深圳学位房价格比普通住房贵一倍

　　比普通住房贵一倍 调控趋紧有价无市

　　■ 深圳特区报(微博)记者 谭建伟

　　名校学位房堪称深圳住宅市场上的一个独特品种：它的价格领涨抗跌，紧俏的学位房比周边同品质普通房可贵上一倍；它的学位功能甚至超过居住价值，楼龄近20年的学位房每平方米售价甚至高达6万元。

　　面对严厉的楼市调控，有的地产中介认为，学位房是寒市中“永不凋落的奇葩”；也有业内人士提醒，调控政策只紧不松，涨幅巨大的学位房不可能“独善其身”，中期价格面临调整。

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　　年内逆势涨价三成

　　“说出来你可能不信，我也觉得价格太高——每平方米6万元。”8月31日中午，记者走访福田区百花片区咨询实验小学学位房价格，家家顺置业顾问小周给出的答案令人吃惊。据介绍，实验小学学位与邻近的5栋楼挂钩，包括国城花园的2栋和南天二花园的3栋。因为学位与房子大小、新旧没关系，所以面积小、总价低的学位房受追捧。上述5栋楼当中，最小户型为43平方米的一房，位于国城花园，要上实验小学的家庭大都有意选择这一户型，强劲需求将其价格推高到260万元。

　　记者随中介进入国城花园现场看房，发现不但楼道狭窄，而且房子较旧，家私简陋。这样的房子如果没有学位支撑，每平方米卖个3万元就算不错了。中原地产百花片区营业董事贺自强告诉记者，国城花园有十多年的楼龄。“我2003年刚到百花片区任职时，这种43平方米的户型总价也就是38万元，8年涨6倍。今年楼市调控加码，但这种学位房仍逆势大涨，从200万元升至260万元，涨幅多达三成。”同片区与国城花园楼龄相近、不带实验小学学位的房子价格为3万元／平方米上下，二者差价达到3万元／平方米。

　　南天二花园的房子比国城花园更旧，建成于上世纪90年代初期，楼龄20多年，其最小户型为82平方米的二房，业主放盘价均在每平方米4万元以上。比年初也有可观的涨幅。楼龄稍早的长城一花园均价2.5万元／平方米，差价为1.5万元／平方米。

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　　学位房较普通房溢价35%

　　据中联地产关于学位房的最新研究报告，深圳学位房因为拥有教育资源和教育功能而区别于其他住宅，其房地产市场也往往呈现出更加强势和领先的特征。从学位房整体与全市二手房均价的情况来看，学位房呈现出明显领涨和差价扩大化趋势两个重要特征。

　　报告显示，2008年1月与2011年6月期间，深圳学位房的最高涨幅(最高月份与最低月份相比)高达153.42%，而同期内非学位房的最高涨幅仅95.96%。与2008年1月份相比，学位房2011年6月份的均价涨幅高达115.69%，而同期全市二手房均价涨幅仅54.23%，学位房价格涨幅高出全市均价一倍以上。

　　自2008年1月以来，学位房价格整体都运行于全市二手房均价之上，学位房与全市均价的差距呈现逐渐扩大的趋势。按年平均值看，学位房高出全市均价的差价从2008年的6596元／平方米，一直上升至2011年上半年的12852元／平方米。

　　中联地产研究中心专业人士介绍，2011年上半年百花片区学位房均价达到30007元／平方米，高出非学位房的22189元／平方米约35.23%，即重点教育资源给房地产物业带来的溢价空间高达35%。推动因素有二，一是学位房使用功能和教育资源稀缺性带来的正常溢价，二是学位房概念炒作带来的投资溢价。同样拥有丰富教育资源的福田景田北片区，2011年上半年学位房均价为25154元／平方米，非学位房为20480元／平方米，学位房的溢价空间为22.85%。这与景田北片区主要以自住为主、投资投机氛围较淡有关。

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　　报价离谱成交清淡

　　随着楼市调控政策的加码，学位房也呈现出涨不动的疲态。

　　中原地产百花片区营业董事贺自强表示，自7月以来，所在片区学位房市场开始明显转淡，8月表现尤其低迷。“中原在百花片区有两间门店，市场好的月份学位房买卖单超过20多个，6月份还有10多个买卖单，而8月份锐减到了4个。”价格方面，虽然报价很高，如，国城花园喊6万元／平方米，南天二花园叫价4.5万元，但已经出现松动。业主给出的议价空间约为5个百分点。上周，中原地产成交了南天二花园一套82平方米的两房，实际支付价格为320万元，每平方米不到4万元，比报价有近一成的降幅。如果算上税费，均价肯定超过4万元。贺自强说，买家是为孩子明年上实验小学做准备，而更多的客户还在观望中。

　　景田北片区中原地产一间门店的店长马崧介绍，目前，该片区学位房价格相对平稳，但松动迹象已经显露，业主给出的议价空间在增大，多的可达10%。成交量明显下滑。市场有调整迹象。

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　　调控趋紧中期看跌

　　“可以预见的是，不管后期楼市如何发展，占有教育稀缺资源和使用功能的学位房，都将是深圳楼市一朵永不凋落的奇葩。”中联地产研究报告对学位房前景表达了乐观预期。报告称，无论是从学位房与全市二手房的整体比较，还是从百花和景田北两个重点片区的学位非学位房的对比来看，深圳学位房溢价效应基本处于15%－35%之间，并在长期趋势中表现出抗跌韧性和领涨特性。2010年下半年以来，在调控严厉并成为常态的情况下，今年上半年学位房似乎更加受到市场的青睐，学位房代表区域的价格势头都更加强势。

