上海促销楼盘不断增加 降价不再羞答答

　　□晨报记者 徐运 唐佳

　　高企不下的库存、紧张的资金、局部地区惨烈的销售竞争……种种因素相加，使得年底的新房市场形势一触即发。刚结束的国庆“假日楼市”中就已出现了个别大幅度的折扣，而这样的楼盘还在增加。业内人士预计今年年底，开发商面临的局面将更严峻，甚至有可能出现“跳楼价”的楼盘。

　　在售楼盘越来越卖不动

　　同润菲诗艾伦限时优惠10万、一品漫城三期现购房总价优惠10万元，按时签约再另减3万元、佘山别墅68折、嘉定高尔夫别墅6折促销……也许就在2个月前，购房者看到这样的优惠会觉得已经很够意思了。但如今嘉定出现了直接打九二折的新盘，而在房展会期间更是有别墅项目打了七折，直降几百万，不由让人感叹形势变化之快。

　　“降价大致有两种情形——直降和低开。”知名地产营销人士杨子江表示，直降的楼盘通常是已在售的项目。由于越来越卖不动，必须选择各种形式的降价，且必须降价到确保现金流(甚至账面明亏也在所不惜)的地步，否则毫无意义。这类情况在前期高价拿地的楼盘中也可能有所体现。只不过由于成本的刚性约束，使得这种降价显得越发惨烈。并且最终拖累周围楼盘都处于吃力状态，这些区域的楼盘对于买家来说可以多关注一下。

　　低开，往往是一些新开楼盘或者大盘中的全新一期加推产品。因为没有前期高价客户的压力，或者产品形态、条件本身有较大变更(本来卖别墅的，现在改卖公寓)，参照性比较小。所以可以更加放手一些。尤其是一些上半年没有开盘，把主要的业绩指标都放在下半年的楼盘。年底将近，不成功便成仁。低开的楼盘往往手段更为彪悍，而且绝不纠结。

　　“年底或许会出现一批‘跳楼价’的楼盘。”易居中国副总裁金湛久称，即便没有形式上的降价，但是不少新盘已经呈现出明显的低开格局：如静安区的远中风华园市场均价达9万元/平方米，可是临近的某酒店式公寓项目报价2.6万元/平方米。

　　早降？晚降？最愁满仓未售楼

　　开发商降价的压力首先来自于库存。“问君能有几多愁，恰似满仓未售楼！”易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭(微博)称，“我们的研究表明：虽然淡市中仍有个别企业、少数楼盘卖得不错，但至9月底，全国典型城市新建商品住宅存销比为11.1，已经连续7个月上升，创下2009年以来新高。”

　　其中上海新建商品住宅存量截至10月12日，达到870万平方米，同比增长约39%之多。而且专家预计四季度新建商品住宅存量将继续增加。杨红旭认为，一方面，在二三季度捂盘观望后，受资金压力的影响，部分开发商要加紧推盘，四季度新建商品住宅供应量将继续增加；另一方面，四季度调控政策仍难以放松，楼市仍将延续前期的低迷状态。因此，四季度新建商品住宅库存量将进一步增加，存销比将继续升高，开发商促销压力加大。

　　其次，降价还来源于竞争的压力。“要降价的话早降晚降效果会完全不一样。”金湛久认为，目前的市场形式，一个区域卖的好的楼盘也就那么一两个，因为客户就这么点。只要有一个楼盘相对价格低，意向客户就会涌入，另外几家就会变得很被动。

　　“降价不要羞羞答答，活下来才是最重要的，千万不要为别人做了嫁衣。”金湛久说，走降价的开发商是聪明的，跟风的话也就只能“喝汤”了。

　　杨子江则表示，今年底的价格战将非常惨烈，尤其是宝山和嘉定这两个新盘集中的区域。“特别是嘉定新城，开发商当时拿地就比较集中，上市节奏也差不多，开盘量也很大，而且开发商大多是’跑量’的那种类型，所以竞争会比较惨烈。”

　　汉宇地产认为，目前一些代理机构在建议开发商降价时，很少会建议开发商采取直接降价的动作，一般会通过打折、赠送或者其他优惠手段变相降价。所谓“直降”只会偶尔出现，这种策略一般只有在市场特别低迷，资金压力较大的情况下才会被采用。某个楼盘如果采取了“直降”的方式，代理机构会力争在最短的时间内完成销售，因此会投入更多的人力、物力或者辅助其他促销手段引爆销售。所以往往“直降”能够推动楼盘出现集中成交。

　　二手房“降价潮”渐行渐近

　　据汉宇地产市场研究部二手房统计数据显示，9月份上海全市共成交各类二手房10315套，环比下降8.77%，为近七个月以来的新低。与此同时，二手房价格也出现松动迹象，上海全市二手成交房源最终实现议价空间已普遍在3%之上，上海二手房市场的降价潮可能即将来临。

　　汉宇地产市场研究部经理付伟认为：作为上海的二手房活跃区域代表，上海闵行、宝山、松江等地的成交量下跌比较明显，这些区域的二手房成交量跌幅在10%至16%之间。目前二手房交易量已经逼进同期谷底，十月份之后，再度剧烈下跌的可能不大。虽然市场传出上海房产税即将调整的消息，但整个政策面总体不会有太大变化，随着供需双方的角色转换，预计二手房价格在未来数个月内有望打破僵局。

　　关注“直降”盘 出手一定要果断

　　对于还有购房需求、能力、资格(“房票”很重要)的购房者来说，从现在起到明年上半年，都是很好的购房时机。业内几乎一致认为，先关注、选择、比较，心态从容一些。一旦有心仪楼盘，出手一定要果断。

　　杨子江表示，首先可关注一些新盘项目，尤其是这个阶段，低开的可能性相对大一些。同时，对于一些最近楼盘供应量大的地区，竞争态势激烈甚至是惨烈的板块多关注一下，那里往往会有直降的情况，而且一旦直降开始，周围楼盘会传染，这个不可避免。再者，市场低迷时候还是多关注一些大中型企业、品牌地产商的产品。或者一些虽然是中小企业开发，但是出于需要快速回笼资金，尽早收场的楼盘，这个时候往往尾货里的产品性价比也不错，可以淘到好东西。