时评：以房养老离中国老人有多远

　　将房子抵押给银行、保险公司等金融机构，评估后获得一笔款项，由金融机构按月发放给抵押人用于养老直到其身故，被抵押房产处置后用于偿还贷款本息，增值部分还有望归抵押权人所有。这样一种和传统按揭方式相反的“倒按揭”养老模式，几年前在国内短暂露脸后归于沉寂，近期却又掀起了舆论热议。

　　讨论起始于今年9月29日，全国政协举办的“大力发展我国养老事业”提案办理会上，“以房养老”的提案再度成为公众关注焦点。近期，中信银行又打破金融产品上的坚冰，在业界率先推出养老按揭业务，将“以房养老”在实操方面推进了一步。

　　且来看这样一组数据，据国家相关部门统计，截至目前，中国有60岁以上老人1.78亿，占总人口的13.3%。其中失能和半失能老人约3171万人，大中城市空巢家庭高达70%。近年来，随着老龄化速度的加快，中国已逐步步入老龄化社会，“养老”成为社会保障体系面临的一个非常严峻的问题。

　　不少专家认为，当前除了社保、商业保险和企业年金等养老保障体系外，将老年人的资产通过配置变成养老资源，不失为一个新途径，这意味着以房养老在中国有生存土壤和发展空间，但同时，由于中国特殊的一些国情，譬如房屋产权70年、相关法律制度尚不完善、养老观念仍需不断更新等多个影响因素，也使得以房养老在中国推行起来并不那么容易。

　　以房养老，到底离中国的老人有多远呢？

　　养老按揭准入门槛颇高

　　“以房养老”的概念早在几年前就传入了中国，2008年初，仍在筹建中的幸福人寿当时就提出未来主营业务是“住房反向抵押贷款”(即“倒按揭”)，然而其后受制于保险公司不能直接投资不动产等法律条款限制，相关的产品至今未见面市。

　　不过这种“坚冰”局面近期被中信银行率先打破。中信银行近日在全国范围内发行首张中老年客户专属借记卡———“信福年华”卡，同时还推出了养老按揭等业务。

　　据了解，中信的 “养老按揭”业务是指老年人本人或法定赡养人以房产作为抵押向银行申请贷款用于养老，银行核定贷款额度后按月将贷款资金划入指定账户(信福年华卡)，借款人只需按月偿还利息或部分本金，贷款到期后再一次性偿还剩余本金。

　　然而，中信银行的这款业务并非所有有房产的老人都能申请。

　　具体说来，中信银行要求养老人本人须年满55岁，贷款金额最高不超过所抵押房产评估价值的60%，并且银行每月实际支付养老金额不超过2万元。利率方面最低按基准利率执行，根据客户资质情况或还会略有上浮。此外，最关键的一点是，银行要求申请人最好有两套或以上住房，且抵押给银行的房产不能是其唯一的自住房；如果老人只有一套房子，那么其赡养人就必须要有自有住房，且老人和其法定赡养人将成为养老按揭的共同借款人。

　　在还款方式上，该模式有按月偿还利息或约定部分本金两种方式，贷款到期后一次性偿还剩余本金。如到期后不能偿还本金，将以所抵押房产处置后资金偿还银行贷款。譬如一套房子评估后银行按月能够给抵押人发放5000元，但约定偿还1000元，那实际上抵押人拿到手的实际金额将只是4000元。

　　“谨慎小心”只为控制风险

　　从上述条件来看，中信银行的这款“以房养老”产品可谓非常小心翼翼。

　　“倒按揭”业务最早是在上世纪80年代中期由美国的金融机构率先创立的，有需要的老人将房产抵押给银行或保险公司等机构，然后每月从这些机构领取一笔养老金，老人过世后，房产便由这些机构来自由处置，或由其继承人处置后归还贷款本息。国外通常不会要求老人有多套房产，贷款年限也可以一直到老人过世。

　　然而中信银行却设置了多种限制条款。中信银行个贷部副总经理刘浩表示，完全参照国外“倒按揭”模式还存在一定难度，必须进行一定程度的改良以适应国情。中信银行广州分行零售部相关负责人接受羊城晚报记者采访时也解释说，要求申请人有多套房产或者需法定赡养人必须另有一套房产并共同借款，主要是因为当前法律规定上有限制，即银行不能处置贷款人的唯一房产。设定10年期限也是考量了未来房价波动、老年人生命周期等风险因素。而且在贷款到期后，银行要求贷款人最好还本付息，并不想由银行出面处置贷款人房产。

