主持人语  目前，国家宏观调控政策持续收紧，年内六次上调存款准备金率、三次加息，加大房地产信托监管力度，限购、限贷、限价等措施不断加码，这些措施不仅强调了政府对于房地产行业的调控决心，也在很大程度上打击了购房者的热情，近期房地产市场成交处于低迷状态。限价房的出现，短期内似乎形成了热销的局面，一、二手楼价格倒挂，房价下降迹象初现。而限价房是开发商的营销噱头还是真材实料？限价房引发的“抢购效应”是否会长久持续？开盘潮即将来临，被动限价和主动降价谁会是主旋律？限价房究竟在房地产调控中将扮演如何的角色？追本溯源，限价房还是应该从更深的层面进行理解。(地产行业记者 韩 玲)

　　本期嘉宾

　　深圳市鼎泰投资咨询有限公司董事长 王沙滨

　　DTZ戴德梁行华南华西区董事总经理 程家龙

　　深圳市德思勤置业有限公司总经理 叶世育

　　港置地产营业董事 陈 鹏

　　(嘉宾排名不分先后)

　　话题1

　　限价房，噱头营销还是“真材实料”？

　　王沙滨：限价房是“双刃剑”

　　限价房，政府的初衷是好的，是个好的尝试，但就目前初试的效果来看，还存在一些值得思考的方面。

　　一是对客户的门槛太高，单是8年深户、16年非深户社保缴纳要求，就把相当一部分购买限价房的准客户排除在外了，能满足该条件的基本上已有能力购买商品房或已购有房产。

　　二是限价房是“双刃剑”，是按销售价格不超过同期、同片区、同类型商品房市场评估价格的80%，在房价呈现快速上升阶段，可对房价起到一定抑制作用。但反过来，在政府出台一系列调控政策后，房价已呈稳中有降的局面，限价房却成了片区商品房的“标杆”，反而抑制了市场自我回调的速度。

　　陈鹏：给购房者带来实际价格优惠

　　自5月份深圳开始实行限价令以来，已经有中海康城、招商观园、水榭春天三期 、招商雍景湾等多个楼盘以低于市场预期的价格入市，并大幅低于周边二手房的价格，出现一、二手楼价格倒挂现象，引发了一波又一波的“抢购潮”，销售情况相当火爆。可以看出，这一轮限价主要是由品牌开发商带头的，不管其是为了响应政府的限价政策而被动降价，还是基于对未来市场的一种悲观判断而采取的主动降价策略，都给购房者带来了实实在在的价格优惠，并不是单纯的营销噱头。

　　叶世育：迫于政策压力限价

　　限价房的推出着实让市民感受到了政策带来的利好，限价拉低了开发商10%～15%的市场预期，政策效应初步显现，可见开发商降价并非营销噱头，而是迫于政策压力。

　　同时，越来越多的开发商得益于薄利多销的策略引导，其资金压力得到极大的缓解。在市场较为低迷的情况下，开发商合理定价，适当降低利润空间，加推优质房源，迅速回笼资金，保证资金链的坚固，才是明智之举。

　　但也有极小部分开发商打着限价的旗号来实现“走量套现”的愿景。此类楼盘大多数性价比较差，其中包含不少尾盘、低质房，有些楼盘还暗藏着精装修与毛坯房的价差因素。

　　程家龙：控制房价是真材实料

　　从最初的限贷令，到限购令以及限购令补充细则的相继出台，无一不是政府严厉打击房价的“真实材料”，而今的限价令也一样。政策的不断完善，不断加大调控马力充分体现了政府要把房价降下来的决心。毋庸置疑，“一房一价”并非营销噱头，但是，不得不承认，在限价令的影响下，许多楼盘不得不低于市场预期价格入市，借此开发商打着“降价促销”的口号来宣传，吸引客户，这也不失为一种营销手段。

　　话题 2

　　限价房“抢购效应”能否持续长久？

　　王沙滨：会在一定时期内持续存在

　　限价房本身是为了限制高房价而产生的一种临时性政策，是按照“房价定地价”的思路，采用的是政府组织监管、市场化运作的模式，是在源头上对房价进行限定。

　　姑且不谈限价房这一政策合理与否，单从日前深圳发生的限价房“抢购效应”来看，其实是必然现象。因为首先限价房本身的供应量严重不足，其次购房的各种需求也很大，再者限价房和周边市场上供应的一般商品房有着较大的比价效应，因此发生限价房“抢购效应”是必然。