　　美联物业全国研究中心高级主任徐枫对此不以为然。“学位房的表现离不开大势。目前楼市的大势是，调控日紧，时间可能还将延续两年，房价向下运行是必然的。学位房价格中期看跌，只因有教育资源的支撑，波动区间可能小于普通房。”

　　徐枫表示，一方面，政府调控楼市短期不会放松，另一方面，经济增速、出口和就业等宏观经济因素不太乐观，加上保障房大量建设和上市，商品房成交萎缩是较长时间内的常态。“随着深圳优质学位增加和家长对义务教育阶段名校情节减弱，高价学位房的涨价动力也会递减。学位房市场将进入中期调整。”

　　中原地产贺自强也认为，学位房租金回报率低至1%，价格水分大；目前，市场表现为有价无市。如果高价学位房不下调，买家就会继续观望等待，也可能寻找其他学校和片区来替代。

　　8月一二手房成交双双大跌

　　深圳特区报讯(记者 谭建伟)一手住宅全市成交2507套，环比跌35%；二手住宅成交1462套，下跌71%。官方数据显示，8月，深圳一、二手住宅成交量双双大幅下跌。

　　新增供应方面，受到深圳大运会和限价政策升级的影响，开发商在推盘上表现较谨慎，8月仅推出17.66万平方米，环比7月减少55%。中原地产认为，主要受新房供应量的大幅减少，8月一手成交面积下降近4成，而福田区由于月初桐林公寓的推出，成交量环比大幅增加。8月一手房成交价格为20399元／平方米，全市整体均价受成交面积最大的华盛·西荟城影响，环比小幅下跌2.6%。

　　二手房全月成交1462套，环比7月3838套大跌71%。一方面，随着政策的持续收紧，市场延续7月以来的低迷状况，观望情绪未见明显减弱；另一方面，受到大运深圳假期的影响，8月成交量降幅超7成。而六区当中宝安降幅最大达到8成，主要受到近期区域内一手限价楼盘的影响，部分二手客户流向新房。成交价格方面，8月二手成交表现为中大户型为主，特别是盐田区7月的户型主要以一房为主，但8月成交结构有很大的改变，因此在一定程度上提升了成交均价。中原地产测得的价格为23337元／平方米，环比上涨1.8%。

　　宝安龙岗学位房溢价不明显

　　深圳特区报讯(记者 谭建伟)由于原特区内范围新增用地匮乏，而大部分住房建设用地分布于宝安龙岗两区，近年来，深圳宝安龙岗两区新房供应、成交占全市的比重都在迅速提高。据统计，今年上半年，宝安、龙岗两区新房成交占比已达80%以上，比2005年增加30个百分点。与此同时，原特区外规划发展较好的宝安中心区、龙华新城和龙岗中心城正在形成学位房片区，不过其学位房相对于普通房的溢价不如福田、罗湖等区明显。

　　以龙华新城为例，其学位房的发展长期以来落后于区域的整体发展。导致这种现象的原因，一方面是龙华新城重点学校多分布于老城区，周边楼盘的楼龄较长，房价在一定程度上落后于近年来片区楼龄较新的楼盘；另一方面，龙华新城还没有形成学位房的氛围，学位房概念还没有被大力炒作。目前，片区重点学校周边小区的学位房价格普遍处于1.4万元－1.6万元／平方米的水平。而原特区内类似百花片区的学位房，其楼龄更长，但是均价最高已达到6万元／平方米。

　　中联地产分析，目前，深圳市的优质学校资源主要集中在罗湖、福田和南山区，宝安、龙岗两区品牌学校仍很匮乏，尤其是宝安区高中学位严重不足，1.3万新生只有6000余个学位，满足率不足50%。由于宝安龙岗学位房受升学率、地理位置等因素限制还未获得市场的真正认可，使得原特区外的学位房与非学位房两者的价差尚不明显，堪称学位房价格“洼地”。伴随着特区扩容，教育资源的外扩已成必然趋势。因此，在原特区内学位房价高企背景下，市民可以考虑购买宝安龙岗名校的学位房。建议以地理位置、政府规划的优先顺序、周边的配套设施等因素来综合考虑，宝安中心区、龙华新城和龙岗中心城三个重点片区就可以作为持续关注的对象。

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　　购买学位房需注意四事项

　　深圳特区报讯 新学期刚刚开始，希望孩子就读名校的家长们又在为明年的入学做准备。购买名校片区的学位房是他们当前迫切要考虑的事情。业内人士提醒，市民买学位房除了关注价格、房子状况外，还要特别注意房子与学位的关联度。

　　首先，查明房产产权是否明晰。有的房子如果抵押了或由多个业主共有，交易时就会出现复杂的情况，很可能出现合同无效、无法过户的风险，从而耽误孩子入学。因此，交定金前，一定要先搞清业主有没有完整的产权，是否红本在手。

　　其次，查明房子的学位指标是否被别人占用。少数业主售房时，学位指标已让自己的孩子或亲友的孩子占用，买家即使拿下房子，也拿不到学位了，可能花了大价格仍然进不了名校。

　　再次，买总价低的学位房。学位房价格高于普通房，买学位房主要目的是拿学位，居住和楼况还不是最关键的，总价低意味着以较少的钱取得了含金量一样的学位。

　　最后，提前出手。不要在每年3、4月小学预报名前临时买房，这时需求大增，不仅价格坚挺，而且可选择性很小。一般来说，在春节前后出手相对合适。

　　(谭建伟)