开发商降价路线图：从穿棉袄到穿裤衩

　　开发商降价路线图   

　　房价进入下跌通道后，还有多少下跌空间、何时到底，是购房人最关心的问题了。楼市价格是否还会降，取决于开发商的资金链。对此，SOHO中国董事长潘石屹发表博文称，现在开发商死不了，资金链还不错。潘石屹认为现在中国经济最薄弱的两个环节是中小企业和地方政府，并称：“开发商还没有死，穿单衣服的先死了，开发商还穿着棉衣呢。”对于潘石屹的乐观，任志强则直接回应：“很快就只剩裤衩了。”开发商的棉袄会像任志强说的脱得那么快吗？业内人士对此进行了相关分析，并给读者展示一个开发商降价的路线图，但这张图能否有机会全部展开，现在还很难说，也许这张图刚刚展到一半，开发商的棉衣就又穿上了。

　　多数开发商棉袄在身

　　就在通州的房地产市场因率先降价而成为焦点之时，房山、昌平的房价在9月份也开始出现全面回落，有人评论说开发商要撑不住了。但记者采访的多位业内人士均对此说法“淡然一笑”。

　　周先生是京城一知名地产公司的营销副总，他表示虽然市场不好，但“瘦死的骆驼比马大”。

　　“目前，这种行情确实不太乐观，政策的严厉程度要高于我们的预期，所以，你也看到，开发商都纷纷降价，不再死扛了。”周先生开门见山地说。“但要说开发商资金链要断了，活不下去了，那还早着呢。”周先生话锋一转。

　　“咱就拿降价降得比较厉害的通州项目来说，京贸国际城去年1月份以13800元的均价开的盘，你可以查查它当初的拿地成本和2009年通州的市场均价，13800元的价格绝对算是高开的。后来，北京‘副中心’、通8条地铁、将建‘北京第一高楼’……这些‘利好’出来后，3月份，2号楼开盘均价就到了18600元，4月份3号楼就达到26800元了。4个月，房价翻了近一倍，卖出近千套房子，它赚了多少？再说降价，去年11月房价降到19800元，卖出200多套，现在降到14000多元了，比开盘价还贵呢。咱们不用细算，它13800元的价格都有的挣，你说，它现在降价是因为资金链快要断了吗？”

　　“再说以打出每平方米13000元特价房的润枫领尚，2009年9月以15.3亿元获得土地时，项目的楼面价为每平方米6746元。按照每平方米2500元的税费和管理运营成本、2200元左右的人工、建安成本计算，这个项目卖到11000元就应该不赔。”周先生接着算账：“2008年之后的4万亿计划，让开发商迅速缓过来了，而且吃得饱饱的、穿得暖暖的，底子很厚，这也是政府为什么不轻言取消限购的原因。”

　　潘石屹也说：“2009年销售三万多个亿，2010年销售五万多个亿，款还在慢慢回，现在开发商死不了，资金链还不错。”

　　因此，对于目前的开发商降价，周先生更愿意这样理解：“你研究过松鼠吗？天气一冷，松鼠就开始贮藏食物。这样，在寒冷的冬天，松鼠就不愁没有东西吃了，即使天气再冷，也不会被冻死或饿死。在楼市，今年这个最寒冷的冬天即将来临，上市公司要有一个好看的报表；大公司要根据全年销售情况，调整销售策略完成全年销售目标；小公司面临支付年底工程款、银行贷款等，所以，要提前采取降价销售，回笼资金，以便冬天真的到来时，穿上棉袄，不被‘冻死或饿死’。现在的降价，我更觉得是一场开发商备粮的‘松鼠行动’。另外，你看现在万科不是还在拿地嘛，有的开发商促销，是从战略角度考虑的。另外，开发商自己嚷嚷快扛不住了，也有给政府制造舆论压力，让购房人尽快出手的目的。”

　　开发商降价有路径

　　“退一步讲，即使开发商真的资金紧张，扛不住了，也不会像任志强说的，很快就剩裤衩了，他的话可能更多地有些调侃意味。咱们梳理一下前几年的经验，房价进入下跌通道后，其实是有规律可循的。”周先生这样说着，给记者画出了一张楼市降价路线图。

　　房价进入下降通道的第一个阶段是观望阶段，市场表现为量跌价滞。新政策出来后，不仅购房人会观望，开发商也会观望。双方都绷着，看谁能绷得住。结果肯定是开发商先绷不住了，房价就会进入下降通道。这个周期有长有短，长的一年多，短的三四个月，今年这轮从观望到开发商普降，就将近1年。

