价格倒挂促二手房价价格回调

　　新金融记者 刘君

　　“同区域二手房卖得比新房还贵，那还有多少人愿意去买二手房呢？”想在老城厢区域买房的陈女士近日发出了这样的感慨。据了解，从今年开始，天津的老城厢、梅江、海河沿线等板块陆续出现二手房价格高于一手房的价格倒挂局面，且随着新房楼盘促销力度增大，倒挂的价格差呈进一步扩大趋势。

　　“新房和二手房价格倒挂，已经对二手房市场形成了一定降价压力，9月份和10月首周的成交数据已经显现。”天津我爱我家市场研究中心郭燕对新金融记者表示，预计四季度天津二手房降价范围将进一步扩大，高端住宅、大户型次新房集中区二手房价降价压力增加。

　　二手房价开始“掉头”

　　刚刚过去的“十一黄金周”，并未给天津的二手房市场带来更多“人气”。据我爱我家市场研究中心统计，2011年10月3日-10月9日，天津市二手私产住宅交易日为2天，成交总量214套。交易日日均成交面积1.68万平方米，环比下降36.6%，成交均价7263元/平米，环比下降10%。二手房房价方面，除郊县五区有1.1%的环比上升往外，市内六区、环城四区和滨海新区均呈现出回调迹象。

　　“从交易日的日均成交情况来看，进入十月本市二手房市场成交量仍保持低位运行。今年黄金周期间二手房日均成交量与中秋小长假相比下降13%，与清明、五一小长假相比降幅更达到50%。”郭燕表示。

　　而二手房价的“掉头”，其实从9月份已有预兆。据统计，9月天津市二手私产住宅成交面积30.8万平方米，环比下降3.4%，同比下降40.2%，成交均价7847元/平方米，环比微涨1.8%。其中市内六区和滨海新区的二手房价更是出现了0.6%和0.8%的环比下降。

　　“二手房价在9月份已经显现出停涨趋势，随着调控政策持续趋紧，信贷方面也卡得更紧，抑制成交量的同时，也改变了买卖双方的房价心理预期，二手房价正呈现出‘掉头’迹象，且可能从部分区域向更大范围蔓延。”郭燕对新金融记者说。

　　价格倒挂的倒逼作用

　　在中原地产(天津)投资顾问部总监高飞看来，近期二手房价格的回落，与新房市场越来越大的降价打折力度不无关系。“二手房卖家的定价，往往以周边一手房楼盘的最新价格为重要参考，新房价格回调，肯定会影响周边二手房的成交价。”不过高飞同时指出，很多二手房业主不像开发商一样有着资金方面压力，所以降幅会比新房市场小，如果觉得价格不合适很多人会选择“售转租”。

　　而郭燕的看法则更加直接。“一、二手房有着价格联动机制，一手房如果进一步降价，与二手房之间价差拉大，随着更多的买房人放弃二手房选择周边新房，将直接促使二手房主心理价位回调。”

　　在天津新房二手房价格倒挂较为明显的老城厢和梅江区域，新金融记者直观的感受到了这种价格倒挂的倒逼作用。据我爱我家富力城店经理陈文峰介绍，老城厢区域日均新增挂牌房源就在20套左右，而目前单个门店的月成交量通常只有3-4套，按15家中介门店计算，该区域月成交量只有50套左右，新增供应远大于销售。“旁边新开盘的大悦城新房源起价只有18580元/平方米，而周边富力城的二手房源价格在2.1-2.2万元/平方米，仁恒海河广场的二手房价更达到2.7-2.8万元/平方米。其他一些十年房龄的二手房价格也在1.6-1.8万元/平方米。”陈文峰直言，一、二手房间较大的价格差，很大程度上阻碍了该区域二手房的成交。

　　中原地产梅江分行一组高级经理吴超则对新金融记者表示，梅江的一二手房倒挂，使新房抢走了一部分二手房客户。“像富力津门湖在售新房只有1.3万元/平方米，前期二手房却在1.5-1.6万元/平方米左右，个别好的户型还要到1.8-1.9万元/平方米。周边好点的小区如蓝水园二手房也有1.9万元/平方米。”不过吴超同时表示，那些卖得贵的二手房往往是户型、楼层、环境都好的优质房源，卖家往往不愿大幅降价。据了解，梅江区域二手房门店去年十一黄金周的成交量普遍在10套左右，而今年9月份大都却只有2-3套的成交。

　　随着调控深入，新房市场的价格松动更加明显。9月份天津共有42个新建商品房项目集中开盘，且优惠力度不断加大。当月天津新建商品房成交量8767套，环比上涨6.7%，而二手私产住宅成交却出现7.9%的下滑。新建商品房的大量涌入必然吸引众多购房者的关注，使得部分原本计划购买二手房的购房者将目光移至新建商品房市场。

　　新金融记者采访的二手房中介人员普遍表示，近期愿意一定程度上降价的卖家正逐渐增多，二手房的议价空间也在不断加大。“宏观调控政策的持续有效执行，致使‘金九’的销售旺季没有给天津二手房市场带来成交的反弹。目前调控政策的深入、购房者持续的观望均难以支撑市场出现回暖，预计10月全市二手私产住宅成交量将保持在3500套左右的低位。二手房房价方面，市内六区四季度预计会出现5%-10%的降幅，环城四区和滨海新区因为投资比例较高，降价幅度还会更大一些。”郭燕表示。