北京二手房挂牌量激增 市场跌入冰点投资客被套

　　根据链家地产的挂牌房源统计，7、8、9三个月外地投资型业主出售房源与日俱增，月增幅为5%左右，大约每月新增近1000套房源进入市场。

　　然而，房源在增加，成交量却因为依旧“高傲”的房价迟迟不见增长。业内认为，在当前房价下降趋势逐渐明朗之际，年内或将迎来部分外地投资型的“抛盘急售”。

　　故事 　　售转租 租再转售 投资老炮失策

　　半年多前，在北京做生意的浙江台州人徐先生，将自己在马驹桥附近的两套合生世界村的房源转成了短期租赁。如今，眼见房价逐步进入下行空间，而由于位置较偏远，租赁的收益又不高，徐先生思量再三决定转为出售，及早套现。

　　对于投资，经商20多年的徐先生几乎没有看走眼过。2005年房价偏低的时候，他就曾在丰台区万年花城一下子买了5套房，除了1套给在附近上大学的儿子住之外，另外的4套在2009年房价炒得最高的时候就一次性清空了。买的时候1套43万，5套215万；出手的时候，一套就225万，4套房净赚700多万。

　　谁也没想到，投资房地产并非永远赚钱，面对史上最严厉的楼市调控，再精明的生意人也有失算的时候。

　　2月份“国八条”北京细则一落地，徐先生大受打击，不过生意人总是比普通人多了几分理智，考虑到政策颁布初期购房者的观望态度，房子半年内一定卖不出好价钱，徐先生决定将这段时间利用起来赚点闲钱，于是立刻找到中介，加入到“售转租”的大部队中。

　　本着“赚点儿是点儿”的原则，在前后两次调低租金后，这两套房子终于在4月份先后租了出去。相对于同类型房源2200-2400元/月之间的价格，93平方米的两居，租金为1900元/月，徐先生明显亏了不少。

　　虽然房子成功租了出去，但徐先生却并没有就此踏实。眼见“金九银十”的落寞，佛山限购松绑的瞬间消失，以及各种信贷政策的收紧，徐先生再也无法淡定了。

　　租赁只是缓兵之计，出手套现才是正题。面对逐渐走低的市场，出手越早担的风险越少，也就更有机会尽早投入下一个新的领域。

　　考虑再三后，徐先生主动联系中介公司，将房子再次挂牌，准备出售。但截至目前，房源仍无人问津。

　　市场 　　投资房源集中入市 价格高难出手

　　来自本市各大二手房中介机构的信息显示，目前部分外地业主由于当前市场并不乐观，出售意愿有所增加，尤其是部分高价接盘的投资者，担心房价下降后损失惨重，因此加紧将房源挂牌出售。

　　据统计，这类挂牌房源较为集中的楼盘有：悠乐汇、后现代城、北纬40度、美利山等。

　　但由于这些业主现阶段并不愿意主动大幅降价，导致成交量极少。

　　以徐先生所持的合生世界村为例，该楼盘位于亦庄区域六环附近，在2009年底市场最火热的时候，大批外地投资人群购房，在业主中占比达到60%左右。由于当初购房时处于12000元/平方米的高价，因此当前报价均在14000元/平方米以上，有的达到16000元/平方米，与周边的楼盘如珠江逸景等相比，价格明显偏高。

　　分析 　　 投资客急于套现  降价在所难免

　　据了解，目前，投资型业主已经处于被市场套牢的阶段，资金无法进入其他投资渠道。

　　据链家地产研究部统计，9月份至今，投资型业主出售房源占比为两成左右，房源平均挂牌价每平方米约为2.98万，与上月相比小幅下降3%，总体价格仍然高出市场平均挂牌价8%。

　　业内分析认为，上海、重庆等地传出温州投资人群已经开始出售套现，而市场上外地投资型业主急售情况仍为个别案例，尚未形成大面积现象。但这已成为市场释放的信号，对于这类外地投资型业主来说，在未来房价下降趋势更加明朗的情况下，将被迫大幅降价销售，以撤出市场。

　　链家地产首席分析师张月分析，部分急于套现的投资型业主将进一步降价，而对于当年“高价接盘”的业主来说，当前若不尽快出售，将会为当初高昂购房成本“埋单”。

　　实际上，据记者了解，目前这类业主的房源挂牌价虽偏高，但在成交过程中议价空间较大，出现了高于市场挂牌价挂牌，而低于市场成交价成交的情况。若未来房价继续走低，成交难度继续增大，不排除有业主直接大幅降价而加快抛售。

　　文/记者 杨予诺