京城金九惨淡开局 降价从郊区蔓延至市区

　　南方日报驻京记者 吕天玲

　　随着天气的慢慢转凉，京城楼市的高温也在缓缓消退。

　　本来准备今年8月买房的北京市民黄小姐最近推迟了她的购房计划，原因是她对房价继续下跌充满了信心。“现在楼市可以讲价，一套200万左右的房子一般都能讲价20万左右。”

　　刚刚过去的中秋节小长假期间，北京开发商们更是使出了浑身解数。“推新盘、搞促销”，全市有170余个楼盘优惠促销，各种优惠吸引顾客：老客户买房享受最高优惠、有奖竞猜送大礼、降价差价由开发商补偿……

　　不过，北京房地产交易管理网数据显示，3天住宅签约仅为407套，与今年端午节小长假成交量相比减少了7%；与今年“五一”假期相比降幅更是达到了71%，与去年中秋假期相比下跌了45%，成交量创下历史新低。

　　“限购的政策挡住了外地购房者，而贷款难的问题则让本地刚性需求的购买力持续下降。”中国房地产信息集团分析师薛建雄分析说。

　　在北京中原市场研究总监张大伟看来，购房者信心下降、库存压力加大等原因都导致成交价格开始出现“跳水”，而且这一现象还将继续加大，尤其是通州、大兴、房山等区域的房子，最高下调幅度可能要超过10%。

　　不过，专家认为，对于一些楼盘的打折促销还不能太过于乐观。下半年北京近郊楼市可能会掀起新一轮促销打折潮，但在新房供应量相对紧缺的中心城区，未来价格仍会在相对坚挺的情况下延续相当一段时间。

　　实质性降价从京郊蔓延至市区

　　通州，位于北京东部，2010年初这里曾是北京楼市的涨价先锋，如今，降价也首先从这里开始。

　　位于通州运河核心区的京贸国际城预计9月份开盘，本次将推出5号楼、6号楼、7号楼新房源，均价预计14000元左右，而之前开盘的一期房源均价则在19800元/平方米，两期相比，直降6000元。

　　降价不仅仅发生在通州，北京的郊区的很多地方如：房山、大兴、顺义等地也陷入了量跌与价格滞涨的局面中，业内人士预计，这波降价潮正从北京郊区向市区蔓延。

　　据链家地产、中原地产等二手房中介机构消息，继郊区新房价格出现回调之后，北京城区的二手房价格近期也出现松动迹象，部分区域的二手房成交价格甚至回落了20万元。

　　往年的打折通常来说就是如果付全款的情况下才会有非常微弱的打折，一般就是九九折或者九八折。但是今年我们可以看到这个打折的情况，已经达到了八五折。这和往年是明显的一个不同，也就是说现在的打折已经进入到一个实质性的价格折扣阶段。

　　据相关数据显示，截至9月6日，北京117个新入市商品期房住宅项目中，旧盘新开的项目有68个，其中37个项目的成交均价低于上次开盘。

　　限购限贷令成交量陷入冰点

　　整个9月上旬签约量也仅为3906套，同比下降60%。同2009年同期的15879套相比，下降了75%，为近三年来最惨淡“金九”开局。

　　北京中原市场研究总监张大伟分析，今年“金九”以惨淡开局，特别是商品房成交量在低位徘徊，可以看出购房者信心指数处于数年来最低点。

　　统计数据显示，9月北京预计上市的项目达41个，合计供应的住宅可能超过万套，其中纯新盘项目有18个。虽然整体供应可能上涨，但也有机构统计预计，成交量难以突破7000套，二手房很可能维持在8000至9000套之间。市场总成交量难以突破1.5万套，库存压力将继续放大。

　　当下购房者观望情绪较为浓厚，大多等待房价进一步下降。业内人士认为，“金九”预热失利，将影响整个9月份的成交信心，预计平淡的开端将基本奠定9月成交依然持续前8个月低位的基调。

　　链家地产首席分析师张月认为，目前市场上让价才能成交的现象非常明显，个别让价区域整体成交就明显好于其他未让价区域。但整体市场价格仅小幅下降，大幅让价依然是少数现象。而消费者低价需求明确，多数因现在房价未降而观望。

