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深圳学位房价格比普通住房贵一倍

http://msn.finance.sina.com.cn 2011-09-02 11:13 来源: 深圳特区报

  比普通住房贵一倍 调控趋紧有价无市

  ■ 深圳特区报(微博)记者 谭建伟

  名校学位房堪称深圳住宅市场上的一个独特品种:它的价格领涨抗跌,紧俏的学位房比周边同品质普通房可贵上一倍;它的学位功能甚至超过居住价值,楼龄近20年的学位房每平方米售价甚至高达6万元。

  面对严厉的楼市调控,有的地产中介认为,学位房是寒市中“永不凋落的奇葩”;也有业内人士提醒,调控政策只紧不松,涨幅巨大的学位房不可能“独善其身”,中期价格面临调整。

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  年内逆势涨价三成

  “说出来你可能不信,我也觉得价格太高——每平方米6万元。”8月31日中午,记者走访福田区百花片区咨询实验小学学位房价格,家家顺置业顾问小周给出的答案令人吃惊。据介绍,实验小学学位与邻近的5栋楼挂钩,包括国城花园的2栋和南天二花园的3栋。因为学位与房子大小、新旧没关系,所以面积小、总价低的学位房受追捧。上述5栋楼当中,最小户型为43平方米的一房,位于国城花园,要上实验小学的家庭大都有意选择这一户型,强劲需求将其价格推高到260万元。

  记者随中介进入国城花园现场看房,发现不但楼道狭窄,而且房子较旧,家私简陋。这样的房子如果没有学位支撑,每平方米卖个3万元就算不错了。中原地产百花片区营业董事贺自强告诉记者,国城花园有十多年的楼龄。“我2003年刚到百花片区任职时,这种43平方米的户型总价也就是38万元,8年涨6倍。今年楼市调控加码,但这种学位房仍逆势大涨,从200万元升至260万元,涨幅多达三成。”同片区与国城花园楼龄相近、不带实验小学学位的房子价格为3万元/平方米上下,二者差价达到3万元/平方米。

  南天二花园的房子比国城花园更旧,建成于上世纪90年代初期,楼龄20多年,其最小户型为82平方米的二房,业主放盘价均在每平方米4万元以上。比年初也有可观的涨幅。楼龄稍早的长城一花园均价2.5万元/平方米,差价为1.5万元/平方米。

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  学位房较普通房溢价35%

  据中联地产关于学位房的最新研究报告,深圳学位房因为拥有教育资源和教育功能而区别于其他住宅,其房地产市场也往往呈现出更加强势和领先的特征。从学位房整体与全市二手房均价的情况来看,学位房呈现出明显领涨和差价扩大化趋势两个重要特征。

  报告显示,2008年1月与2011年6月期间,深圳学位房的最高涨幅(最高月份与最低月份相比)高达153.42%,而同期内非学位房的最高涨幅仅95.96%。与2008年1月份相比,学位房2011年6月份的均价涨幅高达115.69%,而同期全市二手房均价涨幅仅54.23%,学位房价格涨幅高出全市均价一倍以上。

  自2008年1月以来,学位房价格整体都运行于全市二手房均价之上,学位房与全市均价的差距呈现逐渐扩大的趋势。按年平均值看,学位房高出全市均价的差价从2008年的6596元/平方米,一直上升至2011年上半年的12852元/平方米。

  中联地产研究中心专业人士介绍,2011年上半年百花片区学位房均价达到30007元/平方米,高出非学位房的22189元/平方米约35.23%,即重点教育资源给房地产物业带来的溢价空间高达35%。推动因素有二,一是学位房使用功能和教育资源稀缺性带来的正常溢价,二是学位房概念炒作带来的投资溢价。同样拥有丰富教育资源的福田景田北片区,2011年上半年学位房均价为25154元/平方米,非学位房为20480元/平方米,学位房的溢价空间为22.85%。这与景田北片区主要以自住为主、投资投机氛围较淡有关。

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  报价离谱成交清淡

  随着楼市调控政策的加码,学位房也呈现出涨不动的疲态。

  中原地产百花片区营业董事贺自强表示,自7月以来,所在片区学位房市场开始明显转淡,8月表现尤其低迷。“中原在百花片区有两间门店,市场好的月份学位房买卖单超过20多个,6月份还有10多个买卖单,而8月份锐减到了4个。”价格方面,虽然报价很高,如,国城花园喊6万元/平方米,南天二花园叫价4.5万元,但已经出现松动。业主给出的议价空间约为5个百分点。上周,中原地产成交了南天二花园一套82平方米的两房,实际支付价格为320万元,每平方米不到4万元,比报价有近一成的降幅。如果算上税费,均价肯定超过4万元。贺自强说,买家是为孩子明年上实验小学做准备,而更多的客户还在观望中。

  景田北片区中原地产一间门店的店长马崧介绍,目前,该片区学位房价格相对平稳,但松动迹象已经显露,业主给出的议价空间在增大,多的可达10%。成交量明显下滑。市场有调整迹象。

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  调控趋紧中期看跌

  “可以预见的是,不管后期楼市如何发展,占有教育稀缺资源和使用功能的学位房,都将是深圳楼市一朵永不凋落的奇葩。”中联地产研究报告对学位房前景表达了乐观预期。报告称,无论是从学位房与全市二手房的整体比较,还是从百花和景田北两个重点片区的学位非学位房的对比来看,深圳学位房溢价效应基本处于15%-35%之间,并在长期趋势中表现出抗跌韧性和领涨特性。2010年下半年以来,在调控严厉并成为常态的情况下,今年上半年学位房似乎更加受到市场的青睐,学位房代表区域的价格势头都更加强势。

