中国指数研究院近日发布的一项数据显示，截至2011年6月底，以商品房可售面积计算，北京、深圳、南京、苏州等城市的库存消化时间超过12个月。而一般情况下，4—6月的去库存时间才较合理，而库存量达12个月以上，则会达降价“拐点”。有专家指出，大量的库存积压，伴随着下半年保障房的建成和商品住宅的放量，供求矛盾进一步激化，楼市的降价“拐点”已经到来。

　　江宁浦口栖霞三区库存量最高

　　中国指数研究院数据表明，到6月底，北京、上海、广州、深圳四大城市的可售面积分别为1356.55万、782.91万、379.34万和336.05万平方米，按照周平均成交量计算，去库存时间分别达到16、10、7和12个月。而武汉、杭州、宁波三地甚至高达21、22和29个月，南京、苏州库存消化时间也超12个月。

　　南京的库存商品住宅能卖12个月，另一项以可售房源套数为依据的统计数据也印证了这一惊人的结论。根据南京网上房地产公布的数据，截止到昨晚8点，南京商品住宅今年已售出22094套，可售房源36567套。按照此前每天107套的销售速度，光这批库存的可售房源就够卖到明年6月。其中江宁、浦口两区积压最多，分别达到8314和8305套，栖霞区库存也达4214套。

　　积压量一月来不断在增加

　　此外，据记者近一个月来的观察，南京商品房的可售套数在不断增加，这也表明，卖房的速度赶不上新房源的推出，积压在不断加剧。6月14日，南京全市商品住宅可售33631套，按此前的平均月销售率，能够卖10多个月。到6月21日，可售套数增加到了35331套。如今一个月过去了，库存量更是接近3.66万套。

　　事实上，南京下半年商品房上市量还将进一步激增。搜房网数据监控中心此前发布的统计信息显示，南京全市下半年共有136家楼盘将推出3.5万套房源，以现在的销售速度，南京今年上市及库存的商品住宅，足够卖到2013年。 (王烨)

　　专家观点 拐点来了

　　南京大学博导高波教授：

　　进了“衰退期”，还有“萧条期” 楼市复苏可能要到2014年

　　商品住宅的积压量不断在增加，而南京的房价也在近期不停下探。对当前的楼市格局，南京大学经济学院博士生导师高波教授语出惊人：人们一直在讨论的楼市拐点确已到来，市场已从繁荣期步入衰退期，而本轮调整周期将是一个漫长的过程，预计要到2013年下半年甚至是2014年，楼市才会再次复苏。

　　从衰退到萧条，楼市寒冬可能长达两三年

　　“今年上半年，房地产的销售虽然有所降低，但还是保持了一个比较好的势头。房价总体也还是上涨的。但这种局面从三季度开始将被打破，市场将进入衰退期。这也意味着，房地产行业最困难的时候到来了。”高波教授指出，此前有些开发企业乐观地认为，今年会与去年的调控差不多，观望几个月，市场会慢慢回暖。但事实证明，以限购令为主打措施的本轮调控更加严厉，影响也更为深远。即使国家宏观调控政策不再进一步强化，仅就现行调控政策来说，也有足够的力道让楼市进行一次“革命”。

　　“去年的降价还是个别的，不是趋势性的，今年则完全不同。从目前来看，衰退期可能长达两三个季度甚至更长，而衰退之后还将进入萧条期。从2009年算起，这一轮房地产周期预计将持续五年时间，也就是说，到2013年底、2014年，楼市才能慢慢复苏。当然，这还需要看整个宏观经济状况，国际经济形势等等，”高波表示。

　　房价“下行通道”被打开

　　前段时间，南京不断有楼盘刷新房价纪录，苏宁睿城在河西开创了16670元/平方米的房价新低，华菁水苑8060元的最低起售价，险些将江宁房价拉回“七字头”，而大华锦绣华城的6950元/平方米起售，率先让桥北房价回归“六字头”。有人感叹，河西、江北、江宁“谷底价”来了，但高波认为，无论是河西的16670元/平方米，还是江北的6950元/平方米，都只是在“探底”，真正的“底”在何方还不得知。“楼市步入衰退期主要表现在房地产投资的下降，土地市场的冷清，商品房销售的下降，以及房价的下跌，”高波表示，楼市目前刚刚步入下行通道，现在所谓的“谷底价”其实都还只是开始。预计接下来更大范围、更大力度的降价潮就会出现。“上半年南京房价总体还是涨的，下半年形势会更严峻。也许到年底，南京的总体房价水平仍然没有降，但单个楼盘的促销肯定会更多。”

　　不过，他也认为，房价整体大降不太可能。“总体房价跌幅不会超过15%，也就是说，房地产的泡沫不会破灭，而只会被挤压。当然，这并不排除单个楼盘为了现金流亏本销售，跌幅10%－15%甚至更多，都是有可能的。”

　　本报记者 王烨

　　买房者说 降价也纠结

　　房价若进入“下行通道” 刚买就贬值伤不起

　　降价潮要来了，对消费来说，是不是一件好事？记者采访发现，其实问题并不简单。房子买还是不买？买了会不会继续降价？不买会不会门槛提高？不少消费者向记者表达了纠结的心情。

　　盼降价，买房负担轻一点

　　“调控了一年多，终于房价一步步跌下来了，可见调控真的有效果了。现在我就盼着这房价再跌一点，”市民老赵告诉记者。“儿子已经26岁了，眼看着就要结婚，买房子的事我们这两年一直在操心。”去年“四月新政”后，老赵一家就开始在房价最便宜的江北看房，“去年六月看了江北的天润城、旭日爱上城，好一点的房源都要9000多元一平方米。”这一年多来，房价开始慢慢走低，现在江北的房价已经回到了七千多元。不过，老赵认为还有降价空间。“江北房价我觉得六千多元差不多，但现在这样的房子还非常少，虽然前段时间大华锦绣华城起售价跌到六千多了，但绝大部分房源还在七千元以上。”

　　怕降价，刚买就贬值伤不起

　　“买了以后降价怎么办，能退钱吗？”在威尼斯水城，一位看房人向售楼人员咨询。“未来价格谁也不知道，就算买了件衣服后面降价也不可能再退钱了。”售楼人员解释说。

　　确实，虽然不少人盼着降价，但降价对于刚刚买了房子的市民来说，却无疑是一个噩耗。“几十万上百万的房子，还没拿到手住进去呢，说降就降了，还一降就是十几万几十万的，这对我们普通老百姓来说，实在是伤不起啊！”市民小胡对记者说。小胡认为，跌价楼盘越来越多了，但房价下跌，他却不敢买房了。“我朋友今年初买了一套商品房，当时的价格还是每平方米2.3万元，才几个月就降了1000多元。以前楼盘降价，有的还会给老业主做点补偿。现在降价的越来越多，开发商一般也不补偿了，这个风险就要我们买房人自己承担，真是挺纠结的。”

　　怕门槛抬高，房价虽降却难贷款

　　除了对价格的担心外，还有些买房人纠结于调控之后买房门槛的提高。“才加息，国家又说要加强调控，我就怕买房门槛越提越高。”在市区已有一套小房子的李女士告诉记者。“我想改善居住，现在买房就是二套房，虽然首付比较高，但还能贷到款。但如果调控深入，对二套房也限贷了，即使那时房价降低了，我反而买不起来了。”

　　小陈虽然是首次置业，但他也有着对买房门槛提高的担心。“现在南京有银行对首套买二手房的客户利率上浮了40%，如果房价降了几百块，但利率上浮10%，对我们来说，其实负担还是提高了。” 王烨

　　

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