限购疑云下楼市表情：开发商很纠结

　　核心提示

　　又到“金九银十”，这个房地产行业的传统营销旺季。大半年以来不咸不淡的成交量让发展商们憋了一口气，从8月开始，开发商们就摩拳擦掌备战金九银十，各大楼盘加推新货，特价促销的信息满天飞，准备好好地冲刺一把。

　　然而，二、三线城市或将限购的消息再次传来，让我省房地产市场再度陷入一个无法预料结局的格局中。

　　一面是传统营销旺季，一方面可能限购带来的观望，让此时的楼市显得很纠结，每一个行业的从业人员都有不同的表情，有人乐观，有人悲观，有人观望，有人彷徨，有人看涨，有人看空，有人淡定，有人假装淡定，不同的人物表情，集合在一起，构成一幅楼市众生相，正是时下楼市最好的注解。

　　限购疑云下的2011年金九银十，将会有怎样的命运？楼市将往哪个方向发展？本周的《燕赵楼市》周刊，本报记者特意走访了众多与房地产行业息息相关的人物，他们当中有房地产公司的决策者，有身经百战的职业经理人，有出谋划策的代理公司和广告公司的负责人，还有位于销售前线的售楼小姐，当然还有典型的消费者和投资客，他们各有各的表情和心情，理解了他们，你也就理解了金九银十的楼市。

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　　本报记者高利锋 文/图

　　■决策者：理性应对金九银十

　　金九银十已经到来，对于开发商来说，这是一个丰收的时节，也是一个值得为之付出的时节。然而今年的楼市相比往年不同，在限购疑云下，充满更多变数。

　　记者多次约访，但石家庄某地产公司负责人杜彦军总是“这两天很忙”。最终的采访一直到昨日下午6时许才得以进行。

　　电话里杜彦军的声音听起来显得比较轻松，说起对2011年金九银十的心态，他表示，不会盲目乐观，保持理性，以平和的姿态迎接黄金周。“金九银十是楼市的特定时期。一般而言，进入9月，个人的事业或家庭对一年的收支已经有了比较清晰的概念，因而对一些大宗的消费支出会有计划，加上9月节日特别多，商家也有较多促销，会带动置业者的消费。多重因素下形成了金九银十的营销节点。”杜彦军对记者表示，金九银十是楼市传统营销旺季，但今年可能会比较特殊，政策环境之下置业者的观望情绪会比较浓，因而会影响到楼市的整体表现。但开发商也不需要太悲观，毕竟确实需要购房的置业者始终会买，不会因为太过观望而放弃置业计划。

　　杜彦军认为，在目前市场环境下，户型比较好的，大小适中的，适合市场需求的产品还是会在这个节点迎来自己的旺季，不过楼市全面火爆的局面在这个黄金周可能比较难看到。

　　对接下来市场的判断，杜彦军表示不太好预判，没有太过于清晰的迹象可循，一切都被政策所左右，调控、限购，才是决定今年楼市发展导向的重要因素。“倘若没有过于利害的政策影响，今年的市场整体发展还是不错的，上半年成交也很可观。个人认为市场持续向好的情况下，金九银十还是会有所放量的。至于价格会不会出现松动，也不好预测，主要是看以走货为主的开发商多不多，着急回笼资金、对后市没有把握的企业，将如何进行促销。”

　　■职业经理人：开发商很纠结

　　面对即将来临的金九银十，石家庄宏天房地产经纪有限公司总经理陈叶坦言，开发商在今年这个节点的心情会很纠结，纠结着是降价走量，还是保持价格求利润空间。她估计，大部分发展商会选择降价走量。“从我们项目周边在推楼盘的动向来看，现在发展商心情都比较急躁。”陈叶很直接地告诉记者，今年金九银十和往年不一样，对行业来说，成交量和成交价都会有所下降。

　　陈叶表示，开发商急躁的心情来自于政策的不明朗。今年的金九银十将如何发展，开发商能否收金纳银，还看政策的走向。“政策的不明朗，使购房者的观望心态加强，而购房者的观望状态使成交低迷，进而使发展商犹豫不决，不知道接下来要怎么办，是推货还是不推货，也不知道价格要不要进行调整。而经过前半年成交的平淡，有些发展商的资金也开始吃紧，多种因素使发展商情绪变得急躁。”

　　对近期大量的开发商集中放量，陈叶认为，既然是销售节点的到来，同时也反应出了另外的情况，今年上半我省房企的开发量较多，造成了上半年的货量没有得到释放，为了回笼资金，达成年初制定的销售目标，自然很多发展商将销售压在9、10两个月，10月之后，就不会再有太多的销售机会了。抓住这两个月的黄金节点，是每个开发商、每个项目都致力在做的。

