历经煤矿整改仍心有余悸 山西煤老板冷看矿产热

　　作者： 本报记者张华钰

　　■昔日煤老板几乎全数退出了煤炭生产领域，而与之相伴的是两千亿的热钱和这些热钱拥有者们茫然四顾的眼神。这笔数额巨大的民间资本到底将涌向何方？这是社会各界广为关注、也是煤老板们自己十分关心的一件事情

　　■从地主变矿主，这一方面是处于调控缩紧背景下的房地产商们的一次被迫转型。另一方面，在全球矿产资源需求旺盛和贵金属及基础金属价格呈上涨态势的背景下，中国矿产开发行业正进入一段前所未有的高速发展期，房地产企业追逐高额回报的本性让它将更多的目光投向了这个行业。而对于山西煤老板来说，面对这场持续升温的矿产热，他们似乎多了更多的理性和思考

　　■2009年山西煤改之际，那些决心继续投身矿产行业的老板们早已抽身新疆、内蒙古、云南等地扎根发展，几年来那些还没有真正选好项目的老板们对于重操旧业早已经慎之又慎了，因为重投矿产业，在政策、法律以及地质资料真实性方面的风险依然巨大，甚至有加剧迹象，山西煤改就是一个先例

　　最近一段时间，高平市的陈先生不断接到朋友从新疆打来的电话，他的朋友告诉他，他们在当地看好了一座铁矿，希望他能够尽快来合伙经营。但是一听说矿区离哈萨克斯坦仅有十几公里距离时，黄先生开始变得有点犹豫了，他实在拿不定注意应不应该去这个人生地不熟的地方进行投资。当然，他还有另外一层担心：新疆当前相对宽松的矿产政策还能够维持多久。

　　黄先生是一个土生土长的高平人，2009年他的煤矿被整合后就再没有涉足过矿产业，他的大部分时间都用来上网以及和朋友聚会，偶尔他也会去自己早年前在长治市开办的一家四星级宾馆看看。当然他的主要固定资产除了这座宾馆外还有在北京、太原和三亚的十几处房产。他在这些城市到底有多少处房产，陈先生笑而不答，但他肯定地告诉记者，在太原星河湾有两套。

　　太原星河湾是山西省目前售价最高端的一处楼盘，2010年开盘时每平方米均价2.7万元，一期工程在开盘之际即销售一空。据统计，2010年，星河湾在全国项目实现销售收入135亿元，而其中仅太原星河湾一个项目就收得72亿元。

　　太原星河湾的巨大成功让外界普遍认为，这是山西煤改后巨大民间资本集中涌入地产市场的一个显现。事实上，煤改后的煤老板将大举发力地产市场的说法早有传闻，有评论人士甚至担忧这笔巨额资金的集中涌入会给一线城市的地产市场带来灾难性后果，因为据不完全统计，几年来山西淘汰落后产能从煤焦等传统产业退出的民间资本至少在2000亿元以上。

　　为此，从2009年左右，万达、富力城、绿地、星河湾等全国知名房企先后落户太原，他们似乎敏锐地嗅到了一个巨大的商机。

　　地产业吸金山西煤老板

　　在当时的背景下，地产开发商们的洞察力似乎是正确的。

　　2009年，山西省制定了《山西省煤炭产业调整和振兴规划》，全力推进全省煤炭产业整合，山西的目标是到2011年全省煤炭矿井总数由2598座减少到1000座，到2015年再减到800座，保留矿井要全部实现以综采为主的机械化开采。

　　到2010年年中，山西的煤改运动已近收官，昔日煤老板几乎全数退出了煤炭生产领域，而与之相伴的是两千亿的热钱和这些热钱拥有者们茫然四顾的眼神。这笔数额巨大的民间资本到底将涌向何方？这是社会各界广为关注、也是煤老板们自己十分关心的一件事情。

　　山西人自古有置业的传统，如今气势恢宏的乔家大院、王家大院、常家庄园等一处处私人宅邸似乎也证明了山西人这种理财习惯的历史渊源。与此同时，早在煤改之前，山西煤老板在北京、上海等地整栋买楼的消息已经屡见报端，而这样的消息也绝非传闻。一位晋城的煤老板曾告诉记者，他在北京就有30多套住宅，而于2009年落马的山西煤焦领域巨贪郝鹏俊仅在北京就有房产35处。从地下到地上，山西煤老板们的爱好似乎永远徘徊在地表的上下两端。