　　对于在北京工作多年的李先生来说，他十分羡慕那些有购房资格的“北京人”，虽然在北京工作，但是由于工作单位总部在上海，因此，没有在北京的纳税证明，也就无法在北京买房。

　　像李先生这样的准购房者在北京不是少数。最近万科发布的调查报告显示：在严格的限购政策下，北京现在只有3%的家庭有资格、有能力、有意愿买房。这一家庭总量大概在20万户左右。

　　而在限购执行接近7个月来，北京楼市已经购房的家庭超过10万户，也就是目前还活跃的购房需求只有10万户左右。而目前的商品房库存总量已经高达11万套，再加上最近一年潜在供应量北京可能高达2000万平方米，提供住宅可能高达15万套。

　　不仅是限购令让很多购房者望而却步，更为严厉的是房贷审批的收紧。据了解，现在到建行申请房贷，差不多要到明年初才能拿到。北京的某家股份制银行的支行经理告诉记者，该行个人按揭贷款业务已暂停数月。据了解，多数目前开展房贷业务的银行，由于信贷额度而不得不延长审批期限。从去年同期的1-2星期延长到1-3个月，不仅如此，即使审批通过以后，放款时间也要根据银行的贷款额度来确定，若额度不够，银行方面可能会无限期延迟放款。

　　购房者信心下降、库存压力加大等原因都导致成交价格开始出现“跳水”。

　　中心市区房价仍然坚挺

　　不过，有些专家认为，北京房价目前的“下跌”是受益于五环外项目及开发商降价推盘等因素的贡献，剔除边缘地带那些类似“垃圾股”跟风上涨后的价格暴跌，北京中心城区房价其实没怎么降。

　　伟业我爱我家集团副总裁胡景晖也持同样观点。他认为，虽然北京的新房和二手房市场频繁出现特价楼盘，但是，这仅是个别项目、个别二手房业主的行为，市场并未形成普遍的实质性的降价潮，仍然居高的房价与购房者的支付能力和心理预期有一定差距。

　　张大伟预计，五环、六环将成为市场供应及签约的主要区域，通州、大兴、房山等区域的房价最高下跌幅度可能超过10%。而五环内因为供应处于绝对稀缺、库存的住宅大部分属于尾盘，使得这部分房价下调的可能性不大。

　　黄小姐告诉记者，很多开发商的降价都存在着虚假现象。比如会将开发商之前送的阳台也算在售楼面积中，如此一来，以前100平方米的房子现在变成了120平方米，自然房价就下来了。

　　还有报道说，位于北京市房山区长阳镇的翠林漫步项目早在8月就放出广告：84平方米房源每平方米售价仅12500元。相对于周边超过每平方米16000元的均价，这一价位很是引人关注。等到该项目正式开盘，购房者云集，却没想到仅有9位幸运者靠摇号获得此类特价房。而没有优惠的房源均价与周边则相差无几。

　　对此，有关专家认为，促销力度主要取决于不同开发商的资金状况，有的是真降价，有的可能只是做做样子。也有部分开发商，他们只是拿出几套房子，作为特价，目的就是试探消费者的心理价位。

　　中国房地产及住宅研究会副会长、高级城市规划师顾云昌表示，从目前公布的数据来看，总体上房价正朝着平稳的方向发展。他说，尽管环比还是增加，但是增加幅度在下降，此外环比下降和环比持平的城市在增加，说明调控的成效在逐步显现。

　　顾云昌同时认为，目前北京市二手房市场已经出现价格松动，而二手房价格的松动可能会影响一手房价格，但是会有个过程。

　　杭州两楼盘降价超三成二三线城市信贷风险上升

　　●南方日报记者 牛思远

　　近日，有消息称杭州两楼盘出现“深度降价”，降幅达30%以上，成交均价、降幅均创2008年以来的新低。分析人士认为，杭州两楼盘降价不是孤立的个案，而是整个楼市走势的体现。

　　杭州两楼盘“跳水”开卖

　　据媒体报道，近日二线城市杭州有两个新楼盘出现开盘大幅降价，其降价幅度甚至超过三成。

　　9月4日，位于杭州下沙的酒店式公寓项目保利湾天地开盘，其8900元/平方米的均价相比同区域价格直降4000元，528套房源在几乎一抢而空。该项目也成为杭州楼市进入2011年后开盘当天预定量最高的楼盘。

