3000亿资金被套 中小房企或成房价下调突破口

　　京沪粤三地调查：3000亿资金被套中小房企或成降价突破口

　　记者 李木子

　　据北京中原市场研究部对监测样本楼盘的统计显示：2011年7月北京中高档二手商品房成交均价为28257元/平方米，二手商品房买卖领先指数为306点，环比2011年5月下降0.44% ，今年以来连续第四个月下降，调控措施已引导二手住宅市场稳步进入惯性下行通道。

　　二手房房价调降或将一触即发。据链家地产市场研究部估算，中小房企约3000亿元资金被套，面对销售的巨大压力，降价或成为中小房企的唯一出路。

　　上海二手房指数办公室最新发布的报告显示，2011年7月，上海二手房指数为2598点，较上月上升1点，环比上涨0.03%，涨幅相比上月缩小0.06个百分点。如此微弱的涨幅可视为走平，市中心的房价率先下跌。

　　北京市各城区均有下降，下降幅度最高不超过1%。其中城乡交界处的区域下降幅度明显高于城六区，且在监测的200多个楼盘中，下降楼盘的范围进一步扩大，80%多呈现下降，仅五分之一还有微幅上涨，上涨的动力逐渐削弱，仅有稀缺区域的稀缺户型才能维持微弱的上涨态势。7月的二手住宅市场，可以概括为“量稳价跌，外围领跌，稀缺微涨”。

　　与北京的“外围领跌”不同的是，上海市中心城区首先出现了房价下滑，其中，长宁下跌0.01%，徐汇下跌0.02%，新黄浦下跌0.05%，静安下跌0.07%。外围板块的涨跌项目数量基本持平。经统计，7月全市128个控制点中，上涨61个，下跌63个，持平4个。持平板块大幅减少，上涨和下跌板块数量基本相同。外环板块“以价换量”特征比较明显。

　　北京中原研究部从五个方面分析了目前市场上量稳价跌的原因。首先，市场仍以刚性需求为主，且有资格购房的急性刚需群体的数量相对稳定。其次，新房上市量逐步放大，且价格下调幅度有优势，从而诱惑力增强，分流了一部分中间派(意向购买一手和二手即可的人群)，二手房需求支撑不足，局部区域已现买方市场，该类区域领跌房价。第三，城区内需求是二手成交的主导需求，刚性需求支撑了整个二手房的总成交量，那些价格让利，位置、户型中上等的房源成为成交的中流砥柱。第四，贷款政策继续收紧，持续高位贷款利率也是购房者积极性不足的原因之一，被抬高了的二手房准入门槛，导致有支付能力的需求有限。最后，买卖双方博弈继续，在高通胀的背景下大部分业主不急于出售，买方预期政府调控依旧，房价仍会下降，双方僵持的后果是成交保持低位，价格下降幅度有限。

　　上海二手房指数办公室认为，4月至今，上海二手房指数一直在临界点上徘徊，呈现出阶段性特征，到7月终现平局。这种平缓走势或将持续，拉锯或考验各方耐力，今后，涨或跌的局面都有可能发生，但幅度不会大。

　　广州方面买卖双方依旧僵持不下，7月份广州二手楼市成交量环比上月略升，止住了连续3个月的连降颓势。而在价格方面，买卖双方僵持依旧，楼价走势总体维持平稳。

　　据合富置业数据显示，2011年7月合富标准二手住宅价格指数(广州)为1505点，环比6月份微升0.2%，同比去年7月份上涨18.8%。市场观望情绪较浓，但少部分看楼时间长的买家、高端客户、“卖一买一”的买家入市略有增多，个别板块积累的刚需阶段性释放。在价格方面，大多数业主心态强硬，不肯让价，议价空间小，买卖双方僵持依旧。

　　根据北京市房地产交易管理网统计显示，2011年新入市项目中，中小房企供应量只有大房企的三成，但总库存积压是大房企的一倍左右。换句话说“房子本身就少，还基本没卖出去”是中小房企的真实写照。 另据链家地产市场研究部统计，2011年入市项目成交情况，中小房企和大房企的签约率分别为28.5%和55.5%。

　　链家地产首席分析师张月认为，相比大房企低库存、高成交、高效盘活资金的优势，中小房企受调控影响更加明显，在库存、销售、资金方面承受巨大压力，生存空间受到挤压，虽然近期信贷向中小房企有所倾斜，依然无法从根本上缓解中小房企资金压力，未来降价或成唯一出路。

　　由于大部分库存量集中于中小房企，一旦“降价放量”将对整体市场产生冲击，预计新建商品房成交价格将出现实质性下降。新房成交价格下降后，二手房价也将出现一定下滑。