通州楼市二次探底 降幅最高达每平米6000元

　　北京通州楼市的降价潮仍在蔓延。进入8月，通州迎来更大规模的新一轮降价潮，以K2海棠湾、金隅花石匠、华业东方玫瑰等为代表楼盘，降幅最高达6000元/平方米。这也是自今年上半年多个项目集中降价之后，通州楼市的第二次探底。不过，在多位业内人士看来，通州楼市尚未到“底部”，未来还将有一定的下降空间。

　　“最顽固”楼盘首降价

　　“降价了，降价了，通州新盘只卖1.7万”。几乎在通州各大楼盘售楼处附近，都会有K2产品的售楼员像这样一边叫卖一边向过往人流分发楼盘广告，只是，这次与以往不同的是，低价明显增加了他们叫卖的底气。

　　位于通州区梨园镇的K2海棠湾项目，目前二期1号和7号楼在售，均价2.3万-2.4万/平方米。不过，据销售人员介绍，从上周开始，该项目同时进行团购和“老带新”业主优惠价，合计可享受每平方米直降2300元。

　　“这样折算下来，户型越大享受的总价优惠就越多，譬如200平方米以上的大户型，各项优惠之后的价格仅为1.7万元/平方米”，销售人员表示。

　　这是K2海棠湾自2009年7月首次开盘以来第一次明显降价。K2海棠湾定位于高档住宅区，以立体化园林、高档公寓为其最大卖点。该项目2009年7月以1万元/平方米首次开盘，到2010年3月，均价已突破2万元/平方米，最高价更是冲至2.6万元/平方米。虽然期间经历多次楼市调控、市场滞销，周边项目也纷纷应声下跌，但K2海棠湾始终没有明显降价，也因此被业界称为通州“最顽固”楼盘。

　　降价带来了成交量的翻红。记者从项目售楼处的销控表可以看出，K2海棠湾此次推出的特价房源一共有50余套，开盘两天已经销售近30套。

　　同时降价的还有同样被媒体质疑为“死扛通州房价”的国企楼盘代表——金隅花石匠。据销售人员介绍，该项目本月新推出一栋特价房源，最低价为1.4万元/平方米，回归到去年7月首次开盘价格，较目前1.8万元/平方米的在售均价下跌4000元/平方米，最高降幅更达6000元/平方米。不过，8月23日下午，记者在项目售楼处发现，降价仍然没能吸引更多购房者，售楼处内冷冷清清。据销售人员透露，特价房尚未换来可观的成交量。

　　此外，另一个通州大盘——华业东方玫瑰也于本月初推出1.45万元/平方米的特价房源，较前期最高直降5000元/平方米。据爱房网统计，8月北京楼市新增的43个优惠打折项目中，以通州降价最“狠”，目前已有超过50%的在售楼盘进行促销打折。

　　二手房价跌量涨

　　除了新房，通州二手房也迎来价跌量涨。

　　位于梨园镇云景东路上的21世纪不动产房地产中介，是本周内新开的一家分店，橱窗内除了挂牌公示的二手房源，“高薪招聘”的字眼在弱市下显得更为醒目。

　　“最近两个月通州的二手房价格走低，单子(成交量)开始有了反弹”，该店负责人对记者表示，在金九银十之前，不少业主急于转手或重新购置新房，抛售现象增多，拉低了二手房价，使得成交量有所上涨。也正是基于此，新店才得以开张。该负责人表示，目前店内只有一个小组不到10人，这样的人手还“远远不够”。

　　这种说法在附近链家地产的一位王姓负责人处得到了证实。该负责人也表示，由于业主急于出手，不少二手房已经降至1.3万元-1.4万元/平方米，紧邻地铁位置更佳的房源稍微贵一些，大概在1.5万元/平方米左右。“现在买房人最看重的就是价格，这样的低价房源特别受追捧，几乎是出一套少一套”。

　　据21世纪不动产指数显示，7月北京全市二手房成交价格为2.52万元/平方米，环比下降0.76%，价格下滑区域仍是多集中在郊区，城区相对平稳。其中，通州以6.24%的环比降幅居各区域之首。

　　从涨价带头大哥到降价先锋

　　未来通州房价将何去何从？此次探底是否将成为降价终点？这还要追溯到通州房价的上涨源头。

　　通州房价的快速崛起，主要源于2010年初北京通州现代化国际新城建设的全面启动，“赶超浦东”一时间成为通州最时髦的口号，也成为支撑楼市快速发展最大的利好。

　　区域规划利好刺激了通州楼市的疯狂，现在降价的几个楼盘正是那段时间房价飞涨的典型代表。珠江拉维小镇2009年国庆节期间预售均价仅为8500元/平方米，2010年初便上涨至1.48万元/平方米，4月中下旬该楼盘再推新盘时，均价已升至2.5万元/平方米。

　　2010年4月开始的连续楼市调控，使通州楼市的火热局面开始转向，销售量急转直下。

　　到了2010年底，不少通州楼盘开始降价打折，其中以11月京贸国际城最具代表性。该项目四期开盘均价1.98万元/平方米，而之前售价高达2.68万元/平方米，通州房价“奔3”势头戛然而止。降价潮一直延续到今年上半年，以珠江拉维小镇为代表，其售价从2.5万元/平方米降至1.45万元/平方米。通州的降价潮也很快蔓延到北京其他郊区县，但从降幅和规模来看，通州仍然居首。

　　“短时间内过快上涨的房价使通州楼市泡沫较重，所以也会成为降价最快、幅度最大的区域”，北京中原三级市场研究部总监张大伟表示。在他看来，对于通州楼市来说，目前的降价只是个开始。

　　新盘仍有下跌空间

　　在张大伟看来，目前通州新盘仍未达到合理价格水平。他认为，就通州区域定位来看，新盘均价应在1.5万元/平方米左右，紧邻地铁、项目本身较稀缺的在1.8万元/平方米左右，而对于目前绝大多数在售的远离地铁、位置较为偏远的楼盘来说，合理均价应该在1.3万元/平方米左右。

　　销售不畅造成的库存持续上升，一直在增加通州开发商的销售压力。据伟业我爱我家数据显示，2011年2月末至8月上旬，通州新建商品住宅待售量增加3109套，增幅31%，新建商品住宅去化周期达到41个月。与此同时，巨大的潜在供应量依然不断进入市场。中原地产数据显示，通州最近三年供应的住宅土地面积为345.17万平方米，占全市供应面积的12.6%。在这样的双重压力之下，降价将是必然之路。

　　另外，前期地价的高企也并不能成为支撑高房价的理由。事实上，通州的高地价项目并不多，2009年，该区域楼面地价最高的绿城项目，为6961元/平方米；到了2010年，通州最高楼面地价达到1万元/平方米，但这样的地块并不具有代表性。“目前通州的几个在售大盘，地价都不是很高”，包括张大伟在内的多位业内人士表示，譬如华业东方玫瑰的地价仅为2250元/平方米，K2海棠湾、金隅花石匠等也均为几年前拿地，地价并不高。

　　从这一点来看，通州仍具备进一步降价的条件。此外，从房租水平来看，通州的房价仍然较高。记者：潘秀林