　　而几乎就在同一时间，保利湾天地的附近另一楼盘世茂首府也传出开盘降价消息。开盘3号楼以130平方米和160平方米户型为主，起价为7800元／平方米，均价10200元／平方米，平均降幅达2000多元。

　　住房网首席评论员丁建刚表示，今年6月份的德信中外公寓的开盘价即是一年半前的价格，桥西板块、临平老城的楼盘价格都出现了大幅下降，一些新开楼盘的价格下跌非常明显。“杭州楼市下跌已不是趋势，而是事实了。”

　　据某全国性大型房地产商的杭州分公司销售经理透露，此前的新楼盘降价幅度大多在10%左右。不过，在持续的调控政策下，购房者对房价下跌的预期逐渐明朗。购房者对小幅度和非实质性的价格下降缺乏热情。就在保利湾天地之前，杭州多个楼盘降价开盘，然而购房者却不为所动，8月6日低价开盘的丽晶湾到目前为止，销售率只有39.2%。杭州当地的透明售房网数据显示，9月5日，杭州主城区库存为34052套，超过8月13日的33526套，再创历史最高纪录。

　　“此次降价幅度确实很大，降价背后显示楼市博弈的天平开始倾向消费者。”快房网首席评论员程伟明表示。房价下跌的行情最先出现在房价脆弱、敏感的中心城市外围，然后向中心区域传导。

　　多位专家认为，此次保利湾天地和世茂首府降价具有标杆意义，是整个房地产行业在调控作用下进入新阶段的标志。年初限购、限贷以来，房地产行业经历了成交量萎缩——房价微升、平稳、隐形降价三个阶段，现在进入了直接降价、大幅降价、“以价换量”的新阶段。

　　二三线房价可能“假摔”变“真降”

　　年初限购政策实施以来，多数房地产开发商即使成交量萎缩也坚持不降价，楼市总体呈现“量跌价滞”的局面。7月、8月以来，中央连续多次强调楼市调控的决心、方向、力度不变，8月25日，全国首个二、三线城市限购令在浙江台州落地，9月9日，浙江省衢州再出楼市限购令，使浙江省11个地级市中限购城市达到8个。

　　此前，曾一度稳定的新房价格频频出现打折，但多被业内人士指为“假摔”。然而，随着调控力度持续加码，这种促销折扣的力度越来越大，北、上、广、深等城市的新房价格开始明显低于二手房的房价，而且这种倒挂的趋势还有向其他地方蔓延的迹象。如宁波，仅从表面单价看，现在一些新盘已经比旁边的二手房要便宜10%—20%。

　　业内人士透露，而这种新旧房价背离现象曾在2008年全国范围内出现。如果倒挂现象持续一段时间，随着一手房价格的持续下调，高位二手房将进入有价无市的状态，一旦二手房被迫下调售价，整体楼市价格的下降通道也将随之展开。“在某些区域，这将意味着这个城市整体的房价在今年的下半年将呈现一个明显下降的趋势。”

　　8月以来，一线城市房价出现了不同程度的松动。在广州，中秋假期期间的优惠也未能打动购房者。据搜房网数据监控中心统计，上周广州楼市持续量价齐跌，十区二县市网签1303套，均价为10511元/平方米，下跌12%。

　　随着台州限购令宣告二、三线城市限购时代真正来临，很多开发商转战二、三线城市规避限购的策略已经落空，楼市下跌预期正日益弥漫。

　　9月12日，中国证券报报道称，有消息人士透露，多家银行日前收到监管部门关于风险防范的通知，要求对近期炒作升温的商业房地产保持高度警觉，同时还要求银行要密切关注投资投机活跃并且未采取限购等措施的二三线城市房地产市场风险。通知强调，“各银行尤其是非金融机构不得头脑发热，盲目增加信贷投入”。

　　8月信贷冲高

　　央行发力“浇灭”

