杭州楼市：降价多米诺骨牌效应刚刚开始

　　“金九银十”即将过去，留给楼市的既不是“金”，也不是“银”，而是银根紧缩下越来越紧绷的资金链，屡创新高的商品房存量，随之而来的便是乏力缩水的成交量，“多米诺骨牌”的降价风潮，以及越来越疲软的变相促销。

　　信心低迷，库存压顶，再加上调控无丝毫松绑迹象，会不会有更多的开发商“夺路而逃”降价抛房？为了吸引有限的购买力，各新盘老盘会如何卖力地演出？本届房博会值得关注。

　　宏观调控各项政策的持续叠加，买方市场预期的变化，让今年的楼市行情走出了一路清晰的折线：1-3月，调控政策频出，各项措施影响叠加；4-6月，观望气氛浓厚、销售滞缓，周边板块房价开始松动；此后至今，价格松动的板块开始由外向内扩散，越来越多的主城区楼盘加入“价格战”中。

　　历届房交会是一场众楼盘品牌、实力、信息展示的PK，同时更是客户群资源的争夺大战，在杭州楼市此起彼伏大幅降价的大背景下、在各开发商资金压力渐增的情况下、在下半年各楼盘滞销的状况下，即将启幕的房博会或许会是一场疾风厉雨。

　　即将召开的房博会被寄予了“厚望”，买方想看看价格会不会再度下行，卖方也想看看有没有新的销售契机。而知己知彼方能百战百胜，在房博会举行之前，我们有必要了解一下当下的市场，无论是对于开发商还是购房者，都显得尤为重要。

　　成交一路缩水 前三季度成交量创5年来新低

　　数据说明一切。尽管绝大多数开发商都表示，今年的销售情况还可以，压力没有2008年那时候大，但从前三季度的销售数据上看，却又是另一番景象。

　　根据杭州透明售房网统计，今年1-9月，杭州主城区商品房成交16736套，相比去年同期的23179套，成交缩量近三分之一。事实上，与历史数据比较，今年前三季度的商品房成交量是2007年至今的最低点。

　　而10月1日至今，杭州主城区商品房的成交量也仅为500多套，如果下半个月成交没有大幅提高，这个10月能保持前9个月的月均2000套左右的成交量已经算是完成任务了。

　　上周末，杭州共有5个楼盘开盘，分别为萧山的建境巧克力公馆和鑫福万泰华庭、临平的金帝海珀和赞成香颂，以及乔司的东冠逸景。其中，萧山的两个楼盘均为首次亮相。到目前为止，各开发商公布的数据显示，最好的成绩不足5成。

　　传统的“金九银十”过了三分之二，杭州楼市在风雨飘摇中继续沉寂。尽管不少开发商期望以价换量，但从近期市场行情反映来看，这样的效果也在递减，降价促销的营销手段收到的成效甚微，这些似乎不足以点燃市场的热情。各开盘现场购房者“买涨不买跌”的心态很明显，更多购房者因看跌后市而选择继续观望。就在上海刚刚过去的房展会上，13万参观者之众恍然回归楼市盛世，但200余套成交的尴尬数字又一下将人拉回现实。

　　新房成交不给力的同时，连一向稳当的二手房市场也逃脱不掉大环境的影响。自3月份实施限购新政之后，成交量更是节节下挫，连续6个月呈现下跌态势。

　　根据杭州透明售房网数据统计显示，今年截至10月上半月，杭州共成交二手房9966套。较去年同期的19293套减少9327套，同比下滑48.34%。今年以来，杭州的二手房市场成交量可谓是软着陆，除1月份突破2000大关之外，其他各月的成交量均在千套上下徘徊。

　　不仅如此，传统的“金九”也不复存在，单单看9月上旬主城区二手房成交量同比去年直降近7成，而9月第三周更是创出了135套的周成交量的新低点。“金九”的惨淡收场也造成了“银十”的开局不利，成交低迷态势一直蔓延至十一长假之后。十月前2周，主城区二手房市场成交总量不足200套，创出历史低值。近期，杭城主城区几乎每天的成交量都少于新房，多则三五十套，最少的一天只成交一套。

