楼市限购一年效果显著 分析称后续调控不放松

　　编者按：自去年9月29日以来，楼市限购已满周年。如何客观评价一年来限购令的威力？限购政策会否长期化？证券时报记者日前采访了四位行业资深人士：住建部政策研究室副主任王珏林、中国房地产学会副会长陈国强、SOHO中国董事长潘石屹(微博)、国泰君安证券(微博)房地产行业首席分析师孙建平。

　　证券时报记者 张达

　　限购对控制房价影响显著

　　证券时报记者：楼市限购政策出台一年了，您怎么看这一年来限购政策的调控效果？

　　王珏林：从目前已经出台限购的城市房地产市场发展情况看，已经从2009年、2010年的火爆趋于平稳，房价涨幅有所收敛，一线外围和郊区的房价还有所下降。如果不采取限制性措施，这样的情况是很难发生的，说明“限购”措施效果直接、明显。

　　陈国强：对于限购这一行政干预市场的政策，业界一直是有争议的，评价也不同。但是这一政策对房地产市场的影响是比较明显的，见效也较快。已出台限购政策并严厉执行的地区，特别是北京、上海等一线城市，因为限购和其他政策叠加的调控力度较大，出现了成交量的普遍下滑，这说明限购政策的调控效果明显。

　　潘石屹：限购令对房价影响力为100%。过去几年的房地产市场像匹脱缰的野马，政府就是用这种看似不尽合理、十分严厉的政策将这匹脱缰的野马试图拉回到正常范围，对房地产市场的影响也是立竿见影的。用限购政策先抑制住商品房的房价，再争取时间来建设保障性住房的做法，我认为是用“休克疗法”来完成房地产结构大的转变。因为住宅限购政策，北京、上海等限购城市的开工面积和项目已经有所萎缩。

　　孙建平：限购政策作为必要的行政手段，直接达到了抑制房价过快上涨和房价有效下跌的政策目标，效果非常明显。现行的限购政策实行差别待遇，支持消费需求，打击投资需求。通过需求拆分和歧视待遇，削弱商品房的投资功能，强化其消费功能。在房产税等税收金融手段尚不具备条件真正推行的情况下，尤其是没有一个庞大有效的市场吸收房地产市场分流出的流动性的情况下，限购政策是有效的调控手段。

　　限购政策短期不会取消

　　证券时报记者：“9.29”新政当时要求在“一定时间内”限购，很多人认为政策有效期为一年，一年后将取消，目前有很多开发商也在传限购可能取消，您认为，限购政策能否持续？何时才能退出？

　　王珏林：由于我国人口都向大城市、东部城市、沿海城市和经济发展好、解决就业能力强的城市或区域集中，就会增大这些地区房价上涨的压力。“限购”会暂缓压力，但没有从根本上解决人口、消费向这个区域转移的问题，一旦取消限购措施，投资性、投机性购房就会卷土重来，市场的稳定健康就难以达到，对政府的公信力也是一种挑战。按照目前国家经济发展战略思想，更重视科学、稳定和民生发展，再加上现在的房地产市场发展的势头还很好，不具备取消限购的条件。取消限购一旦把握不好，会给市场带来更大的冲击，后果难以想象。

　　陈国强：限购政策短期退出的可能性不大，长期来看何时会退出不好判断，即使将来限购取消了，政府对于投资、投机需求的限制仍将是未来的政策取向，会采取包括信贷和税收在内的经济手段来取代限购的行政手段。

　　潘石屹：现在土地都拿去做保障性住房了，市场上没有供应量，这个时候一旦取消限购，政府就压不住房价了。眼下的两三年是一个过渡期，如果“十二五”期间能建设1000万套保障性住房，市场就会达到一个平衡状态。我感觉“限购”政策在两三年内是不会取消的，否则房价会报复性反弹。而且，前一段时间政府召集开发商开会，主要内容有两点，一是开发商要积极承担社会责任，去建设保障性住房；另一个确切消息是“限购”不会取消，这是一个长期的政策。

