上海存量房逼近1000万平方米

　　每经记者 杨羚强 发自上海

　　据网上房地产统计，截至昨日，上海商品住宅已经达到823万平米。机构预计九、十月份还将会有100个楼盘开盘，整个上海商品住宅库存总量在十月份以后大概会达到1000万平方米。

　　推迟开盘时间

　　虽然房子难卖，但统计机构的数据却显示，极少有开发商大幅降价，选择推迟开盘的开发商却在增多。日前，上海银河丽湾营销负责人孙华良向《每日经济新闻》记者表示，“今年仅会推出一栋酒店式服务公寓，大规模地推出要等到明年。”此前，上海多家楼盘的销售负责人给出了类似的答案。

　　然而，部分楼盘不降价却是因为不缺钱。根据同策咨询提供的今年成交量低于一万平方米的楼盘中，大部分项目都是2009年以前就在销售的旧盘，多数楼盘在此前的一二期销售中已经收回了全部投资。其中，至少有2/3属于2008年前就已经开始销售的老盘。大部分项目的前期投资都已收回。

　　而那些去年9月到现在才开盘的楼盘，虽然经历了比较低迷的市场。但资金回收大多已接近前期的总投资。以截至9月销售面积才达到1.13万平方米的远雄徐汇园为例，上海市建委网站显示，该楼盘的总投资额仅为4亿多元，但根据网上房地产的统计，该楼盘去年9月至今的销售额已经达到24亿元。

　　已经开盘销售的楼盘回收了现金流，那些没有销售的楼盘则纷纷推迟开盘。包括市中心南京西路的协和城、陆家嘴滨江的凯旋门等。以银河丽湾为例，开发商所以推迟开盘，也是因为认定明年和后年才是高端住宅热销的大年。

　　在这样的情况下，许多开发商宁愿承受比较高的财务成本，也要推迟开盘。一开发商的营销负责人说，目前并不是高端住宅开盘销售的理想时机。即使以低价入市，仍然不会有很好的销售业绩。在这样的情况下，选择推迟开盘时间，反而是更好的策略。而上海少数的10万元/平方米以上的顶级住宅成交量大幅猛增的事实，也让很多行业人士相信，投资者一旦回归市场，目前的局面将会得到扭转。

　　截至8月底，上海成交的10万元/平方米顶级住宅已是去年的两倍。对于这一市场的红火表现，很多房地产业内人士都认为，主要是投资者带来的贡献。

　　这使得在楼盘的前期投资已经收回的背景下，开发商的降价促销显得动力不足。尤其是降价可能会引来老客户退房，更使得开发商在降价问题上犹豫不决，不愿意率先降价。上海中原地产高级研究经理宋会雍告诉记者，目前的市场，只要能够降价10%，销售量就会大幅度提高。相反，如果延迟销售，可能要支付年利率10%~20%不等的高息融资成本。

　　难解高库存

　　然而，上述做法的后果，就是商品住宅的高库存积压。网上房地产统计显示，截至昨日上海商品住宅已经达到823万平方米。而机构预期九、十月份会有100个楼盘开盘，整个上海商品住宅库存总量在十月份以后大概会达到1000万平方米。

　　在巨量住宅库存造成的潜在竞争压力下，那些延迟推盘的开发商却需要通过提高房价，来转嫁财务成本。张宏伟说，如果开发商选择高息贷款，这部分成本势必要转嫁至房价，进而造成房价上涨。

　　可是，如果继续限制投资者进场，上述做法很难行得通。宋会雍说，目前上海商品住宅市场已经出现了购买力和价格不对等的现象，刚性需求的购房者难以接受现在的房价。

　　在这样的情况下，依然延续高房价的策略，势必会造成楼盘出现大面积的积压。而一旦限购政策不取消，如此巨大的库存将会给市场造成更大的压力。因此，开发商快速低价出货最明智。最明显的例子，就是近期刚刚上市的汇锦城，仅仅只比周边便宜2000元/平方米，但却成为该地区上周的销售冠军。

　　不过，也有房地产业内人士对未来的市场依旧看好，认为限购带来的不利影响仅仅局限在眼前。孙华良就认为，从过去几年的市场来看，上海的地价始终处于上升趋势，这个趋势在以后还将延续。