　　相较于上周楼盘开盘的此起彼伏，来自政策层面的消息更为轰动，先是广州佛山放宽限购令的“朝令夕改”，而后，全国各地首套房房贷利率上浮喧嚣尘上，又传出存量房取消房贷利率优惠的流言……一轮又一轮的利空如秋雨扫过楼市上空，给秋季的杭州楼市带来灰暗的色调。而在调控毫无放松迹象之际，业内人士分析，无论是新房还是二手房，成交量一路缩水的趋势更是在所难免。

　　银根再度紧缩 房企资金链不断紧绷

　　除了销量的大幅回落之外，悬在开发企业头上的另一把利剑——资金链，同样面临着前所未有的考验。根据国家统计局发布的数据，1—9月，开发企业到位资金规模61947亿元，同比涨幅较1—8月回落0.7个百分点。

　　仅仅从数据来看，企业到位资金同比回落，表明开发商资金紧张程度仍然在加大，四季度开发商的融资情况也可能会达到一个最低谷。一方面，四季度各大银行的放贷额度将更紧，融资难度有增无减；另一方面，开发商自筹资金减少，虽然一些大型开发商的融资能力较强，但也不得不面临投资者看空房地产行业的影响。

　　银根紧，在今年似乎成为常态。至今，央行已经六次上调存款准备金率。调整后，大型金融机构存款准备金率达到21.5%的历史高位。目前来看，这种紧缩的政策并未有放松的迹象。

　　8月央行下发通知，将商业银行的信用证保证金存款、保函保证金存款以及银行承兑汇票保证金存款等三类保证金存款纳入存款准备金的缴存范围。粗略估算，三类保证金纳入存款准备金缴存范围，预计约冻结银行资金9000亿元，相当于三次上调银行业存款准备金率。

　　不久前，银监会宣布，从10月13日起，将不再审批信托公司所有涉及房地产的业务，其中包括6月份以后信托公司普遍采用的股权类信托业务和房地产基金，全面截杀房企融资渠道，开发商资金链周转进一步恶化。

　　数据显示，上半年上市房企整体资产负债率上升了3.58个百分点，达到72.25%。负债总额突破万亿元，达到10921.43亿元，同比上涨41.29%。其中，最具杀伤力的流动负债已占负债总额的70.62%，高达7712.57亿元，同比上涨53.88%。显然，过去的巨额举债已到归还之时。

　　负债累累的同时，银行贷款却在不断收缩。对于大部分房企来说，资金问题愈加严重。与此同时，近期关于首套房贷利率上浮的消息，再一次“雪上加霜”削弱了市场购买力，间接影响了急需资金回笼的开发商。

　　本月13日，建设银行北京分行将首套房贷款利率上调到基准利率的1.05倍的举措，引发了市场的连锁效应。据一些媒体统计，目前全国已经有14个城市上调了首套房贷的基准利率，最高的上浮幅度达到了50%。银行这一举措让本不景气的楼市陷入“深寒”。

　　记者也从杭城各商业银行获悉，近半年来，首套房贷政策未有丝毫松动，各银行首套房贷首付均需4成、贷款利率按基准利率1.1倍执行，眼下杭州绝大多数银行都已加入首套房贷利率上浮的行列，只有部分银行对少数极优质客户才按基准利率1.05倍的标准执行，且大多数银行放款时间不定，放贷延后已属常态。 甚至有不少银行直接拒绝首套房贷款申请。

　　商业银行上调利率的举措，对房地产市场未来的影响是显而易见的，首套房贷的利率从以前的7折上调到基准利率，再从基准利率上浮5%到30%，意味着购房者的实际利息成本增加了30%-40%，按照最大上调幅度50%计算，意味着房贷利率已经超过了10%，等于至少加息了4次以上，这对于压缩购买力无疑是一个极具杀伤力的举措。

　　可售商品房库存量创新高 宅地出让量5年来最少

　　在成交一路缩水、资金面捉襟见肘的同时，各大房企库存的压力也在日益增大。中原市场研究部的统计数据显示：截至目前，全国执行限购政策相对最严格的10个城市中，库存积压达到6044.46万平方米，环比9月初上涨了6%，库存积压增加了28640套。

