开发商打时间差诉请赔偿违约金

　　本报记者刘百军

　　本报通讯员陈秀瑜陈莉

　　“新国八条”颁布后，少数房地产开发商采取规避措施，使购房者无法申请按揭贷款，而开发商趁机要求解除合同、赔偿违约金。近日，福建省福清市人民法院受理了原告福建某房地产开发有限公司与被告庄某商品房销售合同纠纷案，一审判决驳回原告诉讼请求。

　　2010年4月15日，庄某到房地产公司售楼部看房，当日即支付定金5万元预订商品房一套。4月18日，庄某支付首期款19.52万元，双方签订了《商品房买卖合同》，约定庄某以银行按揭贷款方式购买建筑面积为128.84平方米的套房。

　　今年3月17日，原告房地产公司以“庄某未依约将商业贷款76万元汇入指定账户”为由，诉请解除合同并判令被告支付违约金9.55万元。

　　庄某辩称，看房时原告承诺，只要付购房总价20%首付款即可办理按揭贷款。4月，国务院调控房地产新政策(即初次购房且超出90平方米的应首付30%)出台后，原告公司工作人员称“政策刚公布，到地方还需要一段时间，在此之前交齐20%首付款，签完合同立刻备案，然后申请贷款还来得及”，于是当天他便交清首付款并同原告签订了合同。之后，由于当地商业银行坚决执行房地产调控新政策，而按30%交纳首付款超出他当时的支付能力，导致按揭贷款无法获得审批。

　　法院认为，原被告签订《商品房买卖合同》过程中，双方当场没有如实签署合同订立时间，而是由原告单方面将订立合同时间签字提前，以期获取国务院调控房价过快上涨新政策出台前的商业银行按揭贷款额度，最终导致申请商业银行按揭贷款无法获准，主要责任不在被告。庄某已按合同约定付清了全部首期购房款19.52万元，在双方均认为目前商品房价格不断上涨，被告不承担无法获取商业银行按揭贷款责任且没有明确表示放弃购买该商品房的情况下，原告要求立即解除合同既不公平也不合理，法院不予支持。

　　据了解，今年以来福清法院受理的商品房买卖合同系列案共35件，诉请解除双方签订的商品房合同就有25件。其中因“新国八条”颁布，导致房地产开发商起诉业主解除合同的案件有14件。

　　该院民一庭陈法官分析了当事人诉请解除商品房合同的原因：除因商品房质量存在严重瑕疵或缺陷，以及开发商擅自变更规划设计未及时通知业主，业主要求解除合同、赔偿损失外，其余均与“新国八条”有关。

　　陈法官表示，2011年1月“新国八条”出台后，购房的首付款比例及相应的贷款政策发生变化，外地人员因无法出具一年以上的纳税或社保证明，无法及时办理按揭贷款手续，导致开发商与购房者诉请解除合同的案件频发；开发商为回笼资金，规避政策，在“新国八条”颁布的前后衔接时间段，与购房者签订未明确购房时间的合同，使得购房者申请贷款不成，而开发商趁机要求解除合同、赔偿违约金。

　　针对司法审判实践中出现的新情况，福清法院对当事双方尽最大努力予以调解，确定是否继续履行合同或解除合同；个别开发商非善意要求解除合同的，不予支持；开发商为规避房产政策，签订无购房时间的商品房合同的，及时判决驳回开发商解除合同请求，避免开发商钻法律和政策的漏洞，损害购房者的可期待利益。