　　政策放松预期

　　日前，央行统计数据显示，8月新增贷款5485亿元，较上月多增559亿元。增信贷超预期增长，使得市场猜测货币政策是否转向宽松。但昨日，央行首次对信贷数据进行了点评。央行还表示，目前我国一些价格上涨的因素得到一定程度控制，但并没有根本消除，通胀仍然偏高，稳定物价总水平仍然是宏观调控的首要任务。“需要坚持实施稳健的货币政策”，保持货币信贷平稳适度增长。与此同时，央行本周更连发央票和定向央票，加大力度回笼资金，浇灭了市场对下半年宽松政策的预期。

　　新增贷款季节性回升

　　央行统计数据显示，2011年8月末，人民币贷款余额同比增长16.4%，增幅比上月末下降0.2个百分点；当月新增人民币贷款5485亿元，较上月多增559亿元，较去年同期多增93亿元。

　　交通银行首席经济学家连平分析指出，8月新增贷款有所回升主要是季节性变动因素。历史上看，2003―2010年期间，除2007和2008年外，每年的7、8、9三个月的新增贷款都是依次递增。这主要是因为商业银行在上半年末加大贷款投放(主要是增加短期贷款)以提升经营业绩，下半年初则新增贷款回落，而随着这一因素的消失，8月贷款投放也逐渐回归正常。

　　连平分析认为，新增贷款回升或许表明信贷向某些领域定向放松，但不意味着政策明显放松，当前信贷运行仍属平稳、可控。

　　央票发行加码本周再度净回笼资金

　　针对信贷数据超预期，昨日央行公开市场招标发行了100亿元一年期央票，并开展了正回购操作。相比上周30亿元的一年央票发行量，本周央票回收流动性的规模增加了两倍，连续几次地量发行后的首次加大回收力度。

　　本期央票中标利率为3.584%，与上一期1年期央票持平。央行同时开展了800亿元的7天和300亿元的28天正回购操作，中标利率分别为2.7%、2.8%。公开数据显示，本周公开市场到期资金1390亿元左右，按照昨日央行的公开市场操作量计算，目前已经回收近1200亿流动性，加上周四进行的三年央票发行，连续多周实行净投放后，本周央行将净回笼资金，再度紧缩流动性。

　　由于前段时间央行通过扩大存款准备金缴存范围变相回笼资金，央行再次出台紧缩政策的可能性减少。再加上全球经济不确定性增加，中国经济下行风险加大，不少市场人士认为8月数据或预示着下半年较为宽松的货币政策。不过，央行的行动却再一次显示了紧缩调物价的决心。

　　日前有消息称，央行近日已向工商银行、建设银行、农业银行等几家国有银行发行了超过200亿元的定向央票。由于央票利率较低，被视为是对8月信贷投放过多的“惩罚”。虽然央行尚未就此事作出回应，但已有国有行相关人士向媒体确认此事。

　　昨日，本报记者向一总部在深圳的券商固定收益交易员打听，该人士也透露“基本可以确认央行有此举”，向市场发出了货币政策依然偏紧的信号。

　　M2增速有所低估央行拟推更广范围M2+

　　根据央行数据，8月份，M2同比增长13.5%，比上月末和上年末分别低1.2个和6.2个百分点。由于M2统计中包含了城乡居民储蓄存款、企业存款中具有定期性质的存款、信托类存款等，因此M2反映了市场中潜在的流动性。

　　日前央行相关负责人在回答记者问的时候表示，尽管目前M2增速看起来比过去低一些，但M2的统计比实际状况有所低估。央行相关负责人表示，目前我国金融创新不断增多，公众资产结构日益多元化，特别是今年以来商业银行表外理财等产品迅速发展，加快了存款分流，这些替代性的金融资产没有计入货币供应量，使得目前M2的统计比实际状况有所低估。“为了更加充分地反映金融市场的最新发展，我们正在研究覆盖范围更广的货币统计口径M2+。”

　　据国家统计局9日公布的数据，8月份CPI涨幅的首次回落，同比上涨6.2%。连平分析认为，通胀压力依然不小，货币政策不会轻易放松。而在具体工具的使用上，连平分析认为，准备金缴存基数扩大相当于准备金率提高1%—1.5%，年内准备金率几无可能再次上调。另外，中外利差扩大引致资本流入，央行也没有再度加息的必要。“下一阶段货币政策操作将更倚重公开市场操作的灵活调节。”

　　南方日报记者 黄倩蔚