“深圳已经成为全国楼市调控最为严厉的城市”，就在世联地产首席分析师王海斌做出这一评价的前两天，深圳房地产业正盛传预售新房房价要按照各户型面积不同实施“月度环比零增长”的“限价”措施，而此后深圳市规划国土委也承认“要求开发商按户型合理定价”。    再往前追溯十几天，深圳7月11日起刚刚执行二手房评估价征税措施，这令二手房交易增加相当于总价3%-5%的交易税费成本，二手房成交量骤降9成，深圳二手房市场同样面临萧条时期。

　　“国务院选择在年中再次部署房地产市场调控，就是要告诉大家不会放松调控”，王海斌表示，而对于眼下的深圳楼市，限贷、限购、限价、二手房评估价征税等政策将发生累积的调控作用，“开发商被逼和不确定性条件下一定会以价换量”，而一手房的降价一定会传导到二手房市场，王海斌表示，“下半年深圳房价下行压力很大，房价下降幅度应该在10%-15%之间”。“限价房入市后，楼市拐点将现”，美联物业全国研究中心主任徐枫表示。

　　“深圳已成最严调控城市”

　　“推盘的策略要重新部署，价格也要调整，要按面积不同重新计算。”一位在房地产企业工作的员工向记者透露，刚刚出来的“限价令”细则打乱了房地产开发企业原有的推盘节奏，“至少年内预售的房子都要按月度控制价格涨幅为0，这和以往销售‘低开高走’的方式就很有冲突”。

　　从7月18日起深圳房地产业内就传闻“限价令”有了新的细化，预售新房房价升级到“不许涨”，房价要“按月环比零增长”。据了解，深圳是从今年5月1日起执行“限价”措施，5月1日起实施的“限价”其核心在于新房“超过片区价格上限或同产品比去年均价上涨5%的项目将不能获准预售”，这意味着入市新房的房价上限将纳入政府限制的范畴内，“高价”房无法获得预售。

　　从5月1日起实施的限价令已经在深圳市场产生了立竿见影的效果。限价令后入市的莱蒙水榭春天、招商雍景湾等都以比市场预期低的价格入市，其中莱蒙水榭春天今年入市价格与去年同产品价格接近，而雍景湾的入市价格则比此前预期要低10000元/平方米。相同的是这些限价入市的项目都取得了市场的认可，一经开盘销售情况都相当理想。

　　而近期传言从8月1日起开始执行的更为细化的升级版“限价令”，相比此前对新房入市价格有了更多的限制。新版限价方式除分面积段限价(90平方米以下、90—144平方米，144平方米以上)外，各面积段户型价格的标准还要求“价格月度环比零增长”，每个月的售价都不得超过上个月的售价，同时如果是新开盘项目还要按周边同质楼盘，或可同比区域新盘、甚至片区内二手房的价格标准进行限价。业内人士评价，升级后的限价令对于楼价的限制从控制涨幅到“不许涨”，而且对于一直“低开高走”将好房源放在后期销售的开发商来讲这无疑是要求他们“越卖越便宜”。

　　记者了解到，目前深圳楼市已被多重调控层层限住。在购房者方面，国家层面的“限贷”要求首套首付三成，二套首付六成，在深圳市场除二套首付6成令很多购房者无法承受外，首套房往往也是采用基准利率，二套房上浮20%利率的政策更让购房者望而却步。再者，自去年10月开始执行的限购政策“深户家庭限购2套，满一年社保或纳税的非深户家庭限购1套”也让不少家庭没有了购房资格。市民马小姐在深圳工作三年，因为其工作关系一直在广州，在深圳没有缴纳社保和纳税，所以同样没有购房资格。正如一位中介表示，“现在找一个客户很难，要么是没有购房的资格了，要么有资格却没有购房的能力”。

　　而在开发商方面，限价是最直接的干预，“价格被以行政手段强行限制，而对于对业绩有要求的上市房企来说，又无法捂盘，只能按照限价入市销售”，一位业内人士表示。

　　“深圳版的限价令在全国来看都是最严的，加上限贷、限购等措施，深圳已经成为全国楼市调控最为严厉的城市”，王海斌表示。

　　新房“供大于求”明年1季度到达顶峰

　　根据深圳搜房网数据监控中心的统计，下半年，深圳将有72个楼盘开盘或加推，预计开盘加推总面积达560万平方米，推出房源约26000套。再加上深圳目前在售楼盘剩余的10000余套房源，下半年整体市场供应大概在36000套左右。已经被业内所预见的是，深圳下半年新房供应量将远大于上半年。

