房地产生态调查：中介聘军师讲课提士气

　　8月下旬，新学期房屋租赁高峰已至，各中介公司摩拳擦掌。一场中介抢房源、拉客源的大战一触即发。

　　不打无准备之仗。一些有意在租赁市场分得一杯羹的中介公司，战前还请来军师，给麾下的经纪人支招。

　　“今天人来了不少呀。”有过多家中介公司工作经历的胡昊昨天应邀讲课前，发现听课人数居然比中介之前计划的30人多了一倍。8月份以来，随着经纪人跳槽、换东家的高峰出现，胡昊也忙碌起来，几乎每周都会出现在一家中介公司的讲台上。

　　讲课材料被植虚假“广告”

　　长期从事二手房交易讲座的胡昊，在今年二季度改变了授课方向，主讲租赁业务，尤其是有着向房主收房、中介押房、后期房管等多个环节的代理租赁业务(以下简称“代理房”)。

　　给每一家中介讲课时，胡昊都要准备专门的材料。但上周末，他的讲课材料却被主办方加入了一段话：某某公司从建立以来持续发展租赁代理业务，现阶段已经积累了两万多套代理房房源，给大量租赁客户成交提供了更好的信息平台。

　　“这家公司，手里的可出租房源不到万套。”对于这段被植入的广告，胡昊心里跟明镜似的：很多经纪人之前做惯了大鱼大肉的二手房买卖业务，看不上房屋租赁这碟小菜，为了给经纪人鼓舞士气，中介公司有意夸大了收来的代理房套数。

　　中介公司越来越多地干预授课内容，通过夸大宣传为经纪人打气的做法，让胡昊感觉很不自在。

　　呼吁“不吃差价”掌声响起

　　除了中介要求的课程植入广告，邀请胡昊讲课的公司希望他在讲课过程中能贴近实战，用实例打动经纪人，最好能让这些租赁新兵听课后“嗷嗷叫”。基于代理房业务可持续经营和房源租售转化的特点，胡昊讲述了代理房的生财之道。

　　每位经纪人每年只要盯住10位房主，并保证来年从中获得70%的房源续签业绩，加上当年新开拓的10套房源，第二年可获得的房源业绩就是“10套加7套”，如此一来，他每月可为门店带来稳定收益4万元以上。

　　胡昊口中的代理房模式俨然成了稳赚不赔的买卖。“从开始操作代理房，每一套房子都会给经纪人带来一劳永逸的长期业绩。”

　　在归纳代理房业务优势时，胡昊有意在课件中删去了“差价可根据市场调整”这个当前租赁代理业务的主要特色。

　　“监管部门三令五申控制租金上涨，中介不该再成为租金上涨的幕后推手，让整个行业蒙羞。”胡昊情绪激昂地向经纪人解释如此调整的理由。话音未落，台下听课人群中传来掌声。这个让胡昊颇感意外的一幕，也让在座的公司管理人员皱起了眉头。

　　反复提醒房管业务禁区

　　胡昊深知，代理房不同于四平八稳的居间租赁房源。作为业主的代理人，经纪人有着代理出租权利的同时，也承担着房屋空置和后续维修等服务的风险和成本。

　　在楼市调控规范租赁市场的背景下，胡昊讲课时反复提醒代理房的业务禁区：房主提出的房租标准如明显高于市场价格，经纪人收下这样的房源，如果不采取违规群租的方式，门店很难赚到钱；付款方式不符合押房标准，如租客付款进度达不到“半年一付”、“一年一付”这样的标准，也会对代理房的持续收益造成威胁；赶上那些对租客要求苛刻的房主，经纪人收房后还要花费大量精力去寻找与房主要求匹配的租客，通常得不偿失，这类房源也要不得……

　　经纪人们听得津津有味。一个半小时的培训结束，会议室内已经挤进了百十号人。这些听众不会想到，半年前，胡老师还要以“有没有人早退”来衡量授课质量。(记者刘宇鑫)