一个商业地产项目，8年间，引发了上千起诉讼，政府、银行、国企、民企及800位业主都牵涉其中——北京恒泰基业公司开发的木樨园世贸商业中心项目已成巨大漩涡，正让越来越多的人深受其害

　　文  本刊记者 吕斌

　　“由于法院的开庭通知一直无法送达给恒泰基业公司，法院决定采取公告的方式送达，所以原定5月底开庭的案子，不得不延后到8月初。”6月27日，北京木樨园世贸商业中心一位业主代表告诉《法人》记者。

　　自5月份开始，木樨园世贸商业中心120余位业主陆续接到了因停止月供被光大银行起诉的消息，这些业主仅是木樨园世贸商业中心业主贷款违约系列案的第一拨。接下来，在光大银行办理贷款的数百位业主都将陆续接到法院的传票。就《法人》记者了解，数十位在广东发展银行办理按揭贷款的业主，也遭遇了断贷，广发行已启动司法程序，不日将提交诉状。

　　一个项目的几百位业主因断贷被银行同时起诉，这在国内房地产行业恐怕是极为罕见的。而众多业主被诉的根源，则是他们的老对头——木樨园世贸商业中心的开发商恒泰基业单方面断贷所致。按照业主与恒泰基业之前的协议，业主委托恒泰基业统一经营商铺出租，恒泰基业则需用租金收益替贷款业主偿还银行按揭。但自2010年8月份起，恒泰基业突然全面断贷。

　　若算上这批诉讼，围绕业主与恒泰基业就木樨园世贸商业中心买卖纠纷产生的诉讼，已不下千起。其中仅业主获得的有效胜诉判决就多达800起，但问题始终未能得到解决(2009年5期、2009年12期、2010年3期《法人》杂志曾以《北京700名业主维权幕后》、《温州老板的京城圈钱江湖》、《安徽东辰集团3亿元借款缺失之谜》为题做过详细报道)。

　　“自从8年前买了这些商铺，我们这些业主的命运就被恒泰基业公司玩弄于股掌，8年过去了，我们当初数十万、数百万购买的商铺，直到现在也无法办理产权证，巨额投资无法收回，租金收益也由恒泰基业享受，现在我们连银行按揭也得自己还了。”业主们对此万分无奈。

　　百位业主被诉仅是开始

　　“据我所知，在光大银行贷款的业主占到贷款业主总数的90%左右，至少也有300多户，光大银行在第一拨诉讼中起诉了120余户，剩下的业主被起诉，只是时间的问题。”业主代表说，加上在广发银行办理贷款的数十位业主，仅这一轮因为恒泰基业停止还贷被诉的业主，保守估计就有400人。

　　“8月初开始，这几百场诉讼将陆续开庭。别的不说，对于司法资源也是一种严重浪费吧。”业主代表表示，问题拖了这多年得不到解决，期间，掌握商铺管理权的恒泰基业不断的拉别人下水，造成的债务债权关系越来越复杂，诉讼也越来越多。

　　其实，在木樨园世贸商业中心纠纷过程中，业主因贷款问题被银行起诉并非首次，早在2008年，商贸城一层及地下一层就曾被法院公告拍卖过，理由同样是因为业主停止还贷。

　　按照一般商业银行的规定，贷款人在停止还贷连续3个月之后，银行将启动司法程序。当时的交通银行就将两层商铺的共计30余位“业主”诉上了法庭。这30余位业主之所以打上“引号”，是因为并不能证明他们是真正购买商铺的业主，因为这些商铺在后来又被卖给了现在的业主们。

　　“许多小业主买了一层和地下一层，却还不知道这些商铺实际上已经被恒泰基业卖过，并曾向交通银行办理过按揭贷款。”业主代表说，他们怀疑第一次的买卖行为是恒泰基业为骗取银行贷款而虚构的。

　　据业主们调查，这一批商铺的面积都非常大，整个两层仅分为22块大面积单位，平均每个商铺的售价高达近千万，一般人是无力购买的。而在第二次销售中，小业主购买的是经过详细分割的几平米到上百平米不等的商铺，与商贸城其他楼层的情况并无二致。

