是，香港商铺租金升得如此“超乎想像”，致使一些走内地人概念的商铺纷纷进驻铜锣湾、尖沙咀等最有利的核心地段。涟漪效应下，原本身处核心地段的小商户被逼移往周边地段，周边地段内的原商户未能承担加租压力，最终无法经营，令不少特色老店结业，零售业同质化情况严重。

　　身兼牛奶公司集团(北亚区)地区董事的麦瑞琼表示，旗下7－11便利店在首季也有10多间店铺被业主逼迁或租金高昂而结业，“便利店再不便利”。

　　租金上升将推高通胀，最后转嫁给市民，也将影响香港竞争力，不少内地人均表示，香港物价经已变得越来越贵，货品优势是否得以维持尚未可知。

　　

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