地产商进入去库存阶段 房地产投资增速或将大降

　　早报讯 22日，在天津举行的大宗商品交易市场发展论坛上，国务院发展研究中心市场经济研究所副所长邓郁松称，国内商品房的新开工面积增速已连续9个月大于销售增速。从产业建设周期上看，在未来一段时间内，商品房成品房库存压力明显加强，加之当前资金链收紧趋势明显，房地产商首要的要增收节支，压缩土地购买、投资项目进程，后续的房地产投资增速回落几成必然。

　　瑞银证券首席证券策略师陈李的观点是，今年四季度开始，地产商将进入“去库存”阶段，房地产的去库存不顺畅会迫使三四线城市部分小开发商资金链断裂，大幅甩卖，由此将导致房地产投资增速明年的大幅下滑。

　　有数据为证，大地产商的压力也不小，遑论小地产商。据财新网统计，前三季度，10家包括万科、金地(微博)在内的标杆房企中，有7家完成的销售不到全年目标的75%。

　　尽管房地产商销售有压力，但短期来看，指望大幅降价，似无可能。邓郁松说，全国房地产运行指标相对正常，中国新建商品住宅销售均价与收入比处于近10年来较低的水平。

　　长期而言，北京华远地产股份有限公司（600743）董事长任志强(微博)的看法是，中国房地产的刚性需求可能延续到2020年。

　　据财新网报道，任志强22日在北京举行的“第九届中国改革论坛”上，还直指“房价跌40%风险可控”是伪命题。

　　此前的10月19日，中国银监会主席刘明康在CEO组织峰会上称，从房地产贷款具体结构看，目前约98%的个人按揭贷款“贷款房价比”低于80%，按揭贷款平均“偿债收入比”为33%，超过1／2的按揭贷款和开发贷款都是在2009年二季度房价重新高企之前发放的，开发贷款的平均押品比例达到189%，即使房地产抵押品重度压力测试下跌40%，覆盖率仍高于国际通行的110%标准。

　　对此，任志强说，“房价跌40%风险可控”的根据，是历年个人按揭贷款数据，但是以前没有房价问题，这根本就不能累计计算。

　　“一个最简单的问题是，其他国家房地产信贷做压力测评，是因为他们有再贷款，就是房子从每平方米1000元涨到每平方米2000元，可以再到银行贷2000元。中国没有再贷款，房价是1000元，你已经付了600元钱了，本来就只有40%的实价，怎么可能有40%的压力问题呢？”任志强说。

　　邓郁松也提到了利率调整。邓郁松认为，未来关注房地产业变化，首要的是关注银行信贷情况。