一线城市普现一二手房价格倒挂 城区未现倒挂

　　潘秀林 桂瑰

　　通常情况下，同一区域的新建商品住房价格要高于二手房价格，不过，在目前的调控背景下，这种逻辑并不适用。近期以北京为代表的一线城市房地产市场普遍出现“一二手房价倒挂”现象，新房价格明显低于周边二手房价。业内人士认为，由于一二手房的定价主体——开发商和业主，对目前市场的反应大相径庭，前者急于回笼资金，而后者全无资金压力，才造成了这种倒挂局面。在此背景下，购房者从二手市场流入一手市场成为当前房地产市场的走向之一。

　　二手买家流入一手市场

　　在国贸附近上班的张先生，原本打算在八通线沿线购置一套二手房结婚使用，但最近在看房过程中他却听说通州不少新盘推出特价房和促销房，相比前期降价均在10%左右。在多方走访、考虑再三后，张先生决定放弃最初购买二手房的想法，转入了一手房市场，最终购置了一套新推出的特价房，价格比周边的二手房还要低。

　　最近几个月内，像张先生这样的案例并不在少数。近日，记者在走访时发现，包括通州、昌平、大兴、密云等在内的郊区市场，普遍出现这种一二手房价倒挂现象。

　　除了部分二手房项目因位置稀缺、品质较高而价格坚挺外，其余绝大部分二手房业主并不急于出手因此不愿主动降低房屋报价，而是采用由售转租的方式弥补损失。而一手房则不然，为数不少的一手楼盘出于回笼资金的考虑，通过直降、打折等方式下调实际房源价格。这两种心态的不同导致北京一些区域出现明显的房价倒挂现象，使得不少原本打算购置二手房的买家纷纷流入一手市场。

　　最高价差近万元

　　位于昌平区北流村附近的山座庭院，目前均价为8300元/平方米，但其周边的南农家园和碧春园等二手房项目，均价却高达9300元/平方米和1.26万元/平方米；同样位于昌平区朱辛庄的领秀慧谷，目前均价为1.96万元/平方米，周边的二手房新龙城和龙泽苑小区均价为1.97万元/平方米和1.98万元/平方米。

　　位于回龙观附近的链家地产相关负责人告诉记者，目前回龙观区域二手房均价在1.7万-1.8万元/平方米左右，而最近新开盘的首开国风美唐(商住)最低价还不足1.4万元/平方米。昌平二手房均价大概在1.5万元/平方米，这一价位与位于该区域的新盘金隅万科城不相上下。

　　另外，位于通州区梨园镇附近的华业东方玫瑰，其在售均价为1.58万元/平方米(最低价为1.45万/平方米)，其周边的瑞都国际和蓝调沙龙两大二手房项目，目前均价均为1.7万元/平方米。

　　大兴区新盘龙景湾与周边二手房价格倒挂最为明显。龙景湾目前在售均价为1.1万元/平方米，而周边富丽丹麦小镇的二手房价格却高达1.9万元/平方米，二手房价高出新房价格达8000元/平方米。

　　采访中，不少中介机构从业人员告诉记者，除了业主不愿降价导致二手房价格高企外，繁琐而且高昂的税费也大大增加了二手房的交易成本，“尤其从去年二手房税费新规出台后，二手房交易不能再有效避税，对5年内房源的影响最大”。据燕郊某小型房地产中介公司负责人介绍，由于税费较高，从今年3-4月开始，燕郊不少二手房中介开始纷纷倒闭。

　　倒挂并非首次出现

　　对于目前出现的这种一二手房价倒挂现象，业内人士表示“并不意外”，同样的情形在2008年年底和2010年5月均出现过。

　　据伟业我爱我家市场研究院数据统计，2010年北京二手住宅成交均价为21179元/平方米，而一手住宅均价为20489元/平方米，全市二手住宅年均价史上第一次超越新房。2011年1月-8月，二手住宅成交均价为23709元/平方米，一手住宅成交均价为22038元/平方米，一二手住宅价差已由2010年的3.3%，扩大到目前的7.5%。

　　同时，据亚豪机构数据统计显示，8月北京楼市将有26宗项目入市，13宗纯新盘项目中，除5宗目前尚未公布定价外，其余项目的定价均低于周边二手房均价，折价幅度在10-15%之间。

　　伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析表示，一个城市全市的一二手住宅价格发生倒挂，说明该城市的房地产开发已进入尾声，而同一个区域内的房价发生倒挂，随着一手住宅价格的回落，二手住宅价格也将必定回落，预示着房价将迎来一轮较大规模的大幅度下跌。

　　新房降价使倒挂明显

　　值得关注的是，北京一二手房价倒挂现象在郊区最为明显，尤其是通州、昌平、大兴等区域一手房价格降幅较大，致使几个区域新房价格明显低于二手房价，新房市场也就顺其自然分流了二手房市场的部分顾客群体。

　　据我爱我家北京公司企划总监殷丽娟介绍，在日益严厉的调控背景下，楼市成交长期低迷，不少中小型开发商面临资金链紧张的窘境，大开发商也希望尽快实现资金回笼。因此，近期为数不少的新盘主动采用以价换量的方式进行打折促销，甚至部分开发商对楼盘的打折力度已经达到15%以上。在库存房源积压，以及陆续新开的低价项目冲击下，一手楼盘的打折范围正呈现进一步扩大之势，进而吸引更多购房者进入。