　　“这是因为银行处置要走法律程序，还要采取拍卖形式，会产生拍卖费用并会在房屋变现资金中扣除，这样处置的价格不会太高，实际上并不划算，还不如由贷款人自行处置后偿还，或许还有房屋增值收益。”上述分行负责人表示，为防范老年人意外身故风险，通常会要求贷款申请人在申请时做体检，健康的老人有望获得这种贷款。

　　由于按揭养老仍然属于消费类贷款的一种，为监控贷款去向，银行也要求贷款人定期提供相应消费发票、票据等说明资金使用情况，为防范未来房价波动风险，银行还会对房产价值做定期评估，并根据情况对贷款额度和期限进行动态调整。

　　市场前景仍有待观察

　　对于为何开发这样的一款产品，中信银行副行长曹彤表示，目前老年人群体的金融需求往往被金融机构所忽视。刘浩则表示，“养老按揭”业务既能缓解子女赡养老人的压力，又可增加老人可支配资金。

　　不过因为设定了诸多限制，不少人也质疑银行这样的做法能否对养老真正起到作用。譬如有多套房产的老人通常生活较为富足，是否有这种贷款需求，真正有需求的孤寡老人却可能因为种种原因无法贷款等。

　　对此，中信广州分行相关负责人指出，总体来说，这个业务还是有市场需求的，但更多集中在盘活固定资产、改善老人退休后的生活品质上。“譬如这个房子，你只是出租获得租金收入，并不能覆盖较好的生活需求，抵押给银行做倒按揭，就可让手中流动资金多起来，提升生活品质。出租会有空置期，租金也会有波动，做倒按揭能够让日常手中现金较有保证。”他还特别指出，和一般的住房抵押贷款业务对贷款人年龄和还款期有要求、如男性借款人要求不超过60周岁相比，“养老按揭”突破了这个限制，55岁以上老人才能申请，给出了10年贷款期，那么一位60岁的申请人最长可以按月拿钱到70岁，还是有帮助的。

　　“当然，我们现在这么谨慎也是因为市场上没有先例，一切都是摸着石头过河，未来市场情况到底如何还有待考察。”该负责人表示，中信应会在年内在广州推出该业务，不会专门辟出额度给该业务，但只要有符合的需求就会尽量满足。

　　知多少

　　何谓以房养老“倒按揭”？

　　所谓“倒按揭”就是“反向住房抵押贷款”，指房屋产权拥有者，把房子抵押给银行、保险公司等金融机构，后者在综合评估借款人年龄、生命期望值、房产现在价值以及预计房主去世时房产的价值等因素后，每月给房主发放固定资金。房主去世后，其房产出售，所得用来偿还贷款本息，其升值部分归抵押权人所有。这种贷款方式最大的特点是分期放贷，一次偿还，因与传统的按揭贷款相反，故被称为“倒按揭”。

　　以房养老在中国面临几大障碍？

　　“以房养老”在中国虽然备受关注，却总是进展缓慢，业内人士分析指出，几大障碍阻滞了其发展的步伐。

　　阻碍一：房屋产权70年问题。

　　阻碍二：房价下行风险和到期处置风险。有从业人员透露，这项工作的最大难度在于对国内房地产市场价格中长期走势、人均预期寿命等关键因素难以预测。对银行、保险公司等机构来说，倒按揭与正按揭恰恰相反，时间越长风险越大。而且，按揭结束后，如何将抵押房产变现对于金融机构来说也是一大考验，可能积累成巨大风险。

　　阻碍三：贷款人突然意外身故风险。银行方面表示，如果在还款期间贷款人突然意外身故会让银行陷入被动，增加了资金占用，还可能导致不良贷款。

　　阻碍四：养老观念仍落后。如果将自己居住多年的房产抵押给金融机构却不给子女，许多老人和年轻人还难以接受。

　　阻碍五：需求量到底有多大待考。尽管当前社会养老保障体系仍在完善中，但不少人认为，未来情况难以预测，不如趁年轻多赚些钱做养老储备更实际。

　　律师说法

　　70年产权到期后面临风险

　　羊城晚报讯 记者谭超报道：中国的住宅使用权只有70年，对“以房养老”会形成什么样的障碍？这是不少人的疑问。对此，岭南律师事务所律师唐明表示，70年产权到期后，抵押房屋面临有偿续期的问题，续期需要多少费用也是一个巨大的未知风险。

