“2011年6月24日，对昆明这座城市来说将会是不同寻常的一天。

　　不寻常的理由是一场在海埂会议中心举行的土地拍卖会。拍卖标的为地块编号KC2008—32—A1和KC2008—32—A2的两块土地，面积不大，一共84亩，但是因其所处的地段及肩负的未来而抓人眼球。2007年，昆明市政府就开始征集CBD规划方案，省内地产龙头企业以及数家全国行业大腕，都曾对该地块表示了浓厚的兴趣，也针对这一地块做过详细的调研和评估。

　　自此之后，人们对于这一地块的关注度从未降低，直至2010年底，昆明市政府、市人大搬迁呈贡的日期确定，CBD核心区地块面向市场出让正式提上议程。与这几年间昆明市波澜壮阔的城市发展相匹配，CBD核心区地块也已不同于2007年的身价，短短数年，已经被赋予了更高更远的历史使命。凭借市中心区的核心地段和最具想象空间的未来，这84亩土地吸引了昆明土地拍卖史上最豪华的抢夺阵容，坊间议论纷纷，究竟鹿死谁手成为最大的悬念，CBD核心区地块身负四宗“最”点燃六月流光，6月24日的这场拍卖，变得非看不可。

　　谢晓燕 段俊/文

　　No.1

　　最佳位置

　　“地段为王”的真理又将被验证。

　　北京路与东风东路——两条纵横贯穿昆明主城的交通主动脉在原昆明市政府地块交汇，盖因市政府、市人大的搬迁，使得这块仅有84亩的主城CBD核心地块得以全新面貌示人。

　　从昆明主城商务分布的现状来看，基本呈现为一个“井”字分布，该区域内南北走向的主干道有北京路、白塔路，东西走向的主干道有东风东路、人民东路，其南北纵向与东西贯穿形成交叉之势，自然构成了约3.51平方公里的“井”字形布局，使之成为昆明市的地理中心和交通中心。至祥置业(中国)有限公司董事副总经理黄雷从商业地产运营的角度这样评价：CBD地块是目前昆明市场价值最高的区域之一，更是未来昆明主城核心价值的承载，其未来发展决定了昆明商务市场的价值空间。

　　更让跃跃欲试的开发商们感到振奋的是，按照规划，该地块将与东风广场、南亚之门形成三位一体的CBD，并定位为昆明城市CBD核心区，地下部分将与未来地铁2号线和地铁3号线连接，并与东风广场片区融为一体，这样的规划框架打造出的将是昆明市最大的商业中心，“这里也是昆明市目前唯一具备打造成为中央商务区核心区条件的区域。”一位参与CBD地块竞争的人士向《地产观察》记者表示，CBD周边汇集了强大城市功能配套、双地铁站口、充沛的人流，是昆明地上、地下的交通枢纽，也是昆明土地市场近十年来不可多得的黄金地块。

　　其地理位置产生的稀缺性，使得这84亩CBD核心区地块显得格外“扎眼”。当然，扎眼的不仅是稀缺性，还因其高达21.015亿起拍价。

　　No.2

　　最具悬念

　　放眼全国，对城市CBD地块的争夺历来悬念迭起，起拍价格均不菲，竞拍条件也越来越严苛。抬高竞争门槛，不仅可以筛掉一部分“混水摸鱼”的企业，还能确保竞拍者的群体素质。同时，企业之间的竞争也不单是实力和品牌的比拼，核心仍在于开发经验、规划能力等综合实力的较量。

　　2011年3月，昆明市政府第一次刊登拍卖公告，一石激起千层浪，众开发商摩拳擦掌意欲斩获CBD地块。然而，原定于3月25日的拍卖却因为规划调整戛然而止。5月18日，昆明市国土资源局再次发布该地块拍卖出让公告，对比两次公告，该地块有七个方面进行了调整：降低容积率、扩大面积(用地面积和建筑面积)、合并地块(从5宗合并为2宗)、整体竞拍、单纯性质(全部调整为商业金融用地)、提高总价(156560万元到210150万元)、提高限高(从100米—150米提高到300米)。

