■本报记者 谢 静

　　烟台，东连威海，西接潍坊，与青岛毗邻，与大连隔海相望，“共同形成拱卫首都北京的海上门户。”

　　事实上，围绕整个环渤海区域，都是开发商们逐鹿之地。7月25日上午，龙湖地产在烟台项目拿到了预售许可证。与此同时，也昭示着龙湖在烟台倾力营建的近7000亩城市综合体项目，正式拉开帷幕。

　　在2011年上半年，楼市调控走到执行层面，越发细化、强化、持续化的同时，开发商又是如何行动的？公众或许可以从龙湖发展步调中，窥得些许端倪。

　　布局度假地产

　　龙湖挑战城市运营商？

　　“烟台项目分为A、B、C三个地块，在近7000亩的土地上，我们计划用4000余亩进行住宅建设，其余则用作商业、旅游以及娱乐等配套设施建设”，龙湖的相关人员在进行烟台·葡醍海湾项目介绍时，如是提及。

　　据其介绍，龙湖正在致力于打造烟台最大的综合体：“基本上龙湖在做一个城市运营商的角色，而非仅仅是一个盖房子、卖房子的开发商——这也是我们的一个转型的作品。”

　　事实上，早在楼市调控之初，以保利、世茂房地产为代表的一线房企就曾纷纷表态要开始打造城市综合体。如今看来，一向低调的龙湖也不曾例外。

　　“在度假地产的项目选择上，我们坚持两项原则”，《证券日报》记者从龙湖集团常务副总裁邵明晓处得知，“一是看中当地的资源禀赋；另一方面则是注重城市关系”。以此次烟台这般规模的项目来看，“每年要进行数十亿的滚动投入”。同时，在城市综合体高投入的背后，还需高人气的支持——“我们预计要在这一片区域中聚集近20万的人口”，邵明晓称。

　　以住宅销售回笼资金、聚集人口，再接下来进行商业、办公等配套设施开发，再吸引更多的购房者加入其中……数百亿的整体投资、8-10年的开发周期，需要每一个环节的良好配合。龙湖如何处理其中的风险？又为何不选择将普通住宅推向市场，反而是低密度的联排和叠拼先行入市？

　　锁定本地居民需求

　　应对 “升级版”限购令风险

　　为了规避城市综合体存在的风险，龙湖地产执行董事秦力洪表示，在低密度户型和普通商品住宅的配比上，基本上会进行“均衡配置”。之所以选择在前期将低密度的户型推向市场，一方面是奠定了整体项目的“气质”，另一方面则是符合其现有的客户群需求。同时，他表示如果出现低密度户型销售不佳的情况，龙湖将会选择用普通住宅项目来进行价格调节。

　　以度假地产发达的三亚地区来看，往往会出现极高的空置率问题。龙湖又将如何避免这一情形出现？《证券日报》记者获知，龙湖将80%的目标客户锁定为本地人士以及周边的青岛、威海地区的潜在需求者，这也进而将现行调控政策、尤其限购令有可能扩大到二、三线城市的影响降至较低的程度。

　　另一方面，“产品线长，也意味着项目可回旋的余地较大”，秦力洪表示。同时，从整体布局来看，龙湖将继续坚持高周转的原则不变。为此，龙湖所开发的商业、度假地产项目占比，均不会超过10%的“红线”。

　　房价“市场说了算”？

　　《证券日报》记者了解到，无论是即将推出的低密度项目，还是未来的普通商品住宅，葡醍海湾的定价都会高于周边楼盘6000元-8000元/㎡的均价水平。

　　作为开发商，应该去“提升一个城市的价值”，龙湖地产执行董事秦力洪如此表示，“我们定这个价格，是超越烟台现有的数据经验的。”

　　在其看来，购房者对房屋的价格乃至价值一旦形成增值预期，预期叠加的结果就是其所购买的项目在持续不断的升值。

　　而问题的关键在于，购房者能否认同最初的价格。只是，在住宅供需失衡的大环境下，住宅价格真的就能理直气壮的说一句“市场说了算”吗？

　　依旧看好一线城市

　　1-6月份，龙湖地产在环渤海区域实现的销售金额分别为：15.2亿元、12.1亿元、7.9亿元、8.7亿元、10.1亿元以及2.8亿元，累计实现签约金额56.8亿元。除去在环渤海，乃至长三角地区，龙湖的销售成绩尚难称稳定。结合今年上半年，龙湖除去在2月份拿下宁波、成都两个地块，再未有新增项目。难道，龙湖战略重心要转向二、三线城市吗？

　　就此，龙湖地产执行董事秦力洪对《证券日报》记者表示，上半年公司的确相对谨慎。而在今年下半年，龙湖将会选择合适的地块“出手”，且重点布局环渤海以及长三角地区，从而使这个两个区域的发展节奏能够更为稳定。

　　“从长期看来，龙湖依旧看好北京、上海等一线城市”，龙湖集团常务副总裁邵明晓如是说。同时，核心城市依旧是众多大型房企们的主流选择。而龙湖在拿地方面的优势，则在于能够将住宅和商业较好的结合起来，从而获得政府的青睐。

　　

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