　　孙建平：限购政策是否取消，不在于猜测时间长短，而在于观察政策目标是否达到。如果房价没有有效下跌，政策目标没有达到，限购政策取消或放松的可能性很小；如果房价出现了有效下跌，政策目标达到了，限购政策取消或放松的可能性很大。目前看，房价在一、二线主流城市出现了松动和下跌，政策目标正在实现过程中但尚未完全达到。

　　“限价”无法取代“限购”

　　证券时报记者：在一线城市限购后，二、三线城市的限购范围也在逐步扩大，但是目前有些城市以“限价”代替“限购”，还有一些符合限购标准的城市迟迟没有出台政策，请您分析下这其中的原因。

　　王珏林：限购和限价虽然都是房地产市场调控使用的手段，但目的不同、效果也有区别，限价的目的是使年度住房价格不突破政府年初制定的房价指标；限购虽然也是实现控制房价涨幅指标，但更主要的是调整市场供求关系，使需求矛盾有所缓解。当然平稳快速发展的市场需要多种措施，但限购措施对稳定市场起效更快。所以限价无法取代限购对市场的影响力和效果。

　　陈国强：原来市场预期8月底前二、三线限购城市会“扩容”，但目前来看，国庆前更多城市跟进的可能性不大。中央对地方政府是监督、约见的作用，没有强制手段要求这些城市一定要限购。而地方对限购的影响比较担心，担心其“杀伤力”会影响当地的成交量和土地收益，因此不愿“对号入座”承认自己是“过热和上涨过快”。

　　潘石屹：有关二、三线楼市“限购”，不是住建部指定，而是督促地方自己发布楼市限购政策和措施。目前中国的房地产市场正在上演“猫捉老鼠”的游戏，政府是猫，开发商是老鼠，现在从一线城市追到了二、三线城市，还未捉住。而二、三线城市限购范围扩大，很可能会带动四、五线城市的楼市发展。

　　孙建平：对于地方政府来说，具有很强的动因用限价政策代替限购政策，因为限购意味着直接限制了投资需求，减少了销量。而限价政策可以达到限购政策调控房价的目标，但又不直接限制投资需求，对销量的下降影响也小很多，开发商降价有效果，房价和地方经济更为平稳。限价政策与限购政策对于中央和地方的区别是：限价政策没有打击和弱化商品房投资需求，只是延缓房价上涨的时间。

　　后续调控重在落实现有政策

　　证券时报记者：目前，多数城市房价停涨，有些城市房价已有下跌的迹象，调控效果初步显现，您认为下一步，房地产调控还会有哪些政策出台？您对未来房地产市场走势如何判断？

　　王珏林：从今年1至8月房地产市场统计的各项指标看，一线城市因为采取了限购以及其他的措施，房价涨幅相对平稳，商品房的销售量明显下降。二、三及四线城市房地产市场发展较快，由于他们没有采取相应的调控措施，各项指标都保持较快上升趋势。所以应当关注二、三线城市房地产市场情况，更好地贯彻国家提出的房地产市场调控要求，继续加强贯彻“国十条”、“国八条”，使房地产市场能够保持稳定健康发展。

　　陈国强：我不认为还会出台新的政策，当前的重点应该放在如何督促地方政府落实执行已有的调控政策。对于房地产市场的走势，短期来看，今年四季度到明年初，受限购、限贷等严控政策影响，总体将出现盘整、僵持的局面。部分地区因部分企业的“以价换量”策略，成交量会出现回升，价格会稳中有降。但长期来看，因为宏观经济等不确定因素不好判断，我不同意当前“拐点论”的看法。

　　潘石屹：楼市宏观调控可能还会延续。未来两年，尤其是大城市的住宅市场，只能更严格。保障房的潜在影响是巨大的，5年内要建3600万套保障性住房，若每套住3人，未来5年将有超过1亿人住在保障性住房中，住宅价格今年不降，两三年以后也得降。

　　孙建平：本次房地产调控政策将在今年三季度基本到顶和终结。预计今年房地产行业房价整体微跌，销量小幅下跌，年底开始到明年中期，销量和房价都下跌，预计明年下半年销量可能复苏，但房价可能还小跌盘整，预计明年行业整体销量相对今年全年小幅下跌。行业整体在明年下半年甚至后年的复苏中是“走量不走价”。