为落实2010年12月住房和城乡建设部发布的《商品房屋租赁管理办法》规定，7月13日，北京、上海两地同时出台房屋租赁管理新规，在加强保护租客利益方面皆有所突破，但两地对“群租”的现象则有不同态度。

　　保护承租人

　　《解放日报》报道，上海市住房保障房屋管理局和市政府法制办联合在市政府新闻发布会上介绍了新版《上海市居住房屋租赁管理办法》(简称《上海办法》)的主要内容。

　　《上海办法》从租金、租赁保证金、续租、优先购买权等四个方面对出租人做出了适当限制，以加强对承租人利益的保护。

　　出租人不得单方面随意提高租金。租赁期限为1年或者1年以下的，出租人应当一次性确定租金；而租赁期限为1年以上的房屋，每年只能调整1 次租金。

　　在“未约定数额”的情况下，出租人只能收取“不得超过2个月租金”的租赁保证金。

　　出租人在租赁期满后不再继续出租的，不得随意限时收回住房，必须给承租人寻找新住房的合理时间，应当提前1 个月通知承租人；如果未提前通知，原租赁合同就继续有效，此后出租人如需解除合同，应至少给予承租人1个月的宽限期。

　　出租人需在租赁期间出售房屋，应提前3个月通知承租人，并且承租人在同等条件下有优先购买权；同时，如果在收到通知15日内没有明确表示购买，承租人也将被视为放弃优先购买权。

　　据《新京报》报道，北京市政府同日也发布了修改后的《北京市房屋租赁管理若干规定》(以下简称《北京规定》)政府令。

　　与《上海办法》一样，《北京规定》也有保护承租人利益的条款：出租人不得单方面提高租金或缩短租期；出租人出卖租赁房屋的，应当在合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。

　　在以上措施之外，《北京规定》还有个压制房租的“杀手锏”：政府可以在必要时对房租采取临时干预措施。租赁市场在短期内出现租金较大波动等异常变化，政府可以授权市发展改革、市建设(房屋)等行政部门采取必要的临时干预措施，稳定租赁市场。

　　北京房地产中介行业协会副会长李文杰认为，“临时干预”措施可能是房租的“限价令”。他认为，租金上涨对于CPI的影响越来越大，而且也会影响到中低收入家庭的生活。目前对于商品房销售方面，政府采取了限价、限购等措施。对于租金的临时干预，也不排除限租金价格的办法。

　　比如租金上涨如果超过一定幅度，政府发布租金指导价，根据指导价确定合理租金，引导租金定价合理，防止盲目上涨。不过他同时也认为，政府临时干预，实际操作上会有一定的难度，“房屋租金是纯市场的价格，体现供求关系。如果要限制租金，就会涉及出租人的利益，需要权衡。”

　　群租：京沪不同态度

　　针对“群租”的现象，根据住建部发布的《商品房屋租赁管理办法》规定，承租人的人均居住面积不得低于政府的最低标准。出租住房应当以原设计的房间为最小出租单位。厨房、卫生间、阳台和地下储藏室不得出租供人员居住。

　　对此，《上海办法》明确了“最小出租单位”必须是“一间原始设计为居住空间的房间”。同时强调，“不得分隔搭建出租或者按床位出租，也不得将厨房、卫生间、阳台、地下储藏室等出租供人员居住”。此外，明确“最低人均承租面积”，“以一套住房中居住空间为基准，人均不得低于5平方米”。

　　此前《北京规定》征求意见时，也有“建筑面积10平方米，使用面积7.5平方米”的限制，但是在7月13日发布的定稿中，该条款已经被删除。

　　北京市政府解释，征求意见时，许多市民指出，人均10平方米的规定，对于较大户型的住宅出租而言仍显过低，不能约束群租。还有部分市民认为，人均10平方米的规定较为苛刻，群租现象有其合理性，将对大批低收入群体的生活造成很大影响；还有部分居民表示反对，认为出租房屋只需符合治安、消防、安全等方面的限制条件，没有必要对单位租住面积进行限定等等。

　　北京市政府称，因此，无论最低面积如何规定，不同的利益群体总会提出不同意见，并且标准的合理性也会随着租赁市场供求关系等因素的变化而变化，所以，授权由相关部门制订最低面积标准，增强灵活性和可操作性。北京市住建委7月13日表示，具体标准将抓紧研究制订。”

　　

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