　　昆明星迪嘉拍卖有限公司相关负责人黄卫对媒体表示，把原规划150米的限高调整为300米，土地用途调整了住宅和绿地，成为纯商业金融用地，原因也就是要更加充分地让这个CBD核心地块释放它的功能，更好地服务城市、服务市民。

　　黄卫的解释与许多业内人士的分析不谋而合，但同时，新的调整，给CBD地块的拍卖又增加了一重悬念——6.5亿元的保证金是第一道门槛，有几家开发商可以顺利跨过？按照2011年如安街地块拍出的2800万元/亩的价格，CBD地块2500万元/亩的起拍价之上还有多少提升的空间？这一次拍卖会否成为昆明土地拍卖史上的一次里程碑？最终由谁坐拥CBD点睛昆明？

　　No.3

　　最强抢夺阵容

　　黄卫曾对媒体介绍，“第一次出拍卖公告至拍卖中止，来领取出让文件的企业达到30余家；而第二次出拍卖公告仅3天时间，已经有20余家企来领取资料了。”可见关注这一地块的企业不在少数。

　　拍卖即将在6月24日开场，但在拍卖开始前，媒体们从各方渠道都未能获知哪些买家将参与竞拍的确切信息，但从CBD地块出让的一些公开资料上，可以看出哪些企业对这一地块有或曾经有过强烈的关注。且不说最后是谁拿下CBD地块，此次出席的房企阵容必是昆明地产史上最华丽的一次。

　　2007年11月，昆明市公开征集昆明市城市中央公园及CBD核心区概念规划方案时，有九家企业提出过完整的规划、建设、营销方案：云南俊发、江东集团、保利云南、昆明万达、嘉华集团、嘉里建设、盛高置地、金融街控股、华润集团。他们中有云南本地龙头企业，有已涉足昆明地产开发的知名企业，更有华润这样的国内一线城市运营商。

　　进入6月来，这一流传于民间的竞拍企业名录的数量还在增加。其中既有本土房企大鳄，也有来自一线城市的数个专事商业地产开发大佬和香港地产商的身影。

　　针对参加竞拍的开发商应该具备哪些素质，黄雷认为，角逐这宗地块的开发商需要具备4个基本条件：1、雄厚的资金条件是前提；2、良好的商家资源是基础；3、成功的开发经验是保障；4、优质的企业品牌是亮点。

　　No.4

　　最大想象空间

　　CBD历来被誉为城市的聚宝盆，其集商业、商务、总部经济、居住于一体的业态格局衍生而出一套完整的产业链条，同时也是城市主要商业活动的载体。例如，纽约的曼哈顿、香港的中环和尖沙咀、上海浦东的陆家嘴。

　　自2007年昆明开始征集CBD规划方案至今，主城CBD地块如何规划，花落谁家悬念迭起。严格意义上讲昆明的CBD核心区缺位已久，其中潜藏着巨大市场需求，而未来CBD地块的规划方案将在未来很长一段时间，代言整个昆明商业发展的最高水准。

　　政府的意图也十分明确——昆明市CBD区的建设，要形成以商务、商贸和金融等服务业为主体的城市CBD核心区，达到改善昆明城市环境，不断提升昆明市的区域经济辐射能力和竞争力的目的。

　　昆明风之玲市场研究与咨询机构总经理石远表示CBD区整个功能来说商务是核心，CBD的总部经济、楼宇经济是政府所倡导的，商务集群是一个必然的趋势，构成中央商务区的核心，其完整的商业业态以及核心地段，加之超前的规划，势必会吸引一大批省内外大型企业总部进驻，就像美国的曼哈顿，高楼大厦背后不仅仅是公寓，而是在里边办公的企业和人群。

　　换言之，参与本次竞拍的企业除了具有较强的资金实力和类似开发经验外，在同等条件下，谁的规划方案更好，胜算的概率越高。

　　“谁提出的规划理念更有创意和前瞻性，意味着在未来实际销售中的溢价能力更有优势，届时竞拍企业的心理价位自然也更高、信心更足。”一位参与竞拍的人士告诉记者，最具悬念的比拼最终还是各家的设计方案，昆明CBD核心区尽管面积有限，但其对昆明未来商业发展和服务水平以及城市形象的提升起着举足轻重的作用。

　　

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