调控时至今日，楼市仍然一派怪力乱神之相。 

　　国家统计局公布的最新数据显示，虽然1-5月，全国商品房销售面积32932万平方米，延续1-4月的低迷状态；5月70城市新建住宅价格上涨0.16%，创今年月度最低值。但与多数人预测相反，5月调控最紧的一线城市房价涨幅达到0.28%，远超过二线城市的0.18%和三线城市的0.13%。

　　另一个让不少人困惑的现象是，虽然国际信用评级机构标准普尔及穆迪将中国房地产业的评级展望由稳定调降至负面，但外资涌入中国楼市的步伐却呈现出加速态势。前5个月，外商投资中国房地产金额达266亿元，同比增长57.3%。

　　对后市究竟应该看空还是看多？真相或许藏在开发商的资金链中。业内人士分析，从众多房企频频通过各种手段融资“找钱”来看，房企现金流正面临考验。随着融资难度的升级，开发商或将不得不采取降价销售的策略回笼资金。

　　■南方日报记者 卢轶 实习生 常仙鹤

　　◎乱象一线城市房价仍在涨境外资金成房企融资首源

　　国家统计局发布的最新数据显示，1-5月份，全国商品房销售面积32932万平方米，同比增长9.1%，延续1-4月的低迷状态。

　　不过，根据70个城市房价指数测算，5月相比4月，70城市新建住宅价格仍在上涨，涨幅为0.16%。更出人意料的是，今年以来，由于限购等调控政策主要针对一线城市，多数业内人士预测今年一线城市将一片颓势，但从5月的数据来看，一线城市涨幅最大，为0.28%；三线城市涨幅反而最小，为0.13%。而且二线城市涨幅为0.18%。而一线城市环比房价已经连续两个月领跑二、三线城市。

　　另一个让人意外的现象发生在进入中国楼市的外资上。

　　6月15日，标普在一份亚洲房地产市场分析报告中预计，未来6至12个月内，中国新房销售价格可能会有10%左右的下降。标普还对30家中国房地产开发商的信用前景发表了评论，仅3家为投资级别，7家为“负面”。并警告称，若未来中国房企销售成绩倒退，会有更多房企评级下调至“负面”。

　　摩根士丹利也发布中国房地产市场研究报告，认为三季度中国内地开发商将推出更多新楼盘，且会提供进一步折扣，从而导致中国主要城市的销售均价进一步下降。

　　而在此之前的4月，国际评级机构穆迪就曾发布报告，将中国房地产业的信用评级展望由“稳定”调整为“负面”，认为中国房地产开发商未来将面临艰难的营运环境。

　　不过，从来自商务部的数据看，前5个月，外商投资中国房地产金额达266亿元，同比增长57.3%。而且从1-3月、1-4月外商投资房地产金额分别为144亿元、222亿元，同比增速分别达到45.2%、62.3%来看，今年以来外商投资中国房地产领域就一直保持高增长态势。

　　易城中国根据国内83家重点房企的大额融资记录统计分析，与2010年相比，2011年一季度各大房企融资渠道的变化较大，银行贷款的比例已经降至37%，境外资金已经成为第一大来源，占比达到39%，而2010年这一比例只有25%。

　　◎钱荒房企海外发债融资170亿美元龙头开发商已尝试促销

　　乱象的背后，至少可以剥离出几个信息。

　　从一线城市房价环比涨幅高于二三线城市来看，高端住宅是拉高一线城市房价的主要原因。上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭指出，在北京、上海、广州、深圳这类政策重点打压城市，近期依然有高端住宅卖得不错，说明长线投资需求并未跑光，尤其在高通胀的背景下，投资房地产仍是不少民间资本的选择。也就是说，目前楼市的投资投机需求仍未被挤压干净。

　　近期恒大、绿地、中海、碧桂园等部分项目出现开盘逆势走红、甚至几个人抢一套房的稀罕景象，其背后实际上是部分龙头开发商调整销售策略，采取降价促销的办法。这恰恰说明一般不受限购限贷政策约束的刚性需求，还是有很强的购房急迫性。

　　而就外资明里唱空暗地做多这一点，虽然不排除是国际舆论唱空中国楼市，让国内投资者乱了阵脚，以图从中抄底的可能，但从房企融资份额中银行贷款不断下降、外资利用度不断提高来看，在宏观货币政策逐渐收紧的背景下，房企资金链正面临着日益吃紧的情况。

　　标普提供的数据显示，去年年初至今，中国房地产公司在海外仅通过债券的融资规模已达170亿美元；其中，今年1-5月份，合计发债规模达到80亿美元。

　　◎四处找钱出让股权、信托融资、借壳上市

　　实际上，除了海外融资外，今年以来开发商早已开始通过各种渠道积极“找钱”。

　　地产巨头万科日前召开了今年第一次临时股东大会，正式审议并通过关于与华润集团合作的议案：贷款合同金额、利用的资金金额及共同投资金额总计约人民币44.2亿元；中国海外发展日前也发布公告称，与11家著名银行组成的银团签订一项62亿港元5年期的银团贷款。

　　一些央企则通过母公司注资的办法，如中铁房地产日前就获得母公司中国铁建的50亿元注资。中国海外、华润置地等房企获得贷款，与母公司的支持也密不可分。

　　还有通过出让股权的方式。如北京城建近期宣布，拟收购北京中鸿房地产开发有限公司持有的世纪鸿城公司45%股权及其相应债权；中粮地产也在同期发布公告称，通过上海证券交易所出售公司持有的招商证券970.07万股，之前已经出售1651.42万股，税后利润2.23亿元。

　　房地产信托也格外受到尤其是中小型开发商的亲睐。据中国信托协会统计，今年1-4月，房地产信托产品发行数量同比 增66.92%，募 集 资 金 同 比 增115.26%。房地产信托至少占据了整个信托业60%的业务。而从近几个月各个信托公司发行的房地产信托产品来看，大部分都投向中小开发商位于二、三线城市的住宅类项目，融资额大多在5亿元以内。

　　此外，还有通过借壳上市的办法。如金科集团借壳重组获批，47亿元资产注入ST东源。市场人士分析，从3月开始，借壳融资的数量明显增加，仅近期就有几家房企成功借壳。

　　◎下一步棋融资难度加大 只能降价促销

　　房企巨额融资行动折射出对资金的饥渴，但许多融资行为也提高了公司的财务风险。标普表示，由于2009年以来，中国的房屋供应量一直处于高位，加上强烈融资需求下的高杠杆率，标普对未来中国房地产公司的还款能力表示怀疑。此外，标普等评级机构此番下调对中国房地产公司的评级展望，也将会加大这些公司今后融资的难度。如近期香港市场已经出现中资房企的债券认购不足的情况。

　　业内人士分析，多数房企之所以宁可冒风险融资，也不愿意通过销售回笼资金，一部分原因是担心进入房价越降越没人买的怪圈。但随着融资难度越来越大，只有降价促销才是解决资金饥渴的真正出路。而从国内刚性需求的购房急迫性来看，只要优惠程度足够，房价达到心理价位，刚性需求就会积极入市。而由于通胀等因素影响，没有出路的民间资本也将成为支撑房企资金链的中坚力量。

　　

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