北京大兴楼市止跌反弹回到调控前水平

　　8月各项成交数据明显回升 今年九成新增供应已消化完毕 区域优势逐渐体现——

　　良好的未来预期与不断丰富的区域配套，使得大兴具备了更坚韧的抗跌性，成为今年楼市宏观调控以来少数不受影响的区域，尤其是在上月，大兴区域楼市成交量绝地反弹，纵观半年来的成交价，竟已悄然回到调控前的水平。

　　业内人士分析，第二机场等利好将使得大兴楼市下半年前景明朗，价格稳步上涨。

　　市场变化

　　要说宏观调控对大兴楼市没有任何影响并不现实，在全市成交量下降的情况下，大兴区当然也不能幸免于难。今年3月，该区域商品房成交量一度跌到395套，与2月相比生生被“腰斩”，不过，随后就开始稳步上涨。

　　调控以来，原先价格偏高的老项目后期开始随着市场调整售价。据记者了解，今年5月份，新入市项目旭辉御府借公司11周年推出100套17600元/平方米的特价房源，成为城南降价的导火线，创造低迷市场行情下的销售旺市，8月再次推出50套特价房。而老项目富力丹麦小镇降价6000元/平方米，成交均价较去年年底下降约15%，轰动了城南楼市。

　　根据北京中原市场研究部统计，目前大兴区9折至9.5折已成为绝大多数楼盘的常态折扣。新入市项目则降低了推盘的溢价率，同时推出了送精装修、送物业费、特价房源、减费再折上折等优惠活动来蓄客。 

　　部分老项目 降价优惠求出货

　　价格盘点

　　成交价悄然回到调控前水平

　　统计数据显示，在全市成交量只见下跌，不见谷底的情况下，大兴区楼市已经率先反弹。6月份单月成交套数调控后首度过千，当然，均价相对也有所下降。而进入8月之后，大兴区域成交持续攀升，当月成交套数1034套，成交面积13.16万平方米，占据了北京市商品住宅成交的16.39%。

　　大兴区是少数受调控影响较小的区域之一，根据亚豪机构数据显示，调控前2011年1月份该区域均价为19251元/平方米，月度成交量占整个北京市商品住宅成交的9.29%，而在春节所在的2月份更是达到了21.11%的市场占有率，成交均价也一度攀升至21865元/平方米。

　　目前该区域成交开始反弹，成交价格也有所回升，20202元/平方米的成交均价已回升至调控之前的水平。

　　供求状况

　　今年九成供应已消耗完毕

　　相比通州大量新盘上市消化困难的行情，大兴区状况显然要好得多，根据北京中原市场研究部统计，大兴区目前在售项目80个，待售项目7个，2011年截至8月底17个预售项目推盘24次，其中8个纯新项目，提供房源6990套，占全市的17.5%。

　　而网签套数为6222套，主要集中于金色漫香郡、金地仰山、中信新城等几个热销的楼盘，大部分楼盘网签量在15%之内。

　　从整体行情来看，截至8月，签约消化掉今年供应的89%。可见近些年，规划、经济发展等对于大兴房地产发展促进作用巨大。

　　房价分析

　　合理价格区间在1.6万-1.9万

　　虽然大兴区域内部分楼盘也有降价促销行为，例如恒盛小镇屹墅推出特价房8900元起，比之原本售价调低2000元左右，富力丹麦小镇特价房也下调2000元，但这几个项目位置多较为偏远，而核心区项目售价波动幅度不大。

　　据了解，大兴区目前在售楼盘多集中在两个区域，黄村区域与亦庄区域。

　　其中，亦庄区域发展较早，在售普通住宅项目均价在23000元/平方米左右，因区域规划数度易章，加上发展较早，该区域目前的供应量较少，目前在售仅中信新城、金融街·金色漫香林等为数不多几个普通住宅项目。

　　而因该区域为经济技术开发区，区域内工业用地与商业用地的出让较多，因此区域内商改住项目所占比重较大，例如今年曾开盘销售的VITA国际、君安国际、力宝广场与林肯公园项目均为40或50年产权的商住项目。

　　据北京中原市场研究部统计数据显示，大兴区商品住宅价格整体较为稳定，随着区域内房地产市场发展的加速，高端楼盘增加明显，红木林、旭辉御府、富力·盛悦居、华润公元九里等新增楼盘的销售价格都超过了2万元/平方米，但整体区域商品房价格走势较为平稳，维持在16000-20000元/平方米左右。

　　业内预计，未来随着区域优势的不断提升和完善，购房需求仍将涌入。 

　　市场预期

　　北京“向南看”

　　大兴前景好

　　亚豪机构副总经理任启鑫分析指出，与通州等区域相比，大兴区受调控影响相对较小。这缘于大兴区域良好的未来发展预期。

　　因为北京市的水资源70%以上都分布在北部山区，而随着北京市城区的扩容，北部城区的发展已伸展至五环之外。为了保护北部地区的水资源，政府不得不将发展的重点开始向南部转移。而大兴位于天安门的正南方，是距离城中心最近的新城，南城发展带来的巨大利好更成为共识。

　　城南计划2900亿的投资总额、大兴新城规划、大兴与亦庄的行政资源整合，接二连三的利好已为大兴发展带来强劲动力。据悉，未来3年大兴将投资建设交通设施、生态、能源等30个项目完善基础配套，总投资380亿元。 

　　目前，首都第二机场已确定在大兴建设，建成后将形成巨大的空港经济圈，直接带动区域价值飞速提升。作为配套建设，将新建一条通往市区的地铁，并对原有大兴线进行改造，使之延伸至第二机场。

　　在道路交通方面，3年内大兴还将打造密集的地上交通网，一方面打通蒲黄榆快速路、京台高速、马家堡西路南延和万寿路南延4条与市中心连接的道路，实现大兴至长安街纵向交通的快速通达。

　　同时，还将新建和改建两条横向交通大动脉——兴亦路和黄亦路，提升南中轴板块交通的横向快速通达能力。

　　在环境和配套方面，南中轴森林公园、三海子公园、半壁店公园，三大生态公园环绕形成巨大绿肺。英国超市巨头TESCO乐购已入驻黄村国际商业中心。

　　全球最大的家居用品零售商宜家，则将在黄村建旗下第二大购物中心。

　　此外，北大医院预计在大兴兴建第二医院，规模与本部不相上下，预计今年年底开始动工，之前大兴区中医医院已正式被广安门中医医院托管，成为大兴区第一家三甲医院。

　　文/记者 张媛 杨予诺