土地财政吃紧 地方政府博弈楼市限购令

　　□本报记者 高改芳 周文天 张昊

　　“限购松绑第一城”

　　随着佛山市放宽限购政策的《通知》借网络迅速传播，佛山市一时间在网上获得了“限购松绑第一城”的称号。

　　佛山“松绑令”的主要内容为，已拥有两套房产的户籍家庭可增购一套每平米7500元以下的住房，5年以上二手房不再纳入限购范围。

　　“一旦执行将是对原有‘限购令’方向的挑战和实质的突破。”中原地产研究中心认为。

　　世联地产(微博)佛山公司总经理葛朴指出，“松绑令”每平方米7500元的房价限制可以对佛山楼市产生重大影响，目前佛山定价在每平米7500元和8500元之间的楼盘接近四成，若“松绑令”成行，不排除每平方米8000元的楼盘将降价到7500元，将有效刺激成交。

　　“松绑令”不仅可以对新房市场产生有效刺激，对于二手房市场也可以带来促进作用。佛山市房地产协会市场研究主任骆克仪表示，目前二手房成交占到整个佛山楼市成交的20%，将5年以上二手房排除出限购范围，不仅可以加大二手房的流通，还会吸引拥有三套房的家庭将手中房产卖掉，进而新房市场也将得到刺激。

　　对于佛山市“松绑限购”的初衷，人们首先想到的就是增加土地财政收入。

　　今年3月出台的“限购令”对佛山楼市的影响十分明显。来自世联地产的数据显示，今年1月佛山一手房成交13157套。开始执行“限购令”的4月一手房成交猛降到2709套。之后的几个月，仅9月成交超过了4000套。

　　事实上，即便是经济发达的佛山，对于土地财政的依赖仍十分强烈。世联地产提供的数据显示，佛山市2010年的土地出让金380.43亿元。另据公开资料，佛山2010年财政收入1039.96亿元，其中预算外收入734亿元。而今年前三季度佛山市土地出让金仅为182.52亿元。

　　暨南大学(微博)经济学院副教授余英对中国证券报(微博)记者表示，佛山的土地出让金占到了整个财政收入的三成多，这一水平与国内一线城市的水平相当。而在一些经济欠发达城市，土地出让金可以占到整个财政收入的50%以上。佛山尚且如此，其他城市进行限购的意愿可想而知。

　　而且，土地出让金并不是土地财政收入的全部，与房地产交易相关的税费也是一笔可观的收入。余英曾经研究佛山税收结构。她发现，佛山市的地方税收严重依赖房地产行业，并且在与地产相关的地税收入中，几家规模房企贡献的份额超过了96%。

　　“这种财政收入结构的风险很高。一但房地产行业出现波动，整个佛山经济就有可能受到明显影响。”余英说。

　　佛山住建局的工作人员12日对中国证券报记者表示，是否出台新的限购措施还需要进行进一步的调研，目前还没有时间表。

　　“佛山楼市限购措施松绑了？”10月11日上午，佛山市住房和城乡建设管理局(简称“佛山住建局”)网站发布《关于进一步加强我市房地产市场调控有关问题的通知》。《通知》称，10月12日起，符合条件的部分人群、部分住房的限购条件将有所放宽。然而，当晚佛山住建局网站又挂出《关于暂缓执行〈关于进一步加强我市房地产市场调控有关问题的通知〉的通知》。佛山住建局工作人员12日对中国证券报记者表示，是否执行放宽限购措施还需要进一步调研，目前还没有时间表。

　　业内人士认为，这个“朝发夕停”的《通知》背后是地方政府对土地财政的严重依赖，反映了在楼市政策执行问题上的博弈。限购政策已经影响到土地市场，融资难问题进一步助推土地市场降温。而土地市场的降温已有传导到住宅市场的迹象，房价未来仍有下行空间。

　　土地出让收入锐减

　　土地出让金锐减的不只是佛山市。

　　研究机构的数据显示，北京、上海、天津等十大城市前三季度土地供应量同比降幅达23%，成交量降幅达25%。其中，天津、武汉和杭州的供应量跌幅高达51%、41%和38%。

