豪宅抗跌神话正在被打破 涨幅跑输大市

　　一向被认为抗跌性强的楼市产品———豪宅，眼下已不被看好。尽管第三季度广州豪宅租金均价仍环比微升1.5%，达到69元/平方米月，但售价也仅微涨0.3%，涨幅落后于其他楼市品种。在第四季度，广州豪宅新盘扎堆推出，其中不乏市区中心一批顶尖豪宅，也有大学城、金沙洲等相对“平民化”一点的豪宅，因此可能会吸引一定的购房者。但仲量联行提醒，未来12个月，豪宅整体价值将下跌，建议购房者谨慎入市。

　　豪宅保值功能曾被看高一线

　　2008年年底，广州市民罗女士首次置业，在选择了普通住宅放弃了豪宅，结果发现，在楼市一片低迷的情况下，豪宅与普通住宅相比，跌得慢跌幅较少，而到了2010年楼市回升时，豪宅反弹力度惊人。

　　的确，记者接触过不少业内人士，普遍对豪宅抗跌性的认同度非常高。事实上，不少购房者也在此前的楼市波动中发现了这一规律。日前，二沙岛宏城花园最后一套别墅，以1.8亿元出售，均价高达13.439万元/平方米，创下广州史上最贵纪录。

　　“目前在售的十个广州超级豪宅项目中，买家主要以企业的高层管理人员、企业主，以及政要名流为主。”经纬行研究中心主任曾英杰分析，对于他们而言，价格早已不是影响置业的核心因素，主要是出于保值防通胀需要。目前国内通胀水平高，投资渠道非常匮乏，而超级豪宅或占据核心地段，或拥有独一无二的资源条件，保值防通胀的能力远高于其他投资渠道。

　　豪宅涨幅“跑输”大市

　　豪宅根据项目形象、单价、总价和溢价率等多项指标来确定，原则上洋房为单价2.5万元/平方米以上或总价300万元以上；公寓为单价3万元/平方米以上或溢价50%以上；别墅为总价500万元以上。

　　据了解，凯旋新世界[8.13 -0.97% 股吧 研报]新一期去年以均价6万元的新纪录惊艳全城，其最贵的单位据说卖到了12万元/平方米。

　　不过，眼下豪宅似乎遇到“叫好不叫座”的尴尬。仲量联行在日前召开的“2011年第三季度广州房地产市场回顾”发布会上指出，由于市场观望气氛浓，豪宅成交低迷。

　　“楼市调控政策和银行贷款收紧压制住宅市场的需求，成交量持续减少。高端市场方面，本季净吸纳量仍然低，三季度豪宅一手成交约500套，较二季度增加31%，但同比减少32%。市场气氛疲弱加上成交低迷，使部分发展商延迟推盘，被迫压价。”仲量联行表示，广州三季度只有一个豪宅项目推出，位于番禺区的星河湾盛荟为市场增加约266个新增供应单位。本季新竣工项目有位于荔湾区的逸翠湾二期，为全市豪宅总存量增加约480个单位。

　　值得关注的是，三季度广州豪宅平均净租金为69元/平方米月，环比微升1.5%。与此同时，豪宅市场价格平稳，仅微升0.3%，跑输广州住宅市场的整体涨幅。而据合富辉煌[1.76 0.57%]统计，前三季度广州十区成交均价13339元/平方米，同比上涨3.6%。

　　来年豪宅整体价值或下跌

　　据了解，到年底前广州将有一批豪宅新盘扎堆上市，其中不乏地段优越的越秀、天河、荔湾和海珠等市中心区超豪项目相继推出；而价钱较为实在一点适合普罗大众的，就是大学城、金沙洲、白云大道、番禺南村以及亚运城板块等，价格大约在2万元/平方米上下。

　　眼下是否买豪宅的最佳切入时机？

　　根据仲量联行广州及深圳董事总经理吴仲豪的判断，豪宅市场继续受银根收缩及楼市调控政策影响，市场观望气氛浓，成交低迷。他预计短期情况持续，建议购房者谨慎入市。

　　仲量联行广州战略顾问部主管唐文杰预测，因前三季度市场推出新货较少，开发商资金紧张，预计四季度新货推出数量增加，可能带动净吸纳量轻微上升。但鉴于政府严厉调控政策将持续，而外围金融环境恶化，投资需求减弱加上流动资金短缺，“未来12个月，预计豪宅整体售价将下跌。”

　　“至于什么时候可以趁低‘捞底’，我们的看法是，豪宅有下降压力，但向下调整幅度的比例预料不会太大。”唐文杰进一步分析，其实就楼价总体而言，近期已有所调整，开发商虽无明显降价行为，但已通过优惠、折扣等隐性调整，“未来经济运行的态势仍处于高通胀水平状态，楼价保持平稳的可能性还是比较大的。”换言之，想等豪宅跳水“劈价”，短期而言可能不太现实。