　　在政策尚未明朗的情况下，金九银十将会如何发展，是普遍消费者都为之关注的话题。陈叶认为无论是销售节点还是平日里的正常营销，价格都是关键点。

　　■售楼员：期待十月“大爆发”

　　作为一个置业顾问，张静对金九银十充满期待。“我们项目的销售人员对这个十一很期待。我们的项目卖得快，今年剩的货量不大，而且推出来就很快销售完毕，因此大家今年大半年都几乎处于休息状态。”说到今年的金九银十，张静有些难以掩饰的兴奋，“说实在的，我们的收入主要还是来自销售提成，没有楼卖，我们收入就低，销售得好，自然收入高，作为一线销售人员，我们也在等待公司的指示，希望能在接下来的销售中取得好业绩。”她告诉记者，现在同事都积累了很多客户，等待十月的爆发。

　　虽然有限购的阴云笼罩，但张静并没有表现出担忧。对目前市场可能出现的变化，张静认为可能有两方面，一是造成挤压效应，不少准备要购买房子的市民，或者潜在的置业者，觉得接下来有可能在买房的门槛上受到限制，于是在这之前，就出手购入房产，造成挤压购房行为。另外一种情况就是观望的情绪，毕竟限购的间接反应就是期待楼价有所下调，这样一来，市场观望的情绪就会变浓。“但按照惯例，不管限还是不限，想要买的人都会在这个十一黄金周定下来。”

　　■购房者：想等房价降点再出手

　　陈龙是属于改善型需求的自住客，他在石家庄已经有一套80多平方米的两室。不过，随着小孩的出生，他觉得两室还是有点小，有的时候连朋友来家里聚餐都不太方便。于是，在3个月前，陈龙就准备再购买一套大点的三室，不过，最近一段时间，石家庄的房价一直处于高位。

　　因为在桥东上班，陈龙一开始看的都是附近的楼盘，不过，在他看来，现在的房价还是有点高。“动辄七八千元的房子”在这个区域已经很普遍了。后来，陈龙还看了二环附近的一些楼盘，比如廊桥四季等等。虽然，在二环附近可以找到一些便宜点的房子，不过陈龙觉得这些特价盘的户型位置和朝向都与心里有点差距，而真正相中的房子，其实价格也不低。

　　陈龙觉得，因为自己只是属于改善型，虽然对购买新房有需求，但是目前也不是特别迫切。不能盲目为了改善去追高购买。陈龙觉得，石家庄的房价应该会有一段时间的调整，不可能都是一直往上走的。他的心理价位是5000多元/平方米，如果楼市有调控的话，他觉得房价应该可以下降点，到时他就可以出手了。

　　■投资客：“抄底”好机会来了

　　“最近打算好好看看，有合适的价格合适的户型就出手。不过我更想看一下有没有合适的商铺。”在记者的采访过程中，老郑一直显得很乐观。

　　老郑是个职业投资客，但近两年来他出手买住宅的机会很少。他告诉记者，自己买房子主要是想出租收取租金的，没想过要把价格炒高了去卖，因此买房投资时一定会看投资回报比。近几年来石家庄的房价水涨船高，租金却没有相应地跟上去。再加上住宅市场近几年来政策波动大，所以他在住宅的投资上也显得更为谨慎。

　　对于今年的金九银十，他认为是一个机会。“我认为开发商会调价，整体调多调少不确定，但一些特价房肯定会价格比较便宜。”老郑说，自己投资是为了出租，房子靠路边一点无所谓，户型合理，采光通风不错就行，从这个角度来说，金九银十也许是自己“抄底”的好时机。因此，他已经抱准了在这个时候多去看看，有合适的就出手，住宅商铺都行。

　　评价石家庄的地产投资，老郑表示，石家庄是个适合做长线投资的城市，不适合那些想要大捞一笔，就转瞬撤走的投机者。在他看来，长线投资房地产项目，任何项目都值得考虑。“每一年石家庄开发商所开发出来的产品都不一样，每一年这些产品都在升级，开发商都在进步。”

　　老郑目前已经有了四五套房产。“大部分在出租，也有部分在放盘出售。这些盘大多都是2009年之前买的，按照目前的石家庄房价，这些盘都升值了。”而针对今年金九银十适不适合出手的问题上，老郑表示，“石家庄的房子，什么时候都适合出手。”虽然目前的调控政策趋紧，房价有可能在政策的影响下下降，“但是只要考虑到石家庄未来的城市价值，这些都是浮云。”