　　第二个阶段是量跌价跌阶段。价跌的第一块多米诺骨牌，一般会是规模较大或是位于郊区的纯新盘，表现为以明显低于之前预期和周边项目的价格入市，原因是这些新盘进入销售之前都是投入，资金压力、销售压力较大，急需资金回笼，会率先扛不住。另外，新盘也没有老客户退房的顾虑，降价在技术上也比较容易操作。之后，如果市场预期继续悲观，成交量萎缩，开发商的老项目没办法，也会通过打折、促销的方式加入到降价的行列中来。相对来讲，二手房的价格是相对坚挺的，这是由于二手房的卖方是分散的个体，除非特殊原因，都不会有资金压力，但当一手房大规模降价后，一直以一手房为风向标的二手房也不会坚持多久，楼市会进入全面降价之中。至于降价幅度能有多少，会在哪个环节转入价跌量涨、量涨价升的回暖通道，就要看这个阶段市场的博弈情况了。

　　周先生解释说，目前北京楼市就处在这个阶段，一手房普遍降了，二手房还没降。需要注意的是，开发商的普降都是“丢卒保车”的性质。只不过对于大公司来说，他的“卒”可能是一个项目；对中小公司来说，他的“卒”可能是一栋楼或几套房。保住“车”后，他可能就不降了。市场还不好，这个过程会反复。也就是说，开发商御寒的衣服会一层一层地脱，但除了个别项目，一般不会直接脱到“只剩裤衩”。

　　第三个阶段，开发商万一保不住“车”了，也会率先通过寻找股东入股、项目转让等途径应对资金困局，一段时间内“大鱼吃小鱼”、市场“洗牌”在所难免。最后一步，迫不得已，开发商才会“一降到底”，那时就有可能真是“白菜价”了。

　　能否等到

　　开发商只穿“裤衩”？

　　日前，绿城地产爆出资金紧张、股价大跌的消息。之后，绿城地产董事长宋卫平在微博(http://weibo.com)上说，一、努力做销售，把房子卖出去；二、腾挪掉几个项目；最后，如果前面的手段都不奏效，那我就直接把价格降到底，所有的房子都卖完，以后就不再做房地产了。

　　周先生分析说，目前市场博弈还处在第二阶段，从宋卫平的表态也可以看出，他的第一步是“努力做销售，把房子卖出去。”在房价下跌通道中，怎么努力把房子卖出去，他可能会选择“丢卒保车”式的降价，这和他说的第三步“直接把价格降到底”是有本质区别的。另外，这中间还隔着一个“腾挪掉几个项目”，腾挪掉几个项目，没有几个月到1年的时间是不够的。所以说，从绿城这个公司来看，资金链现在一定是很紧张的，它的“降到底”过程还这么漫长，其他资金还可以的公司就更不用说了，这个周期会比较长，也许半年、也许一年，甚至更长。购房人要做好持久战的准备，当然，也有可能根本等不来这一天。

　　潘石屹也认为，开发商沦落到只穿“裤衩”的程度不太可能。他解释说：“现在中国经济最薄弱的环节在哪？第一就是中小型企业，他们的大部分产品出口到欧美，现在欧洲出口不行了，劳动力成本还在上升，政府的基础建设项目比较多，占用大量劳动力，银行利率也在提高。第二就是地方政府，开发商还没有死，穿单衣服的先死了。”换言之，如果开发商出问题了，中国经济就会出问题。不过，楼市整体没问题，不代表个别开发商没问题。一些开发商会面临被洗牌或清盘退出，这对于购房人来说，也许会有“捡漏儿”的好机会。

　　北京房协秘书长陈志分析说：“从目前来看，政府短时间内不会取消限购，但不太会允许房价下跌太快。年底价格涨幅回落最为明显，并将持续到明年。楼市进一步回归理性了，部分房价过高的地区会逐步消除泡沫，房价持续稳定，暴涨时代已经过去了，这是我对政策走向的一个基本判断。基于此，我认为，北京房价大跌的可能性很小，当然，像京贸国际城等项目的个别案例除外，因为去年价格的水分太大。没有去年的暴涨，也不会出现大跌。但从目前降到8000元、9000元，从现在看，不可能。因为14000元这个价格，有人出手，而且人还不少，就证明有支撑，相对筑底了。”

　　另外，陈志还指出：“现在，周边的许多朋友也问我，房价什么时候到底？我觉得这里面有一个误区，许多人都想抄到这个底、这个点，但这个点是稍纵即逝的，而且是从后往前看的，你要刻意地等，可能一辈子也买不了房。实际上，大家说的房价这个底，应该是一个区间，一个波段，在这个波段上，什么时候买都可以，所以，我个人认为现在买房还是在一个合理的价位上的，购房人可以适时出手。另外，从长期来看，房价依然坚挺，是抗通胀防缩水比较不错的选择。”  本报记者 李海霞