淡季新政双重影响 8月上半月新增供应量缩幅近五成

　　文/郝莎莎

　　7月底出台新“沪四条”政策，进一步表明政府对于楼市调控的决心，从目前8月一手房市场表现来看，这一调控初见成效，供应出现近五成缩幅，成交亦同比下降。

　　新政收紧打乱开盘节奏

　　根据汉宇地产一手房监测数据显示，8月上半月共有11个项目取得预售许可证，供应面积为23.16万平方米，半月内成交面积为24.56万平方米，供求比为0.94：1，库存积压导致新盘上市量锐减。与此同时，供、求两方较上月同比均出现不同程度减少，供应量同比下降49%，成交量同比下降23%。

　　对于供应出现近五成显著缩幅，汉宇地产分析人士认为，主要原因有二：第一，淡季促使开发商纷纷延迟开盘时间，而将推案重心挪移至金九银十期间。第二，新“沪四条”政策出台后，对于开发商推盘信心起到一定逆转作用。从7月新推项目目前整体表现看，仅占两成左右新推楼盘取得较佳销售业绩。市场如此表现，无疑会打乱开发商原本推盘计划，待之市场对于新出政策进行消化之后，再有所行动。淡季、新政双重因素影响，促使新增量出现大幅萎缩迹象。

　　未来中低价位房压力最大

　　新“沪四条”政策出台后，导致全市住宅成交量出现显著下滑迹象。据统计，进入8月份，每日商品住宅平均成交面积徘徊在1-2万平方米，与7月底日均交易面积3-4万平方米，相比，前后形成鲜明对比。 8月上半月商品住宅成交均价为21327元/平方米，同比上月下降4.87%。

　　宝山、南汇、奉贤三大外围区域仍是市场热点成交区域，半月成交面积分别是4.37万平方米、3.22万平方米、2.79万平方米，三者占全市成交总量比重超过四成。其中，宝山顾村板块的保利叶语再夺销售冠军头衔。

　　佑威机构执行董事、楼市专评网首席分析师黄志坚认为，从8月过去的21个交易日看，成交量严重不足，商品住宅仅成交了36.52万平方米，无论同比还是环比，跌幅不小，加上本轮的调控既严厉、短期内又不可能放松，预计今年金九银十的“成色”不足。

　　黄志坚强调，未来占供应总量大多数的中低价位公寓目前面临的压力最大，在融资和回款困难的双重压力下，开发商预期已经改变，新盘上市多数会价格低开以求成交量，余量较大的老盘价格下调也将成为“不可抗力”，未来6个月内跌幅或在10%-20%之间，这种跌出来的机会难得，刚性需求者切莫错过。

　　目前降价力度尚未到位

　　近期楼市，降价仍是标志特色。8月15日-21日一周，位于宝山区淞南高境板块的象屿郦城一周成交112套公寓房源，共0.94万平方米，该项目为7月底推出的新盘，截止目前去化率为65.68%。当周成交均价为2.41万元/平方米，比开盘价下跌了6.23个百分点。

　　上海中原地产研究咨询部总监宋会雍表示，目前楼盘的实际降价力度均有保留。大华锦绣华城和始尚佳苑实际交易价格与开盘前报价相比分别有大约10%和15%的落差，但相比早期产品和周边项目，价格优势大幅缩水。从现场交易情况来看，此程度的价格让步仍能够形成一定的吸引力，但具体效果却不如前两周万科、新城等楼盘上市时火热，始尚佳苑的百余套房源在上周末两天中只成交20余套。

　　目前，价格走势平稳或局部回落的预期在买方中进一步强化，幅度较小的价格优势，在促销吸引力上愈发不如从前。开发企业在价格应对方面未形成统一的基调，僵持的姿态仍未放彻底解下，这是当前交易回升是最主要的阻碍。

　　调控引导居住价值回归

　　面对市场强烈的降价预期，开发商和购房者均应理性，降价同时带来的将是房产产品品质的考验。

　　同策咨询研究部总监张宏伟认为，新一轮的楼市宏观调控调节房地产市场各个环节的需求及发展，在这个过程中，伴随的不仅仅是房价打折促销，开发小户型产品满足自住购房需求，还会有整个房地产业对于房产回归其原有的产品居住功能价值的思考。因此从这个意义上讲，楼市宏观调控就是弱化房产的投资功能价值，强化房产的以自住型需求、改善型需求为主导的实际居住价值。

　　调控使房产短期内作为投资品的角色大为降低，其居住价值功能的角色势必会重新回归。作为品牌企业和有责任的开发商，此时比直接降价更为重要的事是如何提升产品品质和服务意识，确保旗下产品的实际居住功能的价值，进而做到产品价值的提升。如引进的商业、教育、交通等配套，提升了居住功能；通过增加产品配置、做精装修；优化产品设计，附送更多使用面积，增加产品附加值；提高物业服务水平等。

　　购房者也更应该理性看待各种主题的促销降价炒作和开发商的承诺，正确分析由本次楼市调控带来的打折促销潮，避免为了买到便宜的房子盲目去抄底而忽视产品和服务质量，从而影响到日后居住。