　　2007年出台的《物权法》已经规定，“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。”那么，既然是自动续期，70年产权为何还是以房养老的障碍呢？唐明表示，“自动”的含义仅仅表明住宅所有人不必像商业用地所有人那样，要在使用期届满前一年提出续期申请而自动地获得续期，而且政府有责任帮助住宅所有人完成续期。但是，这并不意味着这个过程是无偿的。

　　唐明进一步分析说：“简单地说，就是自动续期不等于无偿续期。关于70年之后如何续期的问题，至今还没有出台相关《细则》。此外，根据1995年实施的《房地产管理法》规定，土地使用权的续期需要重新缴纳土地出让金，否则土地使用权及其附着的建筑物，都将被政府无偿收回。”

　　因此，对于以房养老的前景，唐明并不看好：“银行推出金融产品，一定会尽量减低自身的风险，由于70年产权到期后，抵押房屋面临有偿续期的问题，续期需要多少费用是一个巨大的未知风险，所以大多数银行或者保险公司对于以房养老不会太感兴趣。”

　　他山之石

　　国外如何以房养老

　　美国：许多美国的老年人在退休前10年左右为养老买房子，将富余部分出租。美国政府和一些金融机构还推出“以房养老”的“倒按揭”贷款，对象为62岁以上的老年人。主要有三种形式：一、联邦政府保险的倒按揭贷款；二、由政府担保的倒按揭贷款，这种贷款有固定期限，老年住户须做出搬移住房及实施还贷计划后才能获贷；三、专有倒按揭贷款，一般由金融机构办理，发放贷款的机构与住户同享住房增值收益。

　　加拿大：超过62岁的老人可将住房抵押给银行，贷款数额1.5万-30万加元，只要不搬、不卖，房产主权不变，可一直住到享尽天年，由后人处理房产时折还贷款。

　　新加坡：60岁以上的老人把房子抵押给有政府背景的公益性机构，由后者一次性或分期支付养老金，老人去世时产权由这些机构处理，“剩余价值”(房价减去已支付的养老金总额)交给其继承人。这种模式风险较小。

　　日本：日本老龄化现象十分严重，导致其“以房养老”也非常普遍。通常选用“倒按揭”形式，适用于55岁以上的人群。这种贷款不需要还债，贷款人死亡时房子作为还债的资金。

　　微博(http://weibo.com)热议

　　“以房养老”人没走房子就没了

　　著名经济学家韩志国：70年产权制度必须废弃。居民花比世界上大多数国家均价还高的价格辛辛苦苦买的房子，竟然起不到养老作用。中国居民平均寿命为71岁，扣除买地和建房时间，房屋的实际产权年限大都为60年左右。如果想以房养老，等于人还没走，房子的产权已经没了。国家必须给民众稳定预期，产权制度改革已不容忽视。

　　媒体人张家齐：以房养老是否会变成以老养房？谁敢保证房价永远涨，涨到老？

　　Cici_熊玳仪：以房养老对于没有收入的老年人来说，是不错的选择。

　　天涯社区：“以房养老”和“养儿养老”，大家觉得哪个更靠谱？

　　doudoubo：以房养老根本就是个伪命题，在中国是行不通的。养老就是社会责任，不能依靠资产的膨胀来完成社会责任。一旦出现资产的膨胀，首先获利的和获利最多的不可能是大众，是拥有庞大资本的利益集团。况且资产膨胀到可以以房养老，那泡沫就实在太大，是泡沫就有被刺穿的一天。

　　溜达儿猫咪：我们这代人都在为房子奔波，居然告诉我们以房养老将成为主流，看来买房不能想着孩子读书了，得想能不能在生活不能自理时把它租给养老院。

　　吴先生：我是不会选择这种方式的，房价下行带来的风险很大哦，到时还不起怎么办？还不如年轻时多赚钱，多为以后养老打基础。(刘薇)