“房价下跌五成银行扛得住”？

　　业内质疑：模拟测试无法预测银行的真实抗压能力

　　为了防范房地产贷款风险，银监会在今年二季度例行进行了新一轮的房地产贷款压力测试，其中包括了房价下跌50%的极端情形。对于测试的结果，银监会主席刘明康日前透露，即使房价下跌五成，银行业也可以承受，也就是说银行业不会被房地产裹挟。不过，这个极端情形的乐观情况却遭到了业界的一致质疑。

　　银监会：房价下降五成银行能扛住

　　刘明康日前在银监会年中工作会议后表示，根据最新压力测试结果，即使房价下跌五成，银行业也能够承受。刘明康表示，对房贷进行下跌压力测试，不代表银监会对房地产走势的判断，并将加强各家银行落实房地产调控政策的信心。他指出，截至去年底，我国商业银行整体加权平均资本充足率12.2%，资本充足率的提高正在不断提高银行抗风险的能力。

　　此外，记者了解到广东测试的情况也基本如此，据透露，房价下跌五成贷款质量下降的百分比在个位数，房价下跌对银行信贷资产造成的风险主要集中在信用风险方面，但总体而言，房价下跌对广东省银行业房地产类贷款质量影响不大。

　　据了解，本次银监会的压力测试中对“情景条件”中加入了更极端情形的考虑，与以往相比增加了住房成交面积下降等假设情形，并提高了房价下降的轻、中、重三种情况的标准，分别是：房价平均下跌30%、利率上调27个基点；房价下跌40%、利率上调54个基点；房价下跌50%、利率上调108个基点。而此前，据记者了解的情况，银监会还对几个高风险城市，包括京沪深穗渝杭宁等7市设定了最严标准。

　　实际上，今年房地产信贷紧缩政策实施以来，银行房地产信贷资产总量的确在减少。今年不少银行房地产开发贷款已经基本停止发放，个人住房按揭贷款也在信贷压缩情况下大大被削减，各家银行正在压缩房地产业务。

　　央行数据显示，今年上半年主要金融机构及农村合作金融机构、外资银行的人民币房地产贷款累计新增7912亿元，同比少增了5985亿元。人民银行广州分行数据显示，一季度，受到重点调控的房地产贷款和固定资产项目贷款增量收缩明显，其中新增本外币个人住房贷款392亿元，同比少增311亿元。银行贷款在房地产开发投资中的比例出现了明显下降。

　　刘明康指出，我国银行业现在拨备已有1.3万亿元左右，足以抵挡房地产市场出现的风险和波动，“从长远来讲，房地产市场的科学调控对银行是个福音。”

　　业内质疑：测试指标过于笼统结果太乐观

　　不过，这次压力测试“房价下降五成银行贷款仍乐观”的结果却受到了业界的一致质疑，不少业内人士指出，由于各家银行对情形变量设定的不同，这种测试显得欠深入，也不能很好地模拟实际情况。由于压力测试标准的模糊不清，业内普遍认为不能对测试结果盲目乐观。有业内人士指出，我国商业银行压力测试仅是基于一种假定场景，这种缺乏对楼市变动和当事人信用行为的风险分析，缺乏一种对还款信用及能力的全面预期。“单纯测试房贷似乎是如此，但考虑政府债务、银信合作等因素时，结论就复杂化了。”资深银行业内人士聂俊峰表示。

　　很多专家质疑，目前这种单纯的信贷测试无法全面预测危机真正来临时银行的真实抗压能力。倘若楼市大幅下跌，宏观经济乃至银行资产势必大幅缩水，整体经济变动将间接影响借款人的还款能力。在还款信用无法预期的情境下，个人按揭贷款、地方融资平台贷款以及开发商贷款等风险都会全部集中到银行，但这种情形在压力测试中却似乎并未涉及。

