调控延伸信贷门槛提高 销售型商业地产最受伤

　　即使在当前对房地产市场进行严厉调控的背景下，金融机构管理部门尚未明显提出商业地产信贷缩紧要求前，各商业银行主动出手的情形也并不多见，房地产调控会向更深层次延伸？什么原因致使银行暗中提高商业地产贷款门槛甚至停贷？对部分房地产开发企业来说，目前的住宅销售状况本来就让他们焦头烂额，此次商业地产信贷政策的变化，无异于雪上加霜，哪些商业地产销售会受到重创？

　　楼市调控扩至商业地产

　　“近期的确有对商业地产信贷的相关风险提示。”市银监局一知情人士向重庆晚报记者证实了该消息的真实性。

　　我市不少银行人士对此次商业地产信贷门槛的提高却描述得非常轻松。一股份制银行信贷人士称：“主要是信贷额度紧张。历来到年底时信贷额度都会自然收紧，加之今年受央行信贷收缩政策影响，资源更为缺乏。银监会关于商业贷款的警示或在一定程度上加剧了市场对商贷资金的缺口。”

　　此前有媒体报道称，银监会对商业地产贷款的风险提示，来源于今年以来陆续上报的几宗贷款违规案例。据了解，今年4月曾有一家小型商业银行被内部披露，商业抵押贷款的贷款用途审核不严格，贷款资金被查到违规流入楼市和股市。今年5月，曾有一家股份制商业银行通过阴阳合同，违反商业贷款期限不得超过10年的规定。这两个案例均发生在东部沿海的二线城市。 

　　“这些案件促使银监会对商业地产贷款做了较为深入的检查稽核，引发了监管高层的注意。”中国银监会法规部人士曾表示。

　　“事实上一直以来，各大银行对商业地产投资贷款的审核都比较严格，如今再次传出收紧商业地产贷款的信号，这也是银行降低自身风险的一种手段。”东原商业地产规划发展部总监董渝焱表示，他很清楚地记得，2007年时他所负责的商业地产项目，银行都组织专门团队对贷款人资质进行审核，甚至还专门邀请第三方机构参与评估。

　　收紧信贷资金防范过热风险

　　然而，更多业内人士并不认为上述理由是我市银行紧缩商业地产信贷的真正原因。

　　“上半年商业地产的‘火’是因为住宅市场资金的‘挤出’效应。投资住宅市场的资金被调控政策挤出来了，流向股市，不景气，流向商业的优势就非常明显了。”策源地产副总经理徐波昨日在接受重庆晚报记者采访时形象地说：“我认为信贷资金收紧，在一定程度上也可以抑制流向商业地产的资金变得过热，防范商业地产过热的风险。”

　　重庆中原地产副总经理何伟坚称，从今年初开始，各路专家和业内人士高调宣扬“不限购、不限贷”、“住宅市场遭遇国家政策的严厉调控而商业地产却是本轮调控的‘避风港’”等观点，导致大量资金开始由住宅向商业地产转移。

　　在各路资金的热炒下，商业地产升温迅速，部分城市已现过热苗头，因此管理层必须对此现象提出预警，谨防商业地产的过度投资炒作。

　　上海同策咨询研究部总监张宏伟在接受重庆晚报记者采访时也称，在住宅市场受到限购、限贷的遏制后，投资者开始将目光转向商业地产。

　　如果银行放贷放松，将会导致下半年信贷增长过快，为确保金融市场稳定，势必会对这部分有过热迹象的商业地产投资进行降温。

　　销售型商业地产最受伤

　　何伟坚在接受重庆晚报记者采访时分析认为，商业地产信贷新政对于一些以自己持有的商业地产开发商而言，并无什么影响，反而对于一些以销售为主的商业地产开发商会带来最为直接的影响。“以销售为主的商业地产项目，项目销售和资金将面临新的考验。”

　　业内人士告诉重庆晚报记者，目前重庆的商业地产项目，大多数都是销售型，真正开发者自持物业的比例相当小。

　　“对房地产开发企业而言，最不希望看到的是自己籍以救命的商业地产成为压跨企业的致命稻草。”我市一大型房地产企业副总裁很是担心这种结局的产生。

　　他告诉记者，在住宅市场遭遇国家系列的调控政策后，不少开发商已经暗调盈利方向，将商业地产的销售资金作为企业完成年度销售目标的主要支撑。

　　据了解，“招保万金”四大龙头房企公布2011年发展规划及行业展望显示，谨慎扩张土地储备，转战商业地产是其战略选择之一。

　　比如，以前坚持纯住宅开发的金地集团提出以“住宅业务为核心，以商业地产和金融业务为两翼”的战略构想，向复合型房地产企业转型。

　　而现在各大银行纷纷提高商业地产信贷门槛，“这对于开发商来说并不是好事，会对项目销售和房企资金链造成冲击。”该人士表示。

　　明年初商业按揭贷款或增多

　　特别是在对预售商业地产项目暂停放贷，会直接影响开发企业的资金面，造成资金链紧张。

　　业内人士认为，对开发商而言，重庆本土目前仅有几家房地产企业上市，大多数本地房地产企业的主要融资渠道还是银行贷款。但是今年以来央行七次上调存款准备金率，也是对房地产行业的警示，希望能够抑制房贷冲动、控制贷款规模。融资渠道较少的开发商的资金利用成本还将进一步增加。

　　“在楼市住宅调控密集的政策接连出台背景下，货币政策是影响楼市调控的关键因素。”我市某商业银行长期从事金融政策研究的凌明认为，频繁上调存款准备金率、加息、缩减利率优惠幅度等进行信贷调控，直接导致了用于发放贷款的资金减少，因此流向商业地产的资金也受到影响。

　　凌明表示，对于购房者而言，年内获得贷款的难度还将加大，成本也逐步提高。但是，凌明认为这只是暂时，到明年初时住房贷款政策完全放松的可能很小，但获得商业按揭贷款的机会则将增多。

　　据了解，目前贷款购买铺面、写字楼等商业地产的利率普遍在基准利率的基础上要上浮20%~30%，最高可能上浮40%。因此，部分投资客户因为银行贷款条件审批苛刻，放款时间过长，投资需求正在逐步转向其他行业，如投资旅游地产、收藏品等。

　　重庆晚报记者 杨铃 曹勇

　　商业地产

　　冬天将提前到来

　　据了解，今年以来，银监会相继在经济金融形式通报分析会及年中工作会上，三次对商业地产相关信贷风险管理提出要求。

　　据报道，银监会主席刘明康在7月中旬召开的2011年第三次经济金融形势通报分析会议上，强调商业地产抵押贷款的风险，并要求“银行对商业地产抵押贷款的房贷标准应大幅高于住房按揭”。

　　在7月底的银监会年中工作会议上，刘明康再次预警，要加强对商业物业抵押贷款、个人消费等非住房贷款的检测，保持对商业地产和二三线城市房地产风险的关注与警觉。

　　此前有媒体报道，全国政协委员、商务部原部长助理黄海在一次会议中表示，商业地产面临越来越大的政策调控风险，“商业地产和商品房性质确实存在很大的差别，但是对宏观经济的影响和金融运行的影响有共同之处”。

　　黄海说，国务院对商业地产不是没有批示过，认为大型商业设施建设也应该合理规划，还要求银监会加强风险提示。而“国家发改委曾经在宏观调控中也一度把商业地产列入进去”。此外，商业地产的发展也面临着市场挑战。

　　近日，市内各家银行接收的例行监管通知中，再次对加强商业地产相关信贷的风险管理提出要求并提高信贷门槛，难免引来市场的各种揣测之声。业内人士分析，这意味着未来政策直接针对商业地产的调控可能为时不远，商业地产的冬天将提前到来。 

　　但也有分析人士表示，目前监管层的意图仍是“预警”。商业地产是纯粹的投资行为，政府当前在做的只是在它过热的时候适当降温，更主要的目标也只是降低银行体系的连带风险。

　　同城置业常务副总傅奕也表示，一般投资商业地产比较合理的资金回收期是10年左右。目前市区中心的商业价格较贵，但租金并不高，已经形成倒挂。新兴区域的商业地产虽然价格便宜，但资金回收期更长。因此商业地产的投资也应谨慎、理性选择。