　　此外，伟业我爱我家集团副总裁胡景晖也表示，目前出现的一二手住宅倒挂现象，主要集中在一二手住宅都比较集中的通州、昌平、大兴、房山等远郊区县。住宅价格出现倒挂主要是由于一二手住宅定价机制不同。

　　二手房或将有价无市

　　由于新房价格低于二手房，且二手房在手续、税费等方面更为繁琐，因此，不少有意购买二手房的购房者集中流入新房市场。业内人士认为，二手房市场或将出现有价无市的状况。

　　按照逻辑，通常情况下，同一区域的新建商品住房价格是高于二手房价格的。但是胡景晖告诉记者，在目前的政策背景下，这种逻辑并不适用。因为一手住宅主要由开发商定价，银根的收紧，资金链的紧张，迫使开发商必须采取降价促销、以价换量的销售策略尽快回笼资金，缓解资金压力，所以可以看到推出特价房的楼盘频现。但二手住宅价格主要由业主定价，一方面，二手业主没有资金压力，不着急降价促销；另一方面，股市低迷，投资渠道狭窄，二手业主降价促销，套现转换其他投资渠道的意愿不强烈。以旧换新、置业升级的购房者，又受到限购、限贷等多重限制，购房需求萎缩，所以二手住宅降价要慢于一手住宅。随着传导作用的深入，二手房价格的下调也是必然之势。

　　北京中原地产三级市场研究总监张大伟表示，在导致一二手房价倒挂的多种因素当中，可以明显地看到房地产调控政策的影响。比如，由于调控政策导致销量锐减、一手房存货量加大，使得开发商资金问题日益严峻，需要随时调整价格；受到限购无法换房的影响，二手房业主惜售心态愈发明显，挂牌出售价格居高不下；由于很多持有房产套数超过限购标准的投资者，一旦出售房产就没有购房资格，导致其出售更加谨慎，不愿意降价等等。随着调控效果的不断显现，这种一二手房价倒挂的现象很可能继续蔓延。且如果一手房价格的持续下调，继续维持价格高位的二手房市场很可能进入有价无市的状态。

　　城区楼市未现倒挂

　　据记者了解，在地段优势明显、产品稀缺的城市核心区域内，一二手房价倒挂的现象却并不明显甚至并不存在。据伟业我爱我家一项对北京市五大典型区域一二手房价的调查统计显示，大兴、通州区域一二手房差价幅度较小，意味着两个区域一二手房价已经非常接近，但朝阳区靠近中心城区的价差幅度较大，部分一手房价甚至出现不同程度的上涨。

　　对此，21世纪不动产分析师粟日告诉记者，朝阳、海淀等区域价格倒挂几乎不存在，这是因为这些区域靠近市内，土地资源稀缺，以至于新房价格过高。而郊区则不存在这种情况，再加上开发商回笼资金的压力，新房价格下降在预料之中。

　　伟业我爱我家市场研究院院长陈亮也认为，随着楼市待售新房库存屡创新高，新房销售难度进一步增大，销售回款越发缓慢。开发企业迫于销售压力，最近将逐步实施较低定价快速走量的销售策略，预计未来一段时间内，一手价格下调将成为市场主流，从而形成更多一二手倒挂个案，使得整体一二手房价价差还会进一步缩小。

　　当然，不同区域一二手价差缩小程度也会不同。陈亮表示，由于郊区大量新房可能放量入市，通州、大兴所属的新兴区域，一手价格将更加接近二手房价，价差缩小较为显著；而中心城区由于一二手房资源均会日渐稀缺，一二手房价价差将保持稳定或者继续拉大。

　　一线城市普现倒挂

　　不仅限于北京，其他一线城市也同样出现一二手房价倒挂现象。

　　限购政策的威力逐渐释放出来，7月一线城市商品房涨幅首次出现全面停滞。在新建商品住宅价值指数方面，限购最严格的一线城市平均环比涨幅为0，新建商品房价格被有效控制，且不少一线城市的新房价格明显低于二手房，普遍出现倒挂现象。

　　6月以来，深圳新盘价格明显低于周边同等二手房价格的项目，如莱蒙国际开发的水榭春天三期以2.1万元/平方米价格入市，目前该项目二期部分二手房价已达到2.5万元/平方米；而招商雍景湾以3.5万元/平方米的均价开盘，而该片区同等二手房价格已经达到5万元/平方米。另外，包括中海康城国际、海纳时光、招商观园在内等多个楼盘均出现这种情况。由于价格优势明显，上述楼盘开盘当日销售率都在八成以上，部分项目甚至出现“日光盘”，最典型的是，中海地产和招商地产当日又追加了部分房源。

　　在整体房价方面，今年以来深圳二手房价格一直高于一手房。中原地产根据深圳市规划和国土资源委成交系统数据统计，深圳一二手房价格差从2011年1月逐步扩大，5至6月时达到高峰，7月有所回落。

　　同样的现象还出现在上海和广州等其他一线城市中，根据业内抽样统计，当前上海一二手房价格倒挂现象有所加剧，宝山月浦、嘉定南翔、松江新城三个板块表现尤为突出，部分区域二手房比新房单价可高出每平方米2300元至3300元。

　　而位于广州增城的知名大盘碧桂园凤凰城“天麓山”组团，不少单位的单价比上一组团便宜1000多元。同时，广州的金沙洲板块、广州大道北板块、番禺南浦岛板块等同样存在类似现象。