  美联物业全国研究中心高级主任徐枫对此不以为然。“学位房的表现离不开大势。目前楼市的大势是,调控日紧,时间可能还将延续两年,房价向下运行是必然的。学位房价格中期看跌,只因有教育资源的支撑,波动区间可能小于普通房。”

  徐枫表示,一方面,政府调控楼市短期不会放松,另一方面,经济增速、出口和就业等宏观经济因素不太乐观,加上保障房大量建设和上市,商品房成交萎缩是较长时间内的常态。“随着深圳优质学位增加和家长对义务教育阶段名校情节减弱,高价学位房的涨价动力也会递减。学位房市场将进入中期调整。”

  中原地产贺自强也认为,学位房租金回报率低至1%,价格水分大;目前,市场表现为有价无市。如果高价学位房不下调,买家就会继续观望等待,也可能寻找其他学校和片区来替代。

  8月一二手房成交双双大跌

  深圳特区报讯(记者 谭建伟)一手住宅全市成交2507套,环比跌35%;二手住宅成交1462套,下跌71%。官方数据显示,8月,深圳一、二手住宅成交量双双大幅下跌。

  新增供应方面,受到深圳大运会和限价政策升级的影响,开发商在推盘上表现较谨慎,8月仅推出17.66万平方米,环比7月减少55%。中原地产认为,主要受新房供应量的大幅减少,8月一手成交面积下降近4成,而福田区由于月初桐林公寓的推出,成交量环比大幅增加。8月一手房成交价格为20399元/平方米,全市整体均价受成交面积最大的华盛·西荟城影响,环比小幅下跌2.6%。

  二手房全月成交1462套,环比7月3838套大跌71%。一方面,随着政策的持续收紧,市场延续7月以来的低迷状况,观望情绪未见明显减弱;另一方面,受到大运深圳假期的影响,8月成交量降幅超7成。而六区当中宝安降幅最大达到8成,主要受到近期区域内一手限价楼盘的影响,部分二手客户流向新房。成交价格方面,8月二手成交表现为中大户型为主,特别是盐田区7月的户型主要以一房为主,但8月成交结构有很大的改变,因此在一定程度上提升了成交均价。中原地产测得的价格为23337元/平方米,环比上涨1.8%。

  宝安龙岗学位房溢价不明显

  深圳特区报讯(记者 谭建伟)由于原特区内范围新增用地匮乏,而大部分住房建设用地分布于宝安龙岗两区,近年来,深圳宝安龙岗两区新房供应、成交占全市的比重都在迅速提高。据统计,今年上半年,宝安、龙岗两区新房成交占比已达80%以上,比2005年增加30个百分点。与此同时,原特区外规划发展较好的宝安中心区、龙华新城和龙岗中心城正在形成学位房片区,不过其学位房相对于普通房的溢价不如福田、罗湖等区明显。

  以龙华新城为例,其学位房的发展长期以来落后于区域的整体发展。导致这种现象的原因,一方面是龙华新城重点学校多分布于老城区,周边楼盘的楼龄较长,房价在一定程度上落后于近年来片区楼龄较新的楼盘;另一方面,龙华新城还没有形成学位房的氛围,学位房概念还没有被大力炒作。目前,片区重点学校周边小区的学位房价格普遍处于1.4万元-1.6万元/平方米的水平。而原特区内类似百花片区的学位房,其楼龄更长,但是均价最高已达到6万元/平方米。

  中联地产分析,目前,深圳市的优质学校资源主要集中在罗湖、福田和南山区,宝安、龙岗两区品牌学校仍很匮乏,尤其是宝安区高中学位严重不足,1.3万新生只有6000余个学位,满足率不足50%。由于宝安龙岗学位房受升学率、地理位置等因素限制还未获得市场的真正认可,使得原特区外的学位房与非学位房两者的价差尚不明显,堪称学位房价格“洼地”。伴随着特区扩容,教育资源的外扩已成必然趋势。因此,在原特区内学位房价高企背景下,市民可以考虑购买宝安龙岗名校的学位房。建议以地理位置、政府规划的优先顺序、周边的配套设施等因素来综合考虑,宝安中心区、龙华新城和龙岗中心城三个重点片区就可以作为持续关注的对象。

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  购买学位房需注意四事项

  深圳特区报讯 新学期刚刚开始,希望孩子就读名校的家长们又在为明年的入学做准备。购买名校片区的学位房是他们当前迫切要考虑的事情。业内人士提醒,市民买学位房除了关注价格、房子状况外,还要特别注意房子与学位的关联度。

  首先,查明房产产权是否明晰。有的房子如果抵押了或由多个业主共有,交易时就会出现复杂的情况,很可能出现合同无效、无法过户的风险,从而耽误孩子入学。因此,交定金前,一定要先搞清业主有没有完整的产权,是否红本在手。

  其次,查明房子的学位指标是否被别人占用。少数业主售房时,学位指标已让自己的孩子或亲友的孩子占用,买家即使拿下房子,也拿不到学位了,可能花了大价格仍然进不了名校。

  再次,买总价低的学位房。学位房价格高于普通房,买学位房主要目的是拿学位,居住和楼况还不是最关键的,总价低意味着以较少的钱取得了含金量一样的学位。

  最后,提前出手。不要在每年3、4月小学预报名前临时买房,这时需求大增,不仅价格坚挺,而且可选择性很小。一般来说,在春节前后出手相对合适。

  (谭建伟)

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