　　如果限价房的供应仍然较少、比价效应依然存在，那么无论市场走势如何，“抢购效应”会在一定时期内持续存在。

　　程家龙：由成交和房价决定

　　从“限价令”出台到现在，入市的一些限价楼盘来看，有很多楼盘引发抢购风波，不可否认，限价让很多购房者买到了性价比较高的房子。从长远来看，抢购是否会持续，还是要看市场成交情况和房价的走势。从目前深圳的市场来看，尽管调控政策已经使得许多购房者丧失贷款资格和购房资格，抑制了部分投资炒房，但是潜在的购房需求还是大量存在的，毕竟限购限价的目标是为了“抑制房价过快增长，解决中低收入家庭的住房问题”，而如果限价令仍不能使未来的房价上涨速度得到控制，政府势必会出台新的政策来调控房地产市场，打压房价。此外，限购令使得购房名额变得珍贵，虽然现在部分楼盘引发抢购，但是大多数人在购房时还是会考虑很多因素，谨慎购房，例如楼盘品质，所以这也要看开发商是追求品质还是追求利润了。

　　叶世育：“抢购”是限价初期刚需爆发

　　自5月份以来，深圳楼市最热词汇莫过于“限价房”。随着诸多知名开发商高举“限价”旗帜，将旗下部分新盘以低于市场预期的均价推向市场，楼市又恢复了久违的“热销”局面。但限价房带来的“抢购效应”持久性不强。

　　“抢购”只是在限价初期引发的刚性需求爆发，但随着时间的推移，刚需逐步消化，准客源逐渐减少，新盘大量推出，竞争加大，购房者的选择增多，“抢购”局面将鲜见。

　　此外，限价房加重了楼市观望情绪，半数购房人推迟购房计划，商品房销售面积大幅下降，以往供不应求的局面出现了转折的迹象，此状况持续的结果是市场普遍形成房价下跌的预期，届时抢购效应将不再发生，故“抢购效应”也不可能长久持续。

　　陈鹏：视乎供应和限价力度

　　前几次限价房引发的抢购现象，除了推出的限价房的价格比市场预期低外，主要是由于限价盘供应比较少，没有集中推出而引发的，因此，这种“抢购效应”能否持续，关健是看限价房的供应情况和未来的限价力度。由于受到三限政策(限贷、限购、限价)的影响，上半年很多项目推迟入市。下半年，深圳总共有百余个新项目入市或加推，市场的供应量非常大，迫于资金链压力，预计会有更多的限价房推出，购房者可供选择的范围加大，如果限价的力度不够大，预计这种抢购效应会减缓甚至停滞。

　　话题 3

　　楼价倒挂预示二手房价格将迫降？

　　程家龙：二手房价现下调压力

　　随着政府“限价令”的出台，一、二手楼价倒挂现象已在各个片区陆续产生，预示着市场将出现回调迹象。从去年9月份的限购，到现在的限价，调控力度空前，体现了政府调控房价的坚定决心；而从开发商的角度来看，薄利多销，回笼资金，拿地持续开发，要好过捂盘不动，限价销售，也未尝不可。然而从整个楼市的规律来看，在一手房下调参照下，二手房价格也会出现下调压力。另外，7月11日，二手房开始按评估征税，使得交易成本大大增加，这必然会分流部分客户到一手房市场，二手房成交量至少在短期内会受到打击。

　　叶世育：短期倒挂现象将持续

　　部分新房价格比二手房低20%甚至更多，这是限价后近期的市场反应。从长期看，楼市是一个整体，一手房价降了，二手房不可能总扛着，一、二手房是互动的。但是从短期看，部分自住型二手房业主和存盘量不大资金压力较小的投资客，亏本销售的可能性不大，如此，短期内一二手楼价倒挂的现象仍将持续。

　　陈鹏：二手房价迫降可能性不大

　　二手房价迫降的可能性不大。原因主要有两个。第一，一、二手房价格倒挂的现象并不普遍，主要出现在有限价房推出的片区，就目前而言，没有迹象表明这种价格倒挂的现象会普遍蔓延，特别是“关内”的四个区，由于一手房的供应量少，限价房就更少，二手房仍然是市场的绝对主力，不排除部分急于回笼资金的业主可能会加大议价的空间，但是全市二手房的价格不会因部分片区的价格倒挂而迫降。第二，二手业主不同于一手开发商，一手开发商出于资金压力以及市场的判断等迅速做出反应，会有低报价，但二手业主是分散的，更多的会选择观望，继续持有物业，短期内降价出售的可能性不大，由于业主惜售，租金则有可能逆向上涨。

