北京退房率数据背离：新房销售20强0.4%二手房19%
http://msn.finance.sina.com.cn 2011-09-29 04:11 来源: 每日经济新闻
每经记者 叶书利 发自北京
作为楼市景气状况的一大指标，退房率数据在北京一、二手房市场出现了极大反差。
伟业我爱我家统计了北京住建委下属的北京市房地产交易管理网上的数据，结果显示，今年以来北京成交套数排名前20的一手房项目退房率仅为0.4%。
与一手房项目退房率形成鲜明对比的是，《每日经济新闻(微博)》记者根据北京住建委下属的北京市房地产中介行业协会的数据统计后发现，截至9月28日，今年以来北京二手房退房率高达19%。
同样的北京楼市大环境，不同的退房率数据揭示出北京楼市一二手房市场出现了分歧，这是数据本身导致的假象，还是一二手房市场本身所造成的差异？《每日经济新闻》记者调查后发现，两份统计数据都有自己的道理，但它们都或多或少存在高估和低估的情况。
退房潮是否来临？
分别于今年1月27日和2月17日落地的“新国八条”及“京15条”，以及近段时间以来出现降价的一些楼盘，理论上都可能催生退房潮，但北京楼市一手房的退房数据却似乎在告诉大家：退房潮远未到来。
伟业我爱我家的统计数据显示，今年以来，北京楼市成交套数排名前20的一手房项目累计新增供应量为18766套，其中成交量为11921套，销售率达63.5%；退房量为43套，退房率近0.4%。具体而言，排名前20的项目中，有11个项目存在退房记录，不过除了北京通州项目华业东方玫瑰(微博)的2.3%和金地仰山(微博)的1.6%外，其他有退房记录的项目退房率皆低于1%。
《每日经济新闻》记者注意到，相比今年以来北京楼市一手房排名前20项目0.4%的退房率，2007年北京一手房退房率达2.8%，2008年为4.7%。
伟业我爱我家据此认为，今年以来北京楼市没有出现退房潮，并将其归于两个原因：首先，目前北京楼市的降价仍处于个案期，而非普降，导致因降价而退房的人数较少；其次，退房成本不低，这加大了退房难度，减少了退房数量。
不过与之形成鲜明对比的是北京市房地产中介行业协会的数据。《每日经济新闻》记者根据北京市房地产中介行业协会的数据统计后发现，截至9月28日，今年以来北京二手房成交量达92739套，退房量为17670套，退房率高达19%。
尽管一手房市场与二手房市场不可同日而语，但作为楼市景气程度的一大风向标，退房率数据在两大市场呈现出截然不同的结果，问题出在哪里？
“被低估”与“被抬高”
《每日经济新闻》记者调查发现，这两个数据可能均未反映出楼市现状。
以北京一手房为例，北京楼市一手房排名前20项目0.4%的退房率并不能切实反映楼市的退房现状——一些欲退房的业主被设置了重重阻碍，从而没有实现退房的目的。
以北京通州楼盘京贸国际城为例。2010年11月18日，该楼盘第三批房源预售均价从此前最高时的26800元/平方米直降至19800元/平方米，此举被媒体称作“京城第一降”，而在9月12日，该楼盘预售均价再降近6000元，导致当天近百位业主要求退房或补差价，而在京贸国际城的各大业主QQ群内，也到处充斥着业主要求退房的声音。
不过，北京市房地产交易管理网数据显示，京贸国际城目前有两批期房在售，其中去年3月28日拿到预售许可证的一批房源，截至9月28日成交408套，退房数为9套，退房率为1.57%，退房皆发生在去年；而于去年11月27日拿到预售许可证的一批房源仅一套退房，退房率为0.24%，发生时间为2010年12月29日。也就是说，今年以来，该楼盘保持零退房率，这与上述大量业主要求退房的情况形成强烈对比。
一位要求退房的京贸国际城业主向记者反映，目前对于退房要求，开发商的回应就是先让业主将相关费用交完，然后验房、收房。数位要求退房的京贸国际城业主表示，现在想退也退不了。不过上述说法尚未获得京贸国际城方面的证实。
对此，一位不愿透露姓名的业内人士说，在操作层面，确实存在一些开发商采用“不合作方式”导致业主退不了房。此外，通常情况下，如欲退房，业主所交的首付款取回难度较大。即使要回首付款，按照合同约定，业主也得向开发商赔偿房款总额约3%~10%的违约金，甚至一些开发商在商品房买卖合同中明文要求，业主退房时需交纳房款总额20%的违约金。
正因为存在大量隐性退房者，因此目前数据统计中仅0.4%的退房率并不能如实反映出楼市的真实现状。
与此同时，北京二手房退房率却是被人为抬高了。一位中介经理向《每日经济新闻》记者分析说，今年以来近19%的北京二手房退房率，比现实中的退房率高出不少，主要原因在于二手房交易中的阴阳合同操作人为推高了该数据。
这位中介经理解释说，二手房交易中，阴阳合同非常普遍，而在阴阳合同操作中，前后需要办理两个网签，其中一个网签会被当作退房网签处理，从而人为推高了二手房数据统计中的退房率。
接受《每日经济新闻》记者采访的人均谨慎地表示，北京楼市总体退房率在0.4%至19%。