　　“表面看恒泰基业的断贷行为属于合同违约。实际上，恒泰基业涉嫌先利用业主的身份向银行贷款，再将房产卖给业主，这样既圈到了资金，又没有成为银行的债务人。”在接受《法人》记者采访时，国内知名的秦兵房产建筑律师团成员、房地产法律专家乔威表示。由于分散业主的维权力量有限，比起银行的高效追债能力相差很远，对于恒泰基业来说，这是拖欠债务的好方法。

　　恒泰基业连环债

　　2003年左右，近千位业主通过各种途径看到了由北京恒泰基业开发的木樨园世贸商业中心的销售信息。这家当时打着“区政府重点项目，含政府股份”旗号的商业地产项目，一推出就吸引了大家的眼球。

　　“按照当时的宣传信息，丰台区国资委的三产公司瑞泰是其大股东，占股33%，出于对政府的信任，很多人购买了商铺。”据业主介绍，这栋高11层，每层被分割成几平米至上百平米商铺不等的大楼，以商铺为单位出售给了800多位业主。

　　为产生集群效应，按照当时约定，销售完成后，业主们与恒泰基业签订代理合同，授权恒泰基业全面代理商铺的出租、管理工作，期限为4年。恒泰基业则保证每年返还业主购房款的10%作为出租收益，其中包括为贷款业主偿还月供。

　　但在恒泰基业的手中，木樨园世贸商业中心的经营一直都不顺利。恒泰基业先后把商铺经营权出租给多家企业，并在业主不知情的情况下，将原本独立的商铺全部打通，成了一个整体空间，这也为业主们长达8年无法办理产权证明埋下了伏笔。此外，由于租赁权及租金问题，恒泰基业还与承租企业打起了官司。

　　期间，恒泰基业还引入了一个大股东——淮南东辰集团旗下联辰投资公司(下称“联辰公司”)，联辰公司仅花费2000万元的代价，就成为恒泰基业第一大股东。蹊跷的是，联辰公司虽然付出的代价不大，却附带了另一项条件——让母公司淮南东辰集团向恒泰基业借款2.93亿元，而还款期限仅为3个月。

　　实际上，4年过去了，身为国有企业的淮南东辰集团，到现在也没有完全收回这笔糊涂账。在2007年借款期限到期后，东辰集团曾对恒泰基业提起诉讼，要求其偿还借款，后经司法程序，安徽高院在执行中将商贸城7至11层给付东辰集团抵债。但是仍有几千万的剩余债务，于是东辰集团为了保护自己的利益，最终虽然在明知2-6层大部分为小业主产权的情况下还是选择“利用”法律手段另淮南中院在2010年7月初查封了整栋大楼。使业主的产权办理更加遥遥无期。

　　即使在被抵债的7层中，也有部分商铺被恒泰基业卖给了小业主。获知情况后的业主们急忙采取措施，他们向法院提交执行异议，认为自己合法拥有的商铺被法院执行，自己却不知情，严重侵犯了自己的权益。几经波折之后，法院最后将部分已购买的商铺从楼层中剔除出来，执行剩下的面积。

　　“这下问题更复杂了，本来商铺之间的界限就被打破了，都分不清哪个是哪个，其中又有部分不能执行，难道东辰集团拿到这些楼层后还能把我们的商铺留出来，只对剩下的面积行使处置权吗！”一位业主代表告诉《法人》记者。

　　从2007年开始，大批业主走上了维权路，一轮又一轮诉状被递交到法院，一些业主本来有份体面的工作和不错的收入，自从买了商铺之后，生活便彻底改变，打官司、上访，成了他们这几年主要的工作。由于几轮诉讼中往往包含案中案，经常是这个诉讼还没打完又发现了新的问题，有的业主不得不为此辞去工作，大部分时间都在应对维权和诉讼。

　　在业委会和业主的共同努力下，前几轮业主诉恒泰基业商品房销售合同纠纷即商铺确权的官司，业主几乎全部胜诉。仅少部分业主要求退铺，也都赢了官司。

　　千起诉讼背后

　　官司赢了，事情还远远没有结束——产权证办不了，投资收益拿不回，恒泰基业还和区政府、联辰公司等股东存在纠纷及诉讼，中间再夹杂着数家银行针对业主按揭违约的大量诉讼，木樨园商贸城因此产生的连环诉讼已有千起，到现在仍有纠纷及诉讼不断冒出，根本看不到事态解决的希望。