　　反观杭州，可售商品房库存量之大也是创历史新高。截至10月19日中午12点，根据杭州透明售房网的数据，杭州主城区包括上城、下城、江干、拱墅、西湖、滨江、之江、下沙在内的区域商品房存量为39007套！这个数据已经比2008年年底的最高纪录32423套超出近6600套。而今年从7月底至9月底两个月时间，存量增加了6500余套，月均也增加三千余套。

　　如果算上余杭、富阳等周郊地区，杭州全城存量房已经接近达到77565万套！这个数字已经相当于一座小型城市的规模了，可供20万人居住，其中主城区存量房超过39000套，按目前的去化速度计算，起码21个月才能卖完。

　　按目前的态势，这个数据仍然还在上涨。正应了某句广告语：没有最高，只有更高。伴随着开发商在年底前大批房源的上市，杭州商品房库存的压力有增无减。

　　截至目前，据记者统计，单单10月，杭城便有42个楼盘开盘。虽然与去年的推盘量不可相较而论，但对比“龟速”的去化率，这个推盘节奏显然高过开发商销售的预期。再看今年杭州各房企上半年的推盘节奏，总体来说是上升的，最多的5月份，新开楼盘达39个，其中有18个是杭州主城区楼盘。之后，部分开发商开始延后开盘或者减少新推房源数量，但库存量的增加仍然非常迅速。

　　存量房数量屡创新高的同时，土地出让量却“不给力”的交出一份惨淡的答卷。9月22日，随着桥西、之江两宗商业地块的成功出让，杭州主城区前三季度的土地出让市场正式落下帷幕。据记者统计自杭州市国土资源局官方网站的数据，今年1~9月，杭州主城区共卖地167.6亿元，为近5年以来的最低值，比受金融危机影响的2008年还低20%左右。

　　翻看今年9个月以来的主城区宅地出让明细单，9个月中有5个月宅地出让量为零收入，可见宅地出让市场的冷清。自5月起，在经历了4个月的真空期后，主城区宅地出让开始放量：5月114亩、6月132亩、7月225亩、8月277亩。但这种放量趋势好景不长，9月份主城区宅地出让量再度为零。

　　今年卖地成绩之所以如此惨淡，主要还是被宅地“拉低”的。受住宅限购和限贷政策影响，今年主城区宅地出让面积仅748亩，出让金额仅100.7亿，比2008年的1501亩，154亿出让额都要低。值得关注的是，今年市场虽然不好，但1~9月商业办公用地的出让量实际上好于2008年：526亩，略高于2008年同期的443亩。

　　以价换量成常态 降价“多米诺骨牌”效应再现

　　据国家统计局数据表明，2011年9月，全国100个城市住宅平均价格为8877元/平方米，与8月相比下降0.03%，为去年九月以来的首次下降。

　　调控毫无放松之日的当下，价格绝对是刺激购房者神经的一个重量级的筹码。再看杭州，“价格战”从周边板块往市中心蔓延，“多米诺骨牌”效应再现，从毛坯房到精装修房加入战局，“明折暗扣”已经成为过去时，实实在在的以价换量以迅雷不及掩耳之势成为了各大开发商首选的营销策略。

　　如果将存抵、VIP卡等隐性打折算在内，杭州楼市“价格战”其实从4月就开始了。比如4月中旬，金都夏宫新一批高层公寓以不到9000元/平方米的均价推出，比相邻的同类型房源低开约20%。

　　但很快，规模化价格战开始了，下沙再次扮演“领跌”角色。

　　6月中旬，德信中外公寓以14800元/平方米均价，将之前炙手可热的金沙湖房价拉低了4000~5000元/平方米。之后，保利湾天地抛出“7字头”的价格诱惑，紧接着世茂首府就号称“裸降”，用“6字头”的价格定位再夺人眼球。

　　没多久，桥西的德信臻园也推出了优惠措施。臻园原先单价32000元的价格水平最低降到了26000元，精装修标准不变的同时，相当于打了8折。而凯德·龙湾则以五周年庆名义优惠销售，把价格战延烧到主城区中心区域。

　　不止是下沙，今年参与打折的楼盘之多，涉及的板块之广，是往年非常少见的。丁桥板块的昆仑天籁以不到1万元/平方米的起价逼迫城北一带的楼盘都调低了原先的预计价格，阅城、荷塘月色的开盘价都在1.6万元/平方米左右徘徊。

