70大中城市房价仅三亚下降 未限购城市房价凶猛

　　国家统计局公布的最新房价指数，为楼市继续调控提供新的支持数据。

　　国家统计局发布7月份房价指数，29个城市新建商品住宅价格同比涨幅超5%

　　早报记者 周祺瑾  

　　国家统计局公布的最新房价指数，为楼市继续调控提供新的支持数据。

　　18日，国家统计局例行发布的7月份70个大中城市住宅销售价格变动情况显示，与去年7月相比，70个大中城市中，新建商品住宅价格下降的城市只有三亚，降幅为1.1%；持平的城市同样只有一个——杭州。68个房价同比上涨的城市中，有29个城市的涨幅超过了5%。

　　即便是相对“乐观”的环比(较6月)数据，70个大中城市中，房价下降和持平的城市较6月增加了5个，但房价上涨的城市依然有39个之多。

　　新华社18日发表的一篇分析文章说，从环比数据看，楼市调控成效正在逐步显现；从同比数据看，调控之路任重道远。文章称，2月份以来，房价同比下降的城市个数最多时候也就3个。这说明，与2010年相比，房价还在高位运行，调控效果还是初步的。

　　未限购城市房价凶猛

　　就在此前一天，新华社报道，住房和城乡建设部已发布对各地列入新增限购城市名单的5项建议标准，要求各省住建厅8月20日之前上报所辖内各城市的上半年房地产市场调控工作情况，符合五条标准中的两条就可纳入限购范围。限购令扩容，已箭在弦上。

　　链家地产据此预计，此次被纳入限购的城市将超过30个。

　　可见的是，70个大中城市中，目前尚未实施限购的城市房价涨势凶猛。

　　据国家统计局数据，70个大中城市中，7月新建商品住宅价格同比涨幅超过5%的城市有29个。其中，有15个是未实施限购的城市，辽宁丹东以9.0%的涨幅领跑，秦皇岛、洛阳、岳阳和牡丹江分列涨幅榜2-5位。

　　新华社18日报道称，限购政策实施以来，从房价涨幅走势上看，限购城市房价定基涨幅整体明显低于非限购重点城市房价定基涨幅。业内人士认为，楼市资金正在从限购城市转向未限购的二三线城市，并成为推动其房价过快上涨的主要动力，这种情况倒逼限购政策“扩编”。 

　　事实上，已经实施限购的城市房价同比涨幅同样不容小觑。

　　据国家统计局数据，70个大中城市已实施限购的城市中，7月房价同比涨幅最高的是南昌，涨幅达9.3%，高于丹东的9.0%。长沙上涨8.4%，乌鲁木齐涨8.9%，兰州涨8.2%……

　　中国房地产业协会副会长朱中一认为，限购范围扩大至二三线城市，一定时期、一定程度上会导致当地商品房销售量下降，抑制房价过快上涨。

　　不过，华东师范大学房地产系主任华伟则强调，限购令是临时性措施，既然要执行，就要全国执行，否则，只会导致投资客不断寻找投资洼地，从而促使这些非限购城市或者区域的房价上涨迅猛。

　　或出现“恐慌性购房”

　　对于限购令“扩容”的影响力，各方看法不一。

　　中原集团主席黎明楷认为，限购令“扩编”等调控政策的深入，初期可能导致二三线城市恐慌性购房的“反冲击”，但政策真正落实后，限购令对楼市的冲击将展现出来，二三线城市楼市成交量将持续萎缩。

　　但财新网18日援引华远地产董事长任志强的话说，“最后形成的结果就是，资金从一线往二三线跑，限购了再往四线跑，根本不解决问题。”

　　华东师范大学房地产系主任华伟也认为，在CPI上涨的情况下，买房依然被投资客视为货币保值的手段。在这种预期下，购房需求依然旺盛，限购令促使这些资金流向了限购城市以外的区域。

　　前述财新网报道还援引德意志银行亚洲区投行部主席蔡洪平的话说，保障房是应该建的，政府应该补课，但打压市场化的商品房是倒退。目前来看，中国的房地产企业大部分非常坚强，业绩不错，但这种情况能够维持多久，是一个问题。 

　　朱中一则提到，道理上讲，应该多用信贷、税收等经济手段调节，尽量少用行政性手段，但在中国，经济手段往往决策慢，见效慢，而行政手段则见效快。朱中一强调，限购有其出台的理由和特殊背景，最好是能够把短期的限购和中长期的信贷财税政策结合起来使用，淡化行政手段的不良影响。 

　　高盛高华18日发布的一份研报提到，限购令实施范围扩大对房地产市场销量的额外影响并不显著。高盛高华认为，目前的限购政策、房贷收紧政策和经济增长的放缓，将导致未来几个季度内房屋需求量下滑。而另一方面，高盛高华预计，随着信贷紧缩和库存增加对开发商的资产负债造成压力，短期内将有大量新楼盘项目推出。

　　值得一提的是，相比6月，70个大中城市中，7月房价环比下降和持平的城市多了5个。价格上涨的39个城市中，环比涨幅均未超过1.0%，涨幅比6月份缩小的城市有15个。

　　中新社18日引述中国房地产学会副会长陈国强的话说，房价的环比指标更能反映市场的短期变化。从最近几个月的数据来看，中国房价环比下降的城市正呈现逐月增多的趋势，房价上涨的城市数量在减少，房价涨幅收窄。 

　　开发商加速回笼资金

　　后有70个大中城市房价普涨，前有限购扩容在即，8月开发商的心态开始纠结。

　　上海绿城玫瑰园开发有限公司副总经理沈旦临说，由于一些开发商对2011年的宏观调控政策过于乐观，导致年初制定的销售目标遥不可及，甚至一些开发商觉得全年能完成一半任务就已经很好了。为了完成业绩考核，开发商在三四季度必然会想办法增加销量，降价会更明显。

　　某上市企业开发商称，限购令“扩容”，会造成成交量下滑，如果开发企业恰好在这些区域有大量的待上市项目，必定会极大考验企业在一定时期内的现金流。这种情况下，开发商一方面是对项目进行一定的促销，回笼资金；另一方面则是套现，去拿一些因调控而出现的便宜地块，摊薄土地成本。

　　前述上市企业开发商还提到，从长远看，中国的房价仍将上涨。持续降低地块的储备成本，无疑是在扩大盈利空间。总体而言，只要企业关注成本和资金流，相信能在限购令导致市场趋冷的情况下，找到机遇。

　　一位国企开发商认为，从目前的开发程度来看，一线城市开发已趋于饱和，二三线乃至四线城市存在的机会较多。短期看，限购令执行区域，一定是城市化相对发达区域，因此，只要符合拿地的评判标准，企业依然会拿地。限购令不可能长期存在。短期内，可能企业资金会受到考验，对于刚性项目会促销跑量，回笼资金。对于中高端项目，可能会通过股权转让，抵押融资等方式，以熬过资金的“冬天”。

　　另有不愿具名的开发商坦言，大型企业在限购背景下，虽然受到一定的成交影响，但由于储备充裕，依然可以熬。对于一些中小企业而言，融资成本和难度双双上升的情况下，可能会出现项目转让甚至面临无地开发的被动局面，届时会迎来房企中的一轮洗牌。