　　国土部公布的数据显示，今年前7个月，全国土地流标数量达到353块，比去年同期增长242%，其中仅7月份土地流标数达到61块，相当于1-2月流标数的总和。其中住宅类土地流标数量163块，占比达到46%。

　　6月以来，包括南京、沈阳、南昌等多个重点城市都遭遇了土地流拍，浙江上半年流拍的地块更是高达121宗，全国土地出让金收入都不容乐观。

　　业内人士分析，今年6月以后，不少城市就开始密集推地，但部分开发商不敢大规模买地。其中原因，一方面是由于一些公司去年已经大量新购土地，目前主要是把手中现有的土地盘活；另一方面，在调控政策以及信贷政策趋紧的情况下，打算保存足够的现金以备“过冬”之用。

　　除此之外，保障房用地的增多也使土地出让收入进一步下滑。

　　“上海各区县目前正在统计今年以来的土地出让情况，要保证达到年初制定的保障房性质住宅用地占供地总量70%的目标。土地收入因此会少一块。”上海某土地部门人士告诉中国证券报记者。

　　该人士介绍，以上海为例，今年的土地储备库存没比往年减少。但一大部分土地储备库存被拿去做保障房项目了，所以能够拿出来在普通市场上出售的土地看起来明显减少。

　　而历年来地方财政在土地出让上“抽血”的力度非常之大，即所谓土地财政。地方财政收入有相当大一部分来自于卖地收入。仅以上海为例，地方财政对土地储备的支持就是最初的“开办费”，即启动资金，然后就是每年从储备土地的出让收入中抽走部分增值收益。

　　“今年卖地效果不好，所以各地财政都觉得吃紧。”该人士解释。

　　市场人士认为，不管是土地流拍，还是地价下跌，都将对地方政府的财政收入造成冲击。如果土地市场延续目前的走势，地方政府主动上门推销土地的情况恐将愈演愈烈。在政策的叠加效应下，土地市场下行将是未来一段时间的趋势。而地价与房价紧密相连，土地市场的低迷，或预示房价将进一步调整。

　　房价仍有下行空间

　　上海某土地部门人士承认，如果财政实在困难，政府就必须以量补价，低价抛售一些土地以解地方财政资金需求的燃眉之急。

　　但这是个两难选择：一方面，土地储备的资金来源急剧减少。土地市场的投机和股票市场一样，追涨杀跌。开发企业习惯了历年来的高销售速度、高利润，一时还没能适应限购限贷政策忽然带来的销售速度减慢、利润率降低，所以上半年出手买地的人少了、地价也走低了，多个城市还出现了土地拍卖冷场的情况。有业内人士认为，实际上，从6月开始，全国范围内土地流拍流标数量有所增加，土地市场的拐点已经出现。

　　另一方面，降价也不是无限度的：拆迁成本不断增高，意味着土地储备成本居高不下，所以地价降低的空间有限。除了保障房用地这种特例，作为卖方的地方政府没必要以低于成本的价格出售土地给开发企业。降价出售土地并非地方政府的首选。

　　今年8月，马鞍山市出台政策，规定满足购买自住性住房条件者，市财政将给予其所纳契税100%的补助。9月，马鞍山的楼市成交量出现了大幅上涨，住宅成交59套，较8月环比上涨31.7%。

　　“佛山和马鞍山市的做法代表了部分地方政府的想法。”长三角某城市的政府部门人士坦言。该人士认为，一些地方政府希望规避甚至弱化房地产限购政策的深层次原因是，这些地方政府财政较为吃紧，否则不会想出台“松绑”的政策。

　　除了地方政府收入的大头——土地出让收入锐减外，由于监管部门对地方政府融资平台的清理、税收短期难以大幅增加等因素，今年以来很多地方政府的财政都比较吃紧。“地方政府收入锐减，但还要完成扩大医保覆盖范围、改善公共交通等保障民生的职责，这些都需要财政支持。”该人士解释。

　　业内人士向中国证券报记者表示，从佛山市当天即取消“松绑令”的情况看，国家调控房价的决心仍然非常坚定。土地市场已经出现的量价齐跌一定会传导到住宅市场。由此看来，房价未来仍有调整下行的空间。