　　“从深圳近些年的房价运行走势来看，深圳一般在存量房到达高点后，3个月内房价就会迎来低谷”，世联地产分析师卫旭华表示，而根据世联的统计，由于近两年房地产市场的走热，全国下半年商品住宅供应将迅速放量，供销差到2012年第一季度将达到顶峰，全面超过2008年时的供销差，房价方面面临较大的下行压力。

　　而从万科等上市公司的公告来看，各家公司都将下半年作为集中推盘和供应的时期，“从今年下半年一直到明年的第三季度，市场的潜在供应都是很充足的，预计今年第四季度的新房供应将达到顶峰”，卫旭华表示，供应持续放大到供大于求，对价格而言下行压力就会很大。

　　记者踩盘发现，在楼市供应较为集中的龙岗中心城等地段，已有项目出现“卖不动”的情况，主要原因便是“价格太高”，在新房不断被限价入市的情况下，楼价上涨的预期也被压制，购房者往往不会为高价楼买单。而那些“限价”后价格比预期低的房产则被购房者认可。

　　“供应量到达顶峰后，价格就会迎来底部，今年年底和明年初对于开发商来讲又是拿地和并购的好时机。”卫旭华表示。

　　在开发商方面，降价背后可以有很多原因，王海斌表示，要么是资金链紧，开发商要降价换资金求生存；要么是供需矛盾，由于供大于求开发商也会降价，而对于目前的深圳楼市来说，“很多开发商降价是因为对于未来看不清楚，此刻的调控环境对于小开发商而言是极不安全的，大家都会担心自己在这轮调控中会不会被干掉”，再者，信托等融资渠道都被收紧，政府限价使得开发商也要被动降价，下半年即使对于大型房企也很有可能由于缺钱的原因要降价。

　　房价下半年利空，但跌幅不会达到2008年水平

　　“在紧缩的货币和财政政策下，全国商品住宅市场的调控仍未见顶，仍有可能继续加码，而要在二三线城市限购就是政策趋严的表现形式之一”，美联物业徐枫认为，由于贷款利率上调，发展商通过银行贷款的成本提高。同时，若干龙头开发商与银行有大量授信额度，而没有实际贷款，使得不少公司寻找其他途径融资。美联物业全国研究中心预测，2011年保利、万科在四大发展商中或将率先降价出货，而这种一手住宅降价在华东、华中片区将较为明显。

　　而在二手房方面，新房的限价政策直接导致深圳楼市已出现新房二手房价格倒挂的现象。深圳知名地产研究专家尹香武表示，一般地说，同片区的新房由于在设计规划、建筑创新、用料档次、物业管理上都在逐步升级，因此其价值会比二手房要高大约15%～30%之间，而现在被限价后的新房常常与周边二手房价格接近，甚至不少新房价格还低于二手房，加上深圳新近推出二手房按评估价征税政策之后，由于近几年房价上涨幅度较大，导致二手房的性价比优势立即失去，这种因素会促使刚性需求更多地离开二手房转向买新房。

　　世联地产研究认为，下半年决定房地产市场的核心要素有两个：一是政策不会放松，“新国五条”已经给市场传递了强烈的信号。下半年政策的着力点将是加大房价控制目标、保障房和部分房价过快城市的限购政策的落实力度，尤其是房价控制目标，将成为中央考核地方政府的利器。二是市场供求力量将起主导作用，今年下半年及明年上半年全国范围内潜在供应量放大是大概率事件，供大于求或成常态，未来市场走势正朝着政府预想的方向发展，房地产市场将由政策主导转向市场力量主导的局面。

　　即使在今年上半年还对深圳楼市有诸多乐观看法的世联地产首席分析师王海斌也表示，“深圳楼市下半年下行压力很大”，但他同时表示下跌的幅度不会达到2008年的水平：一方面房企短期生存的资金压力不是很大，现在房企缺的是生存之外发展需要的资金，下半年万科、保利、恒大等房企一定会以价换量，而与2008年最大的不同是，现在深圳楼市的需求并没有降低，还是有很多人要买房。

　　采写：南方日报记者 曲广宁

　　摄影：南方日报记者 鲁力

　　

分享到: