当调控重灾区通州进入14000元时代时，去年交易活跃、今年准备向中高端板块升级的大兴也相继出现了17000元起价的项目。上周末，继旭辉御府推出100套17600元/平方米起价的特价房后，领海朗文世家新一期索性以17000元/平方米起价开盘。两个项目先后打出17000元的价格，无疑打破了大兴区今年以来长期低迷的交易困局，也使得该区域的竞争进入明刀实枪的价格战中。

　　降价才是硬道理

　　上周末，记者走访了大兴部分在售项目。 在旭辉御府的销售现场，几乎所有的销售人员都在为购房人的咨询忙碌。一位销售人员匆匆介绍了下基本情况后，就又被其他购房人叫走，记者只好自己先看看沙盘和销控表，此后相继进来的两拨购房者都没人接待。

　　据销售人员介绍，这些人都是为100套特价房来的。“旭辉今年11周年，为了庆祝，全国多个项目一起联动，北京这边拿出100套特价房进行促销，起价只有17600元/平方米。要知道御府是旭辉按3万元标准打造的高端项目，现在这个价格绝对是成本价在销售。”该销售人员强调，这只是暂时性的促销，并不是降价，“除了特价的3栋楼，其他在售的5栋楼都是原来的价格，21000元的均价”。

　　在销控板上，记者看到100套房大部分均已被预订。而此前20天，该项目仅售出6套住宅。记者询问了一位在场购房者，她明确告诉记者，就是冲着这次特价来的，但是她觉得17600元的价格还是偏高了。

　　6月26日，领海朗文世家六期开盘，不仅起价降到了17000元/平方米，而且在7月3日前购房总价款优惠10万元，全款优惠400元/平米，贷款优惠200元/平米。开盘当日，受此优惠吸引前来的购房者络绎不绝，当天认购70余套，绿化率超过30%。

　　价格暗降早已开始

　　业内人士表示，旭辉御府和领海朗文世家只是将大兴的竞争态势公开化了，“其实大兴的价格战早就开始了。”

　　据其透露，目前大兴的在售项目实际成交价格远远低于对外宣称的价格。

　　记者在北京市房地产交易管理网上看到，5月1日，金地仰山拿到的最新一期预售许可证上，在售的11栋楼中，最高拟售价格为28086元/平方米，最低拟售价格为20277元/平方米，但实际成交均价仅为23030元/平方米。根据搜房网显示的信息，5月3日，该项目的销售价格尚为“最低19500元/平方米”，但进入6月，该项目高层板楼价格均价为19000元/平方米，花园洋房均价23000元/平方米。

　　目前大兴热销项目中建国际港，5月7日取得预售许可证的拟售价格均在23000元/平方米以上，其开盘时对外宣称价格为均价18000元/平方米，但目前实际成交价格仅为17886元/平方米。华润在大兴着力打造的高端项目华润公元九里目前尚未入市，但业内人士预计，面对残酷的市场现实，该项目的价格很难如愿。

　　大兴迎来供应高峰年

　　2008年以前大兴区发展相对滞后，形成了相对的“价格洼地”，近几年土地供应量放大。自2009年来，大兴出让包含居住属性的土地达到28块，建筑面积达557万平方米，仅次于房山区。此外，加上政策扶持引导，包括保利、绿地、中建、金融街控股等大批知名开发商纷纷入驻大兴，使得大兴也成为楼市新热点区域。

　　今年以来，大兴凭借近30个楼盘在售、超过200万平方米的庞大供应量，其中纯新建商品房达到17个，当之无愧地成为如今京城楼市的“主战场”。 大兴供应项目在5月以后出现上涨。今年5月以来，大兴楼市进入放量高峰期。据亚豪机构统计，仅仅今年5月单月，大兴区新开盘项目为5个，包括金地仰山、中建·国际港、鸿坤理想城、红木林、金融街·金色漫香郡。

　　其中，中建·国际港、红木林两项目均是首次开盘的纯新盘项目，户型设计以一居、两居为主，均价在19000元/平米左右，总价水平多在100万-150万之间。5月份，大兴区新入市的这5个项目，供应套数为2183套，占全市当月总供应比重的26.5%，大兴区的供应量对于京城楼市的影响是比较大的。

　　2009年至2010年，大兴区出让的住宅用地达22宗，规划建筑面积达496.1万平米。由于近两年大兴区住宅用地集中出让，会导致未来商品房供应量的进一步增加。据亚豪机构调查统计，目前大兴区待售的新盘项目有近20个，其中有多个项目将会在下半年开盘销售，例如兴创屹墅、保利新茉莉公馆、旭辉御府等。从物业类型来看，以普通住宅项目居多，低密度项目次之。

　　亚豪机构副总经理高姗分析指出，在目前的政策打压及市场需求低迷的环境下，大兴楼市的供需关系将发生明显的变化，供大于求现象的发生，势必会加剧销售的难度。如果出现集中供应的现象，那么较大的销售压力无疑会影响到楼盘定价。

　　据亚豪机构调查统计，5月份，大兴区商品住宅的成交均价为18331元/平米，与今年2月份成交价格的最高峰相比已经下降了16.1%。因此，高姗预计，如果下半年供应量出现了较大的增长，那么大兴区很可能会出现房价的下滑。

　　签约率仅为29%

　　不少项目的销售只能用惨淡形容。以今年大兴第一个取得预售证的项目“果岭华舍”为例，该项目于今年1月7日拿到预售证，截至6月28日，该项目推出的48套房源至今只卖出1套。