　　王沙滨：二手房价是否迫降需区别看待

　　一、二手楼价倒挂，和二手房价迫降没有必然联系。

　　深圳一、二手楼价倒挂，有着统计区域及统计时间上的差异。我们知道，目前深圳一手楼盘的供应和成交主要是宝安、龙岗等“关外”地区，“关内”一手楼盘成交较少，而两者的一手成交价格的绝对差值较大，因此整体上拉低了一手房价；而二手楼的成交，从政府统计数据来看，“关内”成交量显然不低，因此带动了二手楼价的提升，因此一二手楼价倒挂其实在目前阶段是正常现象。

　　二手房的成交量价有其自身规律，保证二手房市场的稳定和一手房市场的稳定同样重要，二手房价是否迫降要区别看待。对于那些自身条件品质高的楼盘在市场不好的时候，更能体现其抗跌性，相反那些通过炒作提价或者自身品质较差的二手房即使在市场好的时候也不一定得到市场的认可。

　　话题 4

　　被动限价和主动降价谁会是主旋律？

　　叶世育：多数开发商将行“价格策略”

　　如果说近期推出的“限价房”是开发商迫于政府政策压力而被动降价，那么未来开发商降价的主动性将更为强烈。

　　预计下半年，多数开发商将会以“价格策略”为主营销模式。后期还会有不少开发商跟随中海、招商的步伐，以主动降价变现获得资金上的支持。究其原因，首先，政府调控的意志坚决，未来政策预期不会改变，甚至更为严厉，调控政策致使开发商资金链更为吃紧；其次，从企业的角度看，在楼市低迷期，开发商最为注重的是持续的现金流，薄利出货，回笼资金，再低价拿地，良性循环，比起捂盘不动，企业会更主动，收益更多。万科就是一个成功的典型。

　　陈鹏：由被动限价转向主动降价

　　目前推出限价房的主要是一些品牌开发商，为了响应政府的限价政策而被动降价，但这会带来一个示范效应，也会给市场带来下跌的预期，给其他一些中小开发商带来降价的压力，特别是随着下半年开盘潮的到来，市场的竞争将会变得更加激烈，降价的压力将不断加大。到现在为止，年内银行已经六次上调存款准备金率，三次加息，对于开发商而言，不管是融资的难度和融资的成本都进一步提高，在供应显著增加、银行银根收紧以及“限购、限贷、限价”等调控政策的三面夹击下，为了回笼资金，很可能会迫使开发商由被动限价转向主动降价。

　　王沙滨：“主动降价”或是更好选择

　　随着下半年传统的房地产市场营销旺季“金九银十”即将来临，各项目也面临着开盘的热潮，目前“限价、限购”等热点词汇对关心市场的人士来说耳熟能详。

　　相信2008年某龙头房企率先降价和2010年广州某知名房企85折销售带动的全国降价潮大家都不会忘记。从当年的“拐点论”，有所顾忌的慎言降价的情况下到今时今日，全国已是“一片限价”，降价已无需讳言，对各开发商来说，“主动降价”或许是更好的选择。

　　政策面、资金面等愈来愈紧得情况下，放慢开工节奏、加速销售步伐、加快资金回笼或许是明智之举了。与其等着政府部门约谈被动限价，还不如主动降价以寻得先机。对一些资金吃紧的中小开发企业而言，毕竟生存下去才是最关键的。

　　程家龙：客观上刺激销售

　　结合部分限价楼盘热销、快速回现的结果来看，限价似乎不单是政府一厢情愿的事情，尤其在开发企业融资渠道四面受堵，市场需求释放减缓从而影响企业现金流的背景下，不论是主动调低价格预期、还是被“限价”，客观上都促进了项目的销售，实现了销售款项的快速回流，从而一定程度缓解了企业的资金压力，或是为后续不明朗的市场做出资金方面的准备。从这个层面来说，限价房在政府强制执行的同时，也因对刚需的刺激作用而突破了市场观望氛围渐浓的僵局，于企业而言也有利于缓解资金的压力。

　　

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