核心提示

　　限购、“一房一价”、连续上调房贷基准利率……为了遏制房价过快上涨势头，今年上半年，从中央到地方，针对房地产市场的宏观调控政策层出不穷。

　　房地产调控政策效果到底如何？根据昨日郑州市住宅与房地产业协会发布的《2011年上半年郑州市房地产市场运行情况及下半年展望》，今年上半年，郑州市区商品住房销售均价为6269元/平方米，其中，6月份比1月份上涨165元，商品住房房价涨幅缩小，房价过快上涨势头得到遏制。

　　【销量】 商品住房同比下降近一半

　　限购、限贷政策，深刻影响着郑州市限购区域内的成交量。

　　从2011年市区各月销售走势看，1～2月，在“1·4限购令”(1月4日出台)和春节因素的影响下，郑州市区商品房成交量锐减；3～4月，郑州“3·4限购令”(3月4日出台)的加码和银行“限贷”不断收紧，市区成交量持续低位；5月，在市场投放量增加、房展促销等因素的带动下，销售量有所回升；6月成交量又开始回落，但同比降幅有所缩减。

　　郑州市住宅与房地产业协会秘书长叶琦说，2011年上半年，与周边省会城市相比，郑州市区商品房投放面积和销售面积高于南昌，低于武汉、合肥、长沙。郑州市是这些城市中商品房销售面积降幅最高的城市。

　　从总体上看，今年上半年，郑州市区商品房(包括新建商品房、二手房等存量房)销售面积为317.2万平方米，同比下降39.69%。受限购等调控政策影响，今年上半年，郑州市区商品住房销售面积为238.15万平方米，同比下降46.17%。

　　【价格】 上半年，市区商品住房均价6269元/平方米

　　数据显示，2011年上半年，郑州市区商品房销售均价为7845元/平方米，其中商品住房销售均价为6269元/平方米。

　　叶琦说，郑州市商品住房价格的上涨趋势得到了有效控制。以6月份为例，郑州市区商品住房销售均价为6724元/平方米，与1月份相比每平方米上涨165元，而2010年6月份与1月份商品住房价差为557元/平方米(2010年1月商品住宅销售均价为4862元/平方米，6月为5419元/平方米)。

　　根据国家统计局发布的数据，郑州市区商品住房房价涨幅有逐渐放缓的趋势。2011年前6个月，郑州新建住房销售价格环比涨幅分别为1.2%、1.4%、-0.2%、0.5%、0.2%和0.3%，同比涨幅分别为9.3%、10.3%、6.7%、7.7%、6.8%和6.4%。

　　从数据上看，郑州市区商品住房的主力成交价格为6000～7000元/平方米和7000～8000元/平方米，其成交套数分别占商品住房总销售套数的24.14%和17.29%。

　　【供需】 供大于求，可售商品住房能卖7个多月

　　2010年上半年，郑州市商品房市场一直处于供不应求的局面，市区供求比为0.86∶1。

　　叶琦说，进入2011年后，郑州商品房供求关系发生了实质性的转变。2011年上半年，住宅商品房的投放量大于销售量137.08万平方米，供求比为1.29∶1;其中，市区商品房的投放量高于销售量120.17万平方米，供求比为1.38∶1。

　　截至2011年6月底，郑州市区商品房累计可售面积522.79万平方米，同比增长31.75%；其中，商品住房累计可售面积303.5万平方米，同比增长27%。如果按2011年上半年商品房和商品住房的月度销售均值52.87万平方米和39.69万平方米来计算，目前郑州市区商品房累计可售面积可以销售近10个月，商品住房累计可售面积可以销售7个多月。

　　【二手房】 市区二手房交易同比降两成

　　数据显示，2011年上半年，郑州市区二手房交易面积为94.88万平方米，同比下降 19.85%；其中，二手住房交易面积为91.1万平方米，同比下降21.12%。

　　从价格上看，郑州市区二手住房交易均价为4532元/平方米。

　　二手房交易面积下降，直接推动租赁市场火热。叶琦说，受限购政策和城中村大面积改造的影响，2011年上半年，郑州市房屋租赁价格总体呈上升趋势。据市场调查，6月底和1月份相比，商铺租赁价格平均上涨5%，住宅租赁价格平均上涨15%。

　　【保障房】

　　今年开工建设5.56万余套

　　2011年，省政府下达郑州市的保障性住房建设任务为5.4429万套，是去年实际完成的2.2811万套的2.39倍。

　　2011年上半年，郑州市保障房已开工建设2.4万余套，开工率45%。其中，经济适用住房新开工87.69万平方米；廉租住房新开工3.34万平方米；公共租赁住房新开工44.62万平方米，租赁筹集2269套；棚户区改造开工建设11.7万平方米。

　　2011年下半年，郑州市保障房供应量将大幅增加。按照“全年保障性安居工程于8月底前全面开工的要求”，2011年，郑州市将新开工保障性安居工程项目71个、5.5627万套，开工率将达到102.2%。保障性住房的大量供应将进一步缓解郑州市中低收入家庭的住房困难。

　　一些市民说，目前保障房建得离市区太远，实际上起不到保障低收入者的作用。

　　叶琦说，今后，保障性住房布局将趋向合理。截至目前，郑州市已对10宗位于三环以内的土地出具了前置条件，要求配建保障性住房20.3万㎡(4060套)，其中公共租赁住房2645套，廉租住房1415套。商品房项目配建保障性住房政策的实施，将有效解决保障性住房位置偏远，交通不便等相关难题。

　　【展望】

　　郑州房价将以企稳为主调

　　目前，郑州市商品房市场供大于求。然而，开发商却对降价销售“犹抱琵琶半遮面”，表面上坚挺房价，实际上不少开发商暗地里采取变相降价的营销策略，吸引购房者。

　　叶琦认为，下半年，紧缩的信贷政策使开发企业贷款难度进一步加大，同时还将继续面临销售回款难等问题，会有部分开发商采取更为灵活多变的定价和营销策略，百姓将从中受惠。由于下半年大批大学生进城就业，房屋租赁价格仍会出现小幅上涨。“综合各方面因素，在国家宏观调控的大环境下，郑州商品房的销售价格总体上将以企稳为主调，不排除个别月份会出现房价和成交量波动的可能性，但郑州的房价不会大起大落。”

　　[链接]

　　6月郑州商品住宅

　　每平方米6724元

　　昨日，郑州市住房保障和房地产管理局公布6月份“郑房指数”，郑州市商品住宅量跌价涨，比上月少销售14.42万平方米，同比下降32.41%；均价为6724元/平方米，比上个月涨了374元。

　　6月份，郑州市区商品住宅销售3751套(间)，比上月少了1403套(间)；商品住宅销售面积40.07万平方米，比上月少了14.42万平方米，同比下降32.41%，环比下降26.45%。

　　6月份，郑州市市区二手房共成交1634套(间)，二手房均价为4713元/平方米，比上月降了79元。其中，住宅二手房均价为4614元/平方米，比上个月涨了13元。

　　

分享到: