广州补偿金最高不超一手房价

　　□本版撰文    信息时报记者 田桂丹 实习生 孙慧娟

　　记者昨日从广州市国土房管局了解，《广州市国有土地上房屋征收与补偿实施意见(试行)》正式颁布，全市十区国有土地房屋最高征收补偿标准，不超所处区位一手普通商品住宅市场价。

　　值得关注的是，此次新规对“住改商”等特殊房屋补偿做出细化规定，并且首次提出房屋评估单位可由被拆迁户定，而不是由拆迁方定。此外，今后不再存在政府“又当裁判员又当运动员”的行政强拆。

　　因征收停产停业有补偿

　　此前，广州市曾在南华西、东濠涌等旧城改造项目“试水”新房屋征收补偿标准，让被拆迁户拿货币补偿后可在同地段买上商品房。该新规从9月6日起将试行范围扩大到广州全市十区。

　　按《实施意见》，选择货币补贴的被拆迁户，被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。对于住宅房屋，实行同一征收项目统一标准的征收奖励。住宅房屋价值的补偿金额加上征收奖励、搬迁时限奖励不得高于被征收房屋所处区位的新建普通商品住宅的市场价格。

　　业界人士认为，不少地区征收补偿水平，预计可以达到同地段5年内二手房水准，少数可能达到一手普通商品住宅水准。

　　补偿包括停业停产损失

　　以往提出的征地补偿，多数只包括两部分：被征收房屋价值的补偿和因征收房屋造成的搬迁和临时安置的补偿。此次新规增加因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价。

　　《实施意见》规定搬迁时限奖励制度，对符合一定条件的被征收人给予征收奖励和搬迁时限奖励，搬迁时限奖励标准控制在被征收房屋类似房地产市场评估价值的15%以内。同一征收项目实行统一标准的征收奖励。

　　可优先租买保障房

　　新规指出，征收个人住宅，区房屋征收部门应提供改建地段房屋或就近地段房屋供被征收人选择。征收个人住宅，被征收人选择货币补偿后申请购买经适房、租住公租房或廉租房，符合申请条件的，应当优先安排。

　　产权调换按套内面积换算

　　《实施意见》表示，被征收房屋的建筑面积与房屋用途的认定，以房屋登记机构颁发的房屋所有权证标注的面积和用途为准；房屋所有权证未标注的或者标注的与房屋登记簿不一致的，以房屋登记簿标注的面积和用途为准。这就避免在房屋征收过程中出现的“扯皮”现象。

　　此次新规明确，选择产权调换房屋的套内建筑面积不得少于被征收房屋的套内建筑面积。属于公用分摊的超面积部分，由房屋征收部门按产权调换房屋的成本价格与被征收人进行结算。

　　新规还明确，被征收人选择房屋产权调换的，房屋征收部门与被征收人应当计算被征收房屋的补偿金额加上征收奖励、搬迁时限奖励与所调换房屋的市场价格，结清差价。

　　举例：张先生原住在越秀区，原住的房屋按规定可拿到总数60万元拆迁补偿标准，现在他选择调换到白云区去居住。新房屋的市场价仅40万元，那么他就可以在住入新房的同时，再拿到20万元的差价补偿。

　　临违建都可有条件获补偿

　　新规指出，对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑不予补偿，但对1990年4月1日《中华人民共和国城市规划法》实施前建设的房屋，可按照不超过房屋征收决定公告之日被征收房屋房地产市场评估价值的60%给予货币补偿。对未超过批准期限的临时建筑，按建筑物重置成本结合成新予以补偿。

　　而征收租赁房屋，被征收人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，区房屋征收部门应当对被征收人实行产权调换，不作货币补偿。产权调换的房屋由原房屋承租人承租，被征收人应当与原房屋承租人重新订立房屋租赁合同。

　　符合直管住宅租赁条件的承租人同意解除租赁关系的，区房屋征收部门应当按照被征收房屋货币补偿金额的30%给予房屋承租人弃租补偿，征收奖励、搬迁时限奖励另行计算，不再提供直管住宅(含廉租房)进行安置。