　　根据链家地产市场研究部统计，按照行政区域来看，2011上半年新建期房商品住宅供应量最多的前五位是房山、大兴、朝阳、通州、昌平，占比分别是22%、17%、13%、10%、8%。不过，从销售状况来看，成交最好的是房山，签约率达到64%，排名最后的五位是昌平、海淀、门头沟、通州、大兴，签约率分别是2%、9%、14%、19%和29%。

　　“大兴楼市中不少项目大户型太集中。”北京中原地产市场总监张大伟表示，今年大兴有多个项目供应房源单套平均超过了120平方米，其他项目也大部分在100平方米左右，面积大自然总价就高。“这使得自住需求转移到了房山等房型更合理、总价更低的地区，而改善性需求又大部分青睐城区。”

　　刚需项目热销

　　没有卖不出去的房子，只有卖不出去的价格。什么时候，什么地区，只要有价格合适、品质优良的项目，从来不缺少购买力。作为大兴区域最具性价比之一的项目——金色漫香郡就证明了这一点。

　　5月28日，金色漫香郡三期开盘。良好的环境与合理的价位吸引了近千组购房者现场选房。据工作人员介绍，选房活动从8点开始，但从凌晨6点左右，便有人陆续赶来。截至当日上午10点，前来选房的人已超过1000人。到下午4点，金色漫香郡本次所推出的700套房源，已认购500余套，占比超过七成。

　　记者在大兴康庄路充满南加州建筑风格的“红木林”售楼处调查发现，这个北京城建是针对刚需市场打造的项目，因为活力、阳光的南加州风格和丰富的户型受到刚性需求者的追捧，不少年轻情侣将“红木林”作为未来的“婚房”。

　　品质升级惠及购房者

　　-品质篇

　　虽然价格战硝烟初起，但对购房者而言，却是一个喜讯。

　　据记者了解，从2009年开始，大兴就逐步进入品牌竞争、产品升级的进程中，绿地、保利、金地、华润、中建、旭辉、城建等大批品牌开发商云集大兴，对大兴区域的产品升级做出了积极的推动作用。

　　去年年底，地铁大兴线的开通和兴华大街的扩宽修整，使得大兴一扫往日暴土狼烟的“建设工地”容貌，呈现出一派都市新区的全新景象。当然，大兴的房价也随着崭新的市容市貌，攀升到新的高度，进驻企业纷纷表示要在大兴打造高端项目。旭辉御府、华润公元九里、金地仰山等项目都将目标瞄准了改善性需求，项目品质高端化，户型舒适、奢侈化，园林打造精益求精化。

　　以旭辉御府为例，在去年旭辉紫郡的热销基础上，旭辉集团精心打造了旭辉御府的项目。建筑方面采用了赖特建筑理念，在小区园林景观的打造上，将草原式建筑特色与项目地块特色有机结合，形成“园包房、房包院”、七重景观层层深入的格局，约3700平米私家会所和双泳池的设计，在大兴区域甚为少见。

　　华润对公元九里的期待，并不亚于旭辉对御府的期待，主力户型为160-350平米的花园大宅，再加上精装修和园林水系，已经引得不少关注大兴高端项目的购房者频频咨询。

　　在刚需产品方面，无论是2009年的绿地新里西斯莱、2010年的保利茉莉公馆，还是今年的中建国际港、金融街金色漫香郡、城建红木林等，其户型设计、园林景观、建筑立面等，均比2009年之前大兴的普遍产品品质，有了大幅度的提高。

　　-对话开发商·东亚新华地产新闻发言人韩磊

　　大兴改善性项目有压力

　　据东亚新华地产的数据显示，大兴在售项目目前的销售情况较为平稳，一些刚需项目卖得也不错，比如东亚的马赛公馆，去年9月份开盘到今年5月份，所有房源都已经售罄。同时，处于该区域的绿地·新里西斯莱公馆一个月的销售量也少于100套，一些适合刚需客户的小户型产品市场是可以接受的。但另外一方面，一些面积在130平方米以上的项目销售的压力较大，户型大就意味着总价高，这类改善型的产品受市场调控的影响较大。

　　大兴潜力还未真正释放

　　北京城建新城兴业副总经理王健

　　作为距北京城区最近的“新城”，大兴区域多重利好已经无需赘述，地铁4号线与大兴线的贯通打破大兴与城区之间的交通“瓶颈”， 包括城建、绿地、金融街等品牌名企扎堆打造大兴，也带动了整个区域配套集体升级。城建身处其中，更要做强、做大，目前大兴潜力还未真正释放出来，相信随着北京第二机场的修建、2900亿南城投资计划、大兴新城建设还在不断进行着，未来这里的价值更是无可比拟。

　　-专家观点·中原地产华北区董事总经理李文杰

　　供应增加致使价格波动

　　随着4号线的运营，大兴区域逐渐成熟，相对其他部分区域而言，配套和交通都比较到位，在这种背景下，大兴大部分项目的价格是属于比较合理的价位。随着供应的增加，部分项目的价格出现了明显的波动，但预计波动不会太大。整体来说，大兴区和通州区是有明显区别的，通州的房价是随着CBD等区域大量的投资者涌入而推高的，然而大兴区是一步步走上来的。至于后续的房价走势还要看市场的变化。记者： 鲁欢 邢飞 桂瑰

　　

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