　　山西人买房与温州人买房的动机、品种都不一样。温州人大多数买投资性物业，看中的是中长期的回报，而山西人主要买的是豪宅，大多数为自用或度假，他们在北京、上海、海南买了房子以后很少住，除非举家迁走了，在外面都不如意的时候，就回太原买房。一名煤老板这样说。

　　从2010年后半年开始，资金逐渐向太原地产回流的现象开始出现。煤矿也没有了，需要办的事情也少了，住在外面无所事事，回到太原毕竟会离故乡更近一点，朋友也更多一点。这名煤老板补充说。

　　这只是一个方面，另据山西官方统计，近30来，山西省大约积攒了1万亿元左右的民间资金。以银行存贷款为例，截至今年5月底，山西全省存款余额19926.9亿元，贷款余额为10384.6亿元。与此同时，仅近几年山西淘汰落后产能从煤焦等传统产业退出的民间资本就有约2000多亿元，另外民间借贷资金规模也有2000多亿元。民间资金雄厚，已经成为山西独特的省情之一，但是今年1-5月份山西省民间固定资产投资规模却只有579.5亿元。巨大的民间资本和规模明显偏小的固定投资再一次给地产商们掘金山西的梦想注入了勇气。

　　他们的勇气也的确没有令他们失望。以太原星河湾为例，在开盘当日就吸金40亿元！在2010年太原30余个预售楼盘项目中，约三成楼盘的均价在8000元以上，而其中豪宅、大户型集体热销。万达、富力城、绿地、星河湾、恒大等一大批国内知名地产企业也纷纷抢滩太原，而山西本土的开发商们在煤老板的背后支撑下也加入这场盛宴，山西的地产市场似乎迎来了一次集体井喷。据统计，到当年12月末，太原市商品住宅成交均价已从年初的5802元/平方米升至7177.5元/平方米，另外，商品房成交面积、成交套数、成交金额等主要数据也一路高涨。

　　因房价的飞速上涨，太原也随后颁布了限购令，加入20座限购城市的行列，太原的房地产市场开始变得艰难。

　　从地产热到矿产热

　　随着“新国八条”出台以及行业性、地方性调控政策的陆续跟进，特别是受金融限贷、地方限购政策的双重挤压，今年前7个月，太原市商品住房成交量持续走低，商品住房交易平均价格一路降为每平方米5728元，涨幅同比下降17.14%。大部分开发商都压低了供应量——大盘接到了总部“延迟推盘”的通知，部分小楼盘已经停建、停供。

　　位于太原市万柏林区和平南路的某知名楼盘，在2010年共开了6栋楼，而今年，截止到8月底却没有开1栋楼，现售房源均为上年度的尾房。同样的情况也发生在太原市另一家知名楼盘的住宅项目上。位于太原市尖草坪区解放北路附近的该楼盘，在2010年开盘的一期项目共3栋楼，这3栋楼已经在2011年5月全部售完。今年初，该项目挂出的最新售楼信息显示“二期项目进入咨询中”，但一直到今年7月中旬，二期项目在出了户型图以后就一直没有任何动静，价格及付款方式也一直待定。

　　与楼盘销售冷清相呼应的是曾经一度让人艳羡的售楼员的收入也开始明显缩水。由于不甘于只靠微薄的底薪度日，不少售楼员开始寻觅它途，试着转行。

　　在太原市和平北路某楼盘中，接待购房者看房的并不是售楼小姐，而是一名保安。这名保安告诉他们，现在楼市低迷，很多售楼员都转行了，现在人手紧缺，售楼中心也是不得已而为之。

　　在太原市长风街一处售楼中心，工作人员告诉记者，以前一个销售员一个月起码能卖十几套房子，现在能开张就算很好了，奖金也比一年前缩水了近50%。

　　同样是长风街另一处楼盘的一名销售经理告诉记者，往年不少售楼员每月底薪加提成能拿到7000-8000元，月收入上万的也不少见。但从今年以来，原先一个月能卖几套房子的售楼员，现在能售出一套就不错了。按目前太原市场上每月800-1000元的底薪水平，加上1‰或2‰的提成，月收入只能达到1500元左右；如果卖不出房子，就只有微薄的底薪；公司为了节省开支，连销售所需的工具、制服都要售楼员上岗前自己掏钱买，公司已经有很多人辞职转行了。

