一线城市土地市场持续低迷，地方政府赖以生存的土地出让收入恐将大幅减少，这无疑将影响整体投资水平，还有可能把地方债务问题显性化。

　　【《证券市场周刊》记者 王金】进入6月，北京、上海和广州等一线城市集中推出大批土地，但仍不能扭转4月份以来土地市场的低迷行情。目前，对房地产企业而言，稀缺的是资金，不是土地。如果调控政策不放松，这种情况很难改变。

　　在土地拍卖市场低迷之际，地方政府赖以生存的出让金在大幅减少，在口袋收紧的情况下，支出自然难以扩大，这无疑将拖累固定资产投资的增长，进而对GDP增长构成压力。

　　虽然目前固定资产投资和房地产开发投资依然维持较高的增速，1-5月固定资产投资增长25.8%，房地产开发投资增长34.6%，但投资存在一定的滞后性。不管是房地产新开工项目，还是固定资产新开工项目增长都比去年大幅下降，这已经预示着未来投资增速将非常吃力。

　　此外，地方政府土地出让金收入的减少还会使土地抵押贷款的信用危机日趋显性化。

　　地方土地出让金大减成势

　　近日，土地市场的一连串坏消息令地方政府坐不住了。

　　一季度，全国120个城市平均楼面地价1225元/平方米，环比下跌15%，同比下跌14%。

　　进入4月份，土地出让金由千亿以上规模迅速下降至786亿元。5月土地市场延续4月水平，土地出让金以及溢价水平仍然较低，流拍率提高。

　　一线城市中，北京、上海受政策影响最大，1-5月土地出让金分别同比下滑56%和37%。北京1-5月通过招拍挂方式出让住宅用地87.4公顷，不足年度计划供应量(1225公顷)的一成。

　　即便在此种情况下，北京朝阳区CBD剩余的9地块再度入市，北京土地部门近日表示，下一阶段北京还将有1200公顷经营性用地上市，土地供应充足。

　　上海市规划与国土管理局也公告，6月3日至6月29日，上海将有共计17幅地块出让，共计出让面积为76.8万平方米。

　　然而，相对地方政府的落花有意，开发商就显得流水无情了。

　　1-5月，除了深耕商业地产的SOHO中国拿地热情不减，各大开发商均放缓了拿地节奏。远洋地产(3377.HK)、龙湖地产(0960.HK)、雅居乐(3383.HK)等公司高管均向本刊记者表示，不一定会拿地。事实上，这些公司2011年以来几乎无土地入账。万科A(000002.SZ)高管对本刊记者表示，目前万科的新投资基本冻结，四季度之前，除非有特别吸引力的机会，万科将不考虑拿地。

　　经过2010年的积累，房企存货量达到历史高点。WIND数据显示，已经披露2010年年报的70家房企中，存货总额为8479.40亿元，同比增幅达41.70%。库存占资产的比重达到61.5%，超过2009年一季度的历史高点。

　　在当前信贷收紧、销量萎缩的背景下，上市的地产公司经营性现金流连续5个季度为负，据WIND数据统计，2010年末，70家上市房企经营活动产生现金流量净额为-683.72亿元，同比减少了246.58%。

　　经过一年多的房市调控，开发商试图通过减少销售量来维持价格不降，但囤积的存货越来越多，将不断地加大房地产商的资金紧张度。所以，对房地产企业而言，目前稀缺的是资金，不是土地。如果调控不放松，这种情况将愈演愈烈。库存高企，资金紧张，悲观预期，都使得房企拿地的能力和意愿持续低迷，新投资基本冻结。而地方政府土地财政格局短期内无法改变，供地冲动强烈，供需矛盾使得未来土地价格下行将是大概率事件。

　　地方财政危机尖锐

　　房企购地支出的减少，直接导致地方“土地财政”的规模萎缩。

　　一般来说，地方财政收入包括地方财政预算收入和预算外收入两部分。预算收入主要是地方税收收入以及中央税收返还和转移支付。预算外收入主要是土地出让金。

　　近年来，土地出让金逐年大幅递增。2010年全国土地出让成交总价款2.7万亿元，2009年土地出让总价款是1.59万亿元，2008年这一数字仅为9600多亿元。从2010年的统计数据可以看出，地方财政收入的50%—80%来自于房地产业，而北京、上海的这一比例都在60%以上。

　　可见，地方政府对土地出让金的依赖难以替代。而以目前的情形看，今年地方财政的“半壁江山”难保。

　　另外，土地价格如下跌，还将导致地方融资平台信用风险。地方政府融资是依靠土地担保才能够从银行获得贷款，这些担保又大多是建立在土地价格上涨预期之上。如果地价下跌，土地出让困难，地方融资平台也将难以为继，一些财力较弱而负债率高的地方政府将会发生信用危机。

　　据统计，截至2009年末，全国84个城市土地抵押贷款25856亿元，地方政府所抵押土地中，70%为住宅和商务用地，而中金公司估计2010年末土地抵押贷款约3万亿元。

　　拖累固定资产投资

　　宏观经济三驾马车中的投资对GDP的贡献率一直在60%以上，固定资产投资增速将在很大程度上继续影响今年GDP的增长。

　　从固定资产投资的行业分类看，房地产开发投资和基建投资分别占到了固定资产投资总额的23%和22%，二者之和接近固定资产投资的50%。

　　1-5月份，全国房地产开发投资18737亿元，同比增长34.6%。其中，住宅投资13290亿元，增长37.8%，仍保持着较高增长。

　　不过万科高管告诉本刊记者，房地产投资是个滞后的数据，由于2010年新开工增长比较快，新开工面积16.38亿平米，同比增长40.7%；所以今年在建规模比较大，持续投入比较多。但现在新开工的增长已经明显放慢了，1-5月，同比增长23.8%，这意味着最晚到2012年，房地产投资增速也会放缓。

　　但也需要注意，安信证券首席经济学家高善文指出，保障房建设和三四线城市房地产投资数据的不可得性给判断下半年固定资产投资的变化增加了不确定性。

　　据瑞银证券首席策略分析师陈李统计，从基建投资的资金来源看，地方政府投入是显著高于中央政府投入的。基建相关支出占到了地方财政支出的16%，高于中央财政支出11%的比率，绝对金额方面地方政府的投入也是中央政府的1.9倍左右。

　　过去几年土地出让收入占到了地方政府城市公共投资的37.5%左右。

　　所以，地方政府因为卖地收入减少且融资受阻，将会推迟基建投资，那么将影响到固定资产投资的近半，整体投资增速可能会显著回落，从而可能对30%左右的GDP增长产生负面影响。

　　据中金公司测算，虽然固定资产投资同比增长依然强劲，但5月当月固定资产投资经季调后环比增长1.02%，已比4月有所放缓，下半年投资增速可能逐步放慢。

　　因而，下半年土地市场的量价，将是预判调控政策能否放松的重要指标。

　　

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