　　划定范围后暂停买卖租赁

　　据了解，过往在房屋征收范围划定后，为争取更多的补偿费，可能会出现趁机抢建或移入户口等行为，也可能出现房屋买卖租赁和抵押等行为，容易引起纠纷。

　　此次新规明晰，房屋征收范围确定后，在征收范围内暂停办理六种事项或建设行为。包括审批新建、扩建、改建房屋；办理户口的迁入和分户，但因婚姻、出生、回国、军人退伍转业、经批准由外省市投靠直系亲属、刑满释放和解除劳动教养等原因必须办理户口迁入和分户除外；以被征收房屋为注册地址办理工商注册登记手续；改变房屋、土地用途；房屋的转让、租赁和抵押；已依法取得建房批准文件但尚未建造完毕的房屋的续建。

　　区房屋征收部门应当就前款所列事项书面通知有关部门暂停办理相关手续。暂停办理相关手续的书面通知应当载明暂停期限。暂停期限最长不得超过1年。

　　另外，此次新规首次提出，由被征收房屋市民选评估单位。房屋征收决定公告后10日内，被征收人应协商选定房地产评估机构；半数以上被征收人共同选择一家房地产价格评估机构的，视为协商选择有效，如协商选定不成的，由房屋征收部门组织被征收人在公布名录通过摇珠方式确定。

　　半数人不认同方案要听证

　　新规对旧城改造项目从程序上作出特别限制，规定：因旧城区改建需要征收房屋，半数以上(以产权户数计算)被征收人认为征收补偿方案不符合本意见规定的，房屋征收部门应组织由被征收人和公众代表参加的听证会，并根据听证会情况修改方案。

　　房屋征收部门拟定的房屋征收补偿方案应当在政府门户网站予以公布，并在房屋征收范围内显著位置予以公告，公开征求公众意见，征求意见期限不得少于30日。

　　行政强拆变为司法强拆

　　市国土房管局有关人士介绍，今后不再存在政府行政强拆。

　　过去，碰到“钉子户”时，政府不继续推进拆迁会被认为是不作为，但进行强拆时社会舆论多更倾向被拆迁户。今后，对于裁决规定期限内被拆迁人拒不搬迁的，政府不得责成有关部门强制执行，只能申请法院强制执行。

　　恩宁路按旧规长寿路用新规

　　从2008年开始，恩宁路旧改项目历经多次规划调整，到最新一版规划中确定了大部分建筑不拆，但仍有少量建筑要拆掉。时隔几年，这批仍未动拆的房屋，是否能适用此次的新规？

　　广州市国土房管局有关人士表示，已依法取得房屋拆迁许可证的项目，继续沿用原有的规定办理。征收条例施行前已核发拆迁许可证项目不具有溯及力，拆迁许可延期、资金监管、评估、行政裁决等，将继续沿用旧条例及配套政策的规定。至于恩宁路项目采取什么补偿标准，要由业主单位定。

　　而曾被称为广州旧城改造“航母”的龙津长寿地块，早在几年前就发布了要改造消息，但至今迟迟未动。在这种情况，地块内的市民会不会仅能拿到几年前的市场价补偿金？对此，广州市国土房管局有关人士透露，龙津长寿路项目从来没有发过房屋征收决定公告，只是先进行前期的征求意见，区域内同意改造比例未能达到要求，因此该项目暂时搁置。如果该项目要重启征收，那么按照届时房屋征收决定公告发布日进行市场价评估就可以了。

　　而对于越秀东濠涌二期项目，昨日越秀区国土房管局有关人士仅表示，该项目的征收会严格按照新规进行。

　　另外，海珠区国土房管局有关人士透露，南华西二期和草芳围旧改项目，方案已做好待批。

　　●同一征收项目实行统一标准的征收奖励。

　　●由被征收房屋市民选评估单位，半数以上被征收人共同选择一家房地产价格评估机构的，视为协商选择有效。

　　●1990年4月1日前建设的临时建筑，可按照不超过房屋征收决定公告之日被征收房屋房地产市场评估价值的60%给予货币补偿。

　　●同一征收项目实行统一标准的征收奖励。

　　●由被征收房屋市民选评估单位，半数以上被征收人共同选择一家房地产价格评估机构的，视为协商选择有效。

　　●1990年4月1日前建设的临时建筑，可按照不超过房屋征收决定公告之日被征收房屋房地产市场评估价值的60%给予货币补偿。