　　就连从来不明说“降价”二字的龙湖，最近在塘栖新开的排屋项目却给了市场一个让人惊喜的价格。10月17日，龙湖在杭的首个排屋项目香醍溪岸首次开盘，108套排屋一经推出，就遭疯抢，开发商方面称已基本售罄，近期将加推另一批房源。

　　作为杭城近年来首个“日光”的排屋项目，在公寓项目走量缓慢、排屋别墅的销售遥遥无期的大背景下，龙湖的排屋为何能独领风骚？除了其自身品质和在业内的口碑之外，350万/套的起价，相对于此前市场预期的500万/套而言，着实让人动心，也无疑是其热销的主要内因。

　　新盘降价成风，一向坚挺的二手房价格也开始松动。随着温州投资客抛售在手物业的传闻愈演愈烈，就连最被看好的学区房也难逃此劫。记者在我爱我家门店发现几套位于城东凯旋路上凯旋苑的二手房，是采荷二小和采荷中学的学区房，该小区上半年二手房的价格还在3万元以上，近期已跌破3万元。其中一套145平方米的二手房挂牌价已由一个月前的440万元，降到前一个星期的400万元。甚至中介表示，如果诚心的话380万元也愿意卖，这意味着，这套房子的单价已跌到每2.6万/平方米。即便如此，从置业顾问的口气听来，还是没有买家愿意接手。

　　变相促销大行其道 营销噱头花样百出

　　历届房博会期间，只要市场形势不是大好，都会是开发商吸引眼球和人气的创意大比拼，营销噱头往往花样百出。当然，当前的市场，非大幅降价无以启动市场，但花心思的营销“花招”同样可以吸引眼球，于是乎，变相促销的开发商不胜枚举。

　　10月13日，名城房产召开发布会，高调宣布位于运河桥西板块的嘉凯城名城公馆将于10月30日开盘，并将在开盘期间推出“无理由退房”活动。

　　据名城房产发布的信息显示，“无理由退房”将在10月30日~12月28日进行，参加活动的房源套数仅限150套。参加此次活动的客户可在开发商交房前6个月的10天内，即2013年6月1日至2013年6月10日，提出“无理由退房”申请，按《无理由退房协议》的约定办理退房手续。

　　虽然名为“无理由退房”，但显而易见，该活动预设了一个最大的退房理由——房价下跌。由于本轮调控结束遥遥无果，楼市观望情绪浓厚，许多有意购买自住房的市民担心房价继续下探而不敢出手。按照设计，“无理由退房”相当于一个保险阀，将购房者的置业风险降为最低；若在交房前房价大涨，购房者自然不会选择退房；如果房价下跌，购房者可以通过“无理由”退房，获得支付的所有房款。

　　购房者半信半疑，在发布会上，名城房产的法律顾问宋深海再三表示：“无理由”退房不是销售噱头；买卖双方签订相关协议后，购房者单方面中止合同在法律上是站得住脚的。

　　有业内人士评价说，在现阶段“无理由退房”是一种买卖双赢的途径。如果活动推出后带来大量销售回款，即使两年之后真有大量购房者选择退房，名城也保证了一段时间内的充足现金流。而从自住者角度讲，房产品具有惟一性；当房价真正探底的时候，可能你喜欢的具体楼盘具体楼幢的房源早就销售出去了。“无理由退房”可以让购房者尽早锁定心仪的房源，同时规避掉贬值的风险。

　　“无理由退房”的出现，是此轮调控逐渐深入的一个标志性事件。它表明继郊区住宅之后，杭州市中心的房价也开始松动，更加激烈的促销战即将打响。

　　身处楼市淡季，大家都不好卖房子的时候，谁能“博眼球”，吸引意向客户的关注度，谁就有可能占据下一波市场行情的上风。因此不论购房者依旧怀有对房产的热情，各路开发商依然全副武装备战下一波风云市场，使出浑身解数卖房子，变相促销便显得理所应当。

　　金地自在城Z公馆模仿美国公路音乐节搞起了“本土化”的一套班子，老牌房企宋都中规中矩的举办户型解析会外加赠送装修基金，财大气粗的龙湖房产出巨资租用直升机邀请购房者参观其塘栖项目4万平方米样板区。而这些变相促销背后的效果，就只能交给之后的时间来检验。(记者 李超)