　　一方面是房地产市场的骤然低迷，另一方面却是矿产行业的大规模吸金。据统计，自去年下半年以来，在A股上市的127家房企，已有20多家房企涉足矿业，约占整个房地产板块的1/6；不仅如此，另据统计，今年以来房企涉矿交易额高达276亿元，约占A股市场并购重组总交易额(约5856亿元)的5%。

　　房企涉矿，从地主变矿主，这一方面是处于调控缩紧背景下的房地产商们的一次被迫转业。另一方面，在全球矿产资源需求旺盛和贵金属及基础金属价格呈上涨态势的背景下，中国矿产开发行业正进入一段前所未有的高速发展期，房地产企业追逐高额回报的本性让它将更多的目光投向了这个行业。

　　而对于山西煤老板来说，面对这场持续升温的矿产热，他们似乎多了更多的理性和思考。

　　煤老板眼中的矿产热

　　河津市的贺先生曾有一座年产20万吨的煤矿，2008年底他将煤矿转手他人后开始经营一家地产公司，如今在附近许多县市的商品房开发中都有他的身影。面对一浪高过一浪的矿产热和越来越紧缩的地产调控，贺先生反而显得很冷静。在他看来这些县市的地产市场所呈现的是刚性需求，如今河津市的房价已达5000元/平方米，已经接近一些沿海中小城市水平，而他家乡所在的一个小镇上，房价也竟然达到2800元/平方米，而且还在涨。

　　对于地产业未来的前景，贺先生依然充满信心。而对于有无打算重新返身矿产业的提问，贺先生则表示了否定，在他看来，这些年来，社会上流传着许多有关投资矿业一本万利、一夜暴富的传奇，让很多人对投资矿业满怀期待。但对不熟悉矿产资源和相关法律、法规的企业来说，这其中其实隐藏了重重陷阱。如今，国家的整个政策环境已经改变，从1万元到10亿元的山西煤老板暴富故事再也不会重演了。

　　有这种想法的并非只有贺先生一人。在山西省晋中市，一名煤改后转营白酒行业的前煤老板告诉记者，2009年山西煤改之际，那些决心继续投身矿产行业的老板们早已抽身新疆、内蒙古、云南等地扎根发展，几年来那些还没有真正选好项目的老板们对于重操旧业早已经慎之又慎了，因为重投矿产业，在政策、法律以及地质资料真实性方面的风险依然巨大，甚至有加剧迹象，山西煤改就是一个先例。在他看来，新疆、内蒙古等地尽管当前矿产业政策宽松，但是政策变动是迟早的事情，而且要比山西当年经历的过程更加短暂，如果企业在这几年没有抓住机遇在当地快速发展，那么有可能再次落得一败涂地。

　　山西前煤老板们在这场矿产热中的审慎还不止这些。山西忻州市尚先生有一座高品位铁矿，因精力不足几欲出手，但山西本土买家鲜有问津。尚先生说，该矿虽然证照齐全，但生产能力偏小，本土投资者都担心未来会遭遇政策瓶颈。而山西浑源县的黄先生是一名在2009年煤改时被整合掉的前煤老板，几年来他先后在新疆、内蒙古、甚至越南等地多次考察矿山，希望重操旧业，但是被整合的经历让他在投资选择时变得谨小慎微，如今他甚至萌生出要等待这场矿产热潮退却后再做考虑的想法。

　　而与煤老板们审慎态度相反的却是房企对矿产业的集体升温，但是近一段时期以来热衷矿业的房企在转行过程中也并非一帆风顺。有报道称，去年投身矿业的绿景地产，今年6月亏损额超过1046万元，而刚获得内蒙古煤矿资源的新湖中宝股份有限公司今年的现金流期末余额也在不断减少。北京华业地产股份有限公司在3月底的现金及现金等价物净增加额减少了超过6亿元。但是另一方面，这些涉矿房企在公布收购矿业后股价普遍走高，甚至在大盘不稳的情况下仍然单边上行，为此，有人提出要警惕“涉矿”炒作。

　　也正因为如此，在业内人士看来，这些中途转行的房企并非是主动创造生钱之道，而是在被迫快速寻找缓解企业资金压力的方法；而在山西这些前煤老板煤们看来，今次兴起的矿产热似乎已经慢了一个节拍。