　　按照合同约定，恒泰基业需在一年内为业主办理产权证，但时至今日，已经过去近8年时间，尽管就此问题的诉讼大部分业主胜诉，但产权证仍遥遥无期。其中一个核心原因是，已被打通的商铺难以测算具体位置和面积。

　　据业主介绍，恒泰基业当年对此事的解释是：4年的租期太短，难以吸引优质商户，租期长一些，业主的收益也会更稳定。至于被打通的商铺，恒泰基业则认为更加不是问题，当初为了分割销售，这些商铺本来就是打得简易隔断加以区别，等以后业主想收回商铺经营权，公司按照原样恢复就可以了。

　　业主们信以为真，但他们万万没想到，从那时起，他们的商铺再也没有恢复原样。

　　在此问题上，乔威认为，业主维权的最有效方法是自行组织集资，聘请测量机构对每个商铺的具体位置和面积进行测算，这个结果既能推翻恒泰基业不办理产权证的借口，又将成为要求开发商办理产权证的证据。

　　“目前看来，此案很可能是开发商精心策划好的一起类似非法集资的骗局，开发商从一开始就没有想把房产卖给小业主，也没有打算让小业主获利，只是借用了小业主们的资金，进行其它投资或获利行为。”乔威告诉《法人》记者。

　　小业主至今没有产权证，将来可能造成开发商以低价强行回购房产的有利态势，没有房产证，开发商可以以低成本偿还小业主购房款和低额利息后，将房产收回，重新进行新的投资获利。

　　“小业主在此案件中只是开发商利用的工具，不是真正的‘业主’。”乔威表示，此类案件虽不常见，但却时有发生，比如之前轰动一时的碧溪家居广场案。而此类问题产生的原因在于法律在此方面没有具体的约束，此类案件介于合同违约与非法集资之间的法律关系。

　　“恒泰基业本可以独立出租该房产，但却先卖后作为经营者再出租，从中渔利，实际上是在一个房产上赚取出售和出租两份利润。”乔威认为。

　　尽管恒泰基业的相关部门负责人承诺接受《法人》记者的采访，但截至发稿，仍未有任何回复。

　　千位业主的维权路为何无终点

　　没完没了的诉讼还在进行中，有业主又了解到，相关迹象显示，恒泰基业正计划获得木樨园世贸商业中心二、三期的开发权。一个烂摊子还没理清楚，恒泰基业又打起了后期开发的主意。

　　实际上，恒泰基业欲进行二、三期开发并非首次，早在数年前就有此意，但是因为一期业主的维权事态，丰台区政府没有同意其继续开发。

　　在房地产法律专家乔威看来，开发商进行建设项目开发，本身和纠纷没有直接关联，但很有可能其资金来自于业主的购房款和业主从银行的贷款，如果开发商继续进行开发，那么账面的流动资金将不复存在，更无法偿还业主的债务。而有能力进行后期开发，也成为恒泰基业具备资金偿还能力的证据，其行为涉嫌恶意转移资金。

　　如今，这近千位“人财两空”的业主，房子产权办不了，租金收益收不回，现在还得自己往里贴钱还按揭。有业主代表对《法人》记者表示，自己如果还贷，那么租金收益更是无法享受，不知道哪年才能讨回；但是如果自己不还贷，将面临银行的诉讼，而且结果也是肯定的，必败无疑！但是这些年来由于开发商屡屡拖欠业主的银行按揭，黑名单是撤不下来了，不良记录已经形成，无奈之中大部分贷款业主选择了跟银行应诉！只有少部分经商的业主为保持企业融资信誉，不得不自己贴钱还按揭。

　　“这些官司我们必输，还没开庭我们就很清楚，但还得打，不然怎么办呢？”业主代表说，现在只盼望法院在判决时考虑到恒泰基业的恶意违约情况，能将偿还义务更多的判给恒泰基业。

　　在8月2日首场庭审之后，8月5日、7日、10日……更多诉讼将陆续开庭，这些“倒霉”的业主们，将被迫迎来新一轮诉讼高潮。

　　

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