近半楼盘降价 金九泡汤成三年最差
http://msn.finance.sina.com.cn 2011-09-29 07:52 来源: 东方早报
在调控的压力下，“金九”楼市成交一片低迷，成为最近三年来交易量最低的一年。
“银十”或成开发商今年最后的机会
早报记者 徐晓林 图“在调控的压力下，‘金九’楼市成交一片低迷，成为最近三年来交易量最低的一年。近半在售楼盘成交均价下跌，其中调价幅度最高达15%。分析人士指出，‘金九’泡汤已经成为定局，‘银十’或成开发商今年最后的机会。”
三年最差“金九”
中房信(微博)数据显示，9月前20日，上海商品住宅的成交面积仅为41.2万平方米，如果按照这20天的销售速度来估算，9月全月上海商品住宅的成交面积将在60万平方米左右，接近2008年，为最近3年最低量。
近5年来上海9月传统销售旺季的成交面积分别为，2007年217万平方米、2008年49万平方米、2009年150万平方米、2010年131万平方米。
中房信CRIC研究中心研究员杨晨青表示，从成交数据来看，今年9月份的上海楼市已经可以用“惨淡”来形容，而同样的情况其实也发生在北京和广州等其他一线城市中，“金九”泡汤已经成为定局。
最高降幅15%
上海已有部分项目的价格出现松动迹象。截至9月20日数据，根据新浪乐居对上海各区域在售楼盘的统计，9月47%的楼盘成交价与8月相比，均有不同程度下调，部分楼盘调价幅度达到15%，这些楼盘中，调价幅度较大的以中高端项目居多。
位于长宁区的兆丰嘉园，今年4月至今，成交情况一直不理想。网上房地产数据显示，截至9月20日数据，该楼盘自今年4月共成交了3套房源，其中4月成交了1套，8月成交了2套，其余各月均为零成交状态。该楼盘成交均价也从4月的60440元/平方米下降至8月的52112元/平方米，下调了13.8%。
CRIC数据显示，位于松江区的万宇逸林苑9月成交价为15772元/平方米，而其网上报价为19500-17400元/平方米，此前售楼处对外报价为，联排别墅均价22000元/平方米，公寓均价17000元/平方米。该楼盘成交价低于网上房地产显示的最低报价的10%销售，截至目前，9月该楼盘共售出了4套。
降价仍滞销
新浪乐居对目前单价5万元以上的中高端项目成交情况进行统计后发现，近七成项目成交价格与此前相比出现不同程度下调，部分楼盘9月房价下调幅度甚至达到15%。
“尽管下调售价，部分项目成交依旧冷清。”同策咨询研究部总监张宏伟告诉记者，“这些中高端项目不是单靠调整价格就能拉动销售的。”
网上房地产显示，位于长宁区的某高端项目，自2009年8月开盘至今，销售速度较为缓慢。截至9月20日的克而瑞数据显示，该项目今年7月的成交均价为82515元/平方米，6月的成交均价为97303元/平方米，两个月比较之下，成交均价下调幅度达15.2%，成交价跌回2009年10月的水平。尽管如此，该楼盘的成交量并未上升。网上房地产数据显示，该项目自2009年10月至今月成交套数均为个位数，部分月份处于零成交状态。另据了解，该楼盘目前在售大平层和复式房源，均价10万元/平方米，当被问及目前是否有优惠时，售楼人员表示没有。
与其类似的还有其他一些高端楼盘，9月价格环比下调幅度较大，但成交依然为个位数。
期待“银十”放量
国家统计局9月18日公布的70大中城市楼市报告显示，8月房价环比下降和止涨的城市新增数量为今年历月最多，高达两成，占比已经达到了66%。北京、上海、广州、深圳等一线城市自7月份全面止涨之后，8月份继续止涨，但价格也未明显下滑。
上海中原副总经理唐振东表示，目前市场供需矛盾扭转，另外随着124家房地产企业半年报的公布，分析机构根据中报数据统计，招商、保利、万科、金地四大龙头房企的存货总金额创历年新高。加上限购限制了大部分需求，接下来开发商出于回笼资金的需求， 10月会比9月呈现更大的积极性和促销力度。
在调控的压力下，“金九”楼市成交一片低迷，成为最近三年来交易量最低的一年。
观点
王巍立：10月再不抓住机会，报表会很难看
同策咨询第四区域研究部总监王巍立东方早报(微博)：目前上海楼市是否已出现全面的价格松动？
王巍立：部分区域和部分楼盘确实出现了实质性的降价，例如松江新城的出现了8.2折、宝山淞南板块也出现了刚需小户型楼盘8折促销。但就整体市场而言，并没有出现全面的价格松动，市场仍然呈现胶着状态，整体价格也处于阴跌的态势。
东方早报：中高端楼盘如果无法以量换价还能采取什么策略？
王巍立：中高端楼盘的打折促销仍然罕见，尤其是在8月出台的细则禁止外地户籍补税买房后，对于中高端项目的成交打击也很严重。由于降价促销对于销售的提升作用不大，所以这些楼盘通常会采取改变营销策略的方式来促进销售。像星河湾在鄂尔多斯用了四家代理公司同时驻场，而其他一些中高端项目也加大了广告的投放，改变宣传策略以求达到更好的销售业绩。
东方早报：“金九”眼看泡汤了，您认为10月市场会呈现怎样的态势？
王巍立：确实，从数据来看，今年的“金九”是三年来最差的，现在开发商都铆足了劲，争取在10月取得更好的销售，由于开发商不会再在年底调整计划，而传统的12月市场也都比较冷清，加上明年的农历新年又比较早，如果10月再不抓住机会，今年的报表会很难看。所以开发商一定会押注今年最后的机会。
10月的基调，我们也可以从今年的十一假日房展会看出一二，我预计此次房展会的购房者观望情绪仍然会很浓重，购买意愿不强。尤其是刚性需求的楼盘，打折力度将直接决定其销售量，如果有开发商愿意给出8-8.5折的优惠，还是会取得不错的销量的。