绿城负债率升至163%陷困局 高端产品线突围遇阻

近期，绿城被收购、退市等传闻不断，但均遭到绿城的正式否认。图/CFP

　　“现在到处都是谣言。”9月28日晚，绿城北京一项目有关负责人对记者这样表示。

　　就在几个小时之前，绿城中国在港交所发布了一个一句话公告。针对当日有媒体报道绿城或选择从港交所退市的消息，绿城进行了澄清，表示没有这样的考虑或打算。

　　多事之秋，传言四起。从9月12日“海航出价30亿求购绿城集团”，到9月22日“银监会要求信托公司调查与绿城有关信托”，再到9月28日有关绿城或退市的报道，半个月的时间里，绿城陷于一波未平一波又起的传言中。

　　困局

　　负债率升至163%

　　“树大招风。”对于频繁出现的负面消息，绿城集团董事长宋卫平在接受《钱江晚报(微博)》采访时这样表示。宋卫平同时表示，要认真面对现在存在的问题。

　　现存的问题集中到一点，就是绿城较高的负债率所体现的资金压力。根据绿城2010年年报，净资产负债率为132%。而到了2011年中报上，这一数字上升到163.2%。对于今年多次表示要把负债率降下来的绿城来说，上半年的答卷“很遗憾”。绿城中国常务副董事长兼执行主席寿柏年此前坦言，今年销售比年初的预计要差。

　　绿城偏高端的产品线，客群定位主要是富裕阶层，因此多为限购政策所限。

　　今年上半年，绿城已经开始放缓拿地。然而今年销售业绩的下滑使企业“开源”不足。前8月，归属绿城权益金额约160亿元，同比去年前8月的190亿元，下滑约15.8%。

　　难题

　　高端产品线突围遇阻

　　9月23日，绿城中国执行董事、绿城房地产集团执行总经理曹舟南在谈到绿城近期的策略时表示，“就是多销售、促进销售”，使得土地和销售有很好的配比关系。宋卫平也对杭州媒体表示，在绿城三个阶段的应对中，首先就是“努力做销售，把房子卖出去”。

　　不过，绿城旗下众多的高端项目面临的销售前景并不乐观。上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭(微博)认为，在限购限贷之后，整个高端市场的需求被抑制，这也使得产品线偏高端的房企销售都不是很好。

　　此外，绿城高端项目加快销售也会遇到现实的困境，包括高价项目的取证入市难等，这也使得一些原来在今年有销售任务的楼盘入市延期。记者还从有关渠道获悉，诸如绿城在北京原计划10月推出的京杭广场，在目前通州整体价格滑坡的情势下，入市时间待定。

　　破局

　　三年内把净资产负债率降至100%

　　虽然上半年负债率升高到163%，但宋卫平还是表示，绿城现在比2008年的情况要好。曹舟南表示，如果按照国内财务标准确定，绿城总资产负债率在85%左右，而国内房企正常的负债率在75%左右。

　　对于目前房企面临的困境，北京华远地产董事长任志强(微博)也认为，今年比2008年好多了。今年从宏观经济到房企销售、投资依然是向上的。

　　具体到绿城，近年来代建的保障房项目越来越多，或有望提高企业的安全系数。曹舟南就表示，“即使所有房企都倒下了，绿城还有两条路可走，第一是代建，第二是保障房。”据透露，绿城目前保障房开发超过800万平米。就在9月23日媒体会前一天，绿城还在福建接了3个保障房项目。

　　此外，加上控制拿地，推进综合体开发，开拓基金、信托等金融产品，绿城计划在三年内把净资产负债率控制在100%以内，把总资产负债率控制在70%以下。

　　本报记者 张旭

　　■ 记者观察

　　绿城，激情能否软着陆？

　　2009年，宋卫平直言要三年破千亿，销售超万科。但在遇到楼市调控后，当万科率先突破千亿后，绿城却发现被甩在了后面。更麻烦的是，绿城的资金链始终处于业内外关注之中，一有风吹草动，总能让绿城置于各种传言的漩涡中。

　　领袖的气质决定了企业的气质。宋卫平和绿城的理想主义正经受着现实的洗礼。经受2008年的冲击后，绿城继续激进拿地。有的地块，宋卫平自己都觉得价格有点高，但依然要拿。

　　如今，在许多大房企抄底土地市场的时候，绿城又不得不控制拿地。

　　还有人称，宋卫平和许家印都喜欢赌，但恒大的布局类似“农村包围城市”，产品策略低价多销，从营销层面上更稳当。绿城在布局上则少了许多缓冲地带，以致有些时候显得失策。

　　从价格策略上看，绿城不容易降价，宋卫平也不屑于降价。2008年，万科在杭州降价后，宋卫平曾直接宣称不以万科为榜样了。

　　不过，如今宋卫平也不再讳言降价了，只是又觉得自己的产品降价空间比较小。宋卫平自己也说现在不像以前事情多了容易烦躁，现在会想着尽量把事情做好。而以前不能接受的卖项目，万一形势再不好，也能从容地卖掉两三个。

　　如此，看上去向现实妥协的宋卫平更豁达了。在这样的情况下，不知道绿城的理想主义能否实现软着陆。