　　中央财经大学中国银行研究中心主任郭田勇昨日也表示，各家银行的压力测试在内容、方法、前提假设等方面还有局限性，结果不一定能充分模拟真实情况。“这个问题有点类似‘薛定谔的猫’，在打开盖子前，你可以说房价跌三成、五成都没问题。但房价真跌下去，真实结果如何，谁又能断定呢？”

　　专家提议：应考量宏观经济走向、地域差异

　　不过，有监管部门人士对南方日报记者表示，“商业银行只能根据当地房价变动的情况，选择确定自己的压力测试幅度，很难进行标准化的测试。各个机构都要根据自己的情况和特殊性做压力测试，并没有统一的规定。地区的特殊性大于普遍性。”广发证券银行业分析师范沐华接受记者采访时指出，银行的房贷压力测试是假定一些条件，但实际上如果房价下跌是会引起其他条件发生变化的，这样的压力测试得出的结果有可能会偏轻。

　　对此，有专家分析建议，下一步的压力测试，不妨设定如下情形：国内因素如经济出现滞胀或“硬着陆”、利率或汇率的调整或市场化改革以及房地产信贷各个层面危机的集中爆发等；国际因素如国际油价剧烈震荡、全球经济二次探底、欧美债务危机进一步恶化等。

　　此前郭田勇也指出，银行除了房贷业务，还有大量的类房地产业务，贷款人把土地、房产作为抵押物，从银行获得抵押物价格六成的贷款，如果房价下跌一半，这类贷款肯定要出问题，“我认为这类贷款也应纳入到房贷压力测试当中去”。

　　南方日报记者 黄倩蔚

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　　深圳房价领跑全国一线城市7月齐涨

　　专家认为调控效力开始退化

　　南方日报讯 (记者/卢轶 实习生/吕韵婷)中国指数研究院昨日发布“百城价格指数”报告显示，今年7月，全国100个城市住宅平均价格为8874元/平方米，较6月上涨0.21%。此外，十大城市住宅平均价格为15838元/平方米，与上月基本持平，同比去年7月上涨3.86%。其中，京沪穗深四个一线城市以及天津、南京房价均小幅上涨，而深圳更以25808元/平方米成为上月全国房价最高的城市。

　　今年以来，全国百城房价持续上涨，但涨幅自5月开始放缓。报告显示，7月全国100个城市住宅平均价格为8874元/平 方 米 ，较6月 上 涨0.21%。其中，有66个城市价格环比上涨，33个城市环比下跌，1个城市价格与上月持平。十大城市住宅平均价格为15838元/平方米，与上月基本持平，同比去年7月上涨3.86%。其中，京沪穗深四个一线城市以及天津、南京房价均小幅上涨，杭州、重庆、武汉、成都有所下降。

　　广东的监控城市中，广州、深圳房价环比涨幅分别为0.56%、0.42%，同比涨幅分别为10.13%和9.99%。深圳成为上月全国住宅价格最高的城市，达到25808元/平方米。广州均价也达到15337元/平方米，在十大城市中位居第五。此外，东莞房价环比上涨0.43%，佛山、珠海房价则小幅下跌。

　　尽管涨幅收窄，但7月环比上涨的城市仍达到66个。亚太城市发展研究会政策研究中心主任谢逸枫表示，当前房价上涨的城市主要是集中在未限购的二三线城市和已限购的部分二三线城市。特别是通胀和人民币升值及热钱等冲击下，市场流动性过剩。另外是因限购和限贷及限价等限外的政策产生“挤压效应”的负面影响，导致二三线城市房价上涨压力巨大。报告也显示，宜昌、唐山、江门、福州、日照、邯郸、南通等城市的房价涨幅居于前列。

　　针对四大一线城市房价仍上涨，谢逸枫分析，这主要是一线城市具有大批稳定雄厚经济条件的高端购买力，而土地越来越稀缺和房产保值功能得到全面体现，房价相对抗跌。而保障房实际市场供应小，很难对商品房市场形成冲击力，而房地产政策调控未触及到根本制度，特别是土地制度和商品房预售制度及资本金制度等房地产病根。这也说明了已经限购的一线城市的调控效力开始退化。

　　

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