陈淮：未来房地产需发展二三线城市和中小城镇

　　新浪财经讯 新浪金麒麟论坛今日在北京柏悦酒店召开，本次论坛主题是：中国经济的全球机会。 中国城乡建设经济研究所所长陈淮在“个人投资的全球配置时代”分论坛演讲中表示，后十年，中国核心问题是发展二三线城市和中小城镇。不是因为二三线城市没饱和，而是因为还有很大扩张余地。我们中国城市化的过程刚刚开头，远不到收尾的时候。

　　主持人：现在限购令下达以后，尤其我们最近听说银监会公布的数据，中国房地产市场有承受房价下跌40%的承受能力，以及高盛公布的数据，他们也预计中国的房价可能会下跌20%左右，您怎么看最近我们大家看到的这些数据。

　　陈淮：出这些数据的人学过房地产经济学吗？假定在过去十年我们在北京、上海盖了100栋房子，未来十年我们在甘肃、山西等地方盖1000栋房子，评价房价会跌20%吗？一定会的，意味着北京的房价就便宜吗？多简单的道理，一个姚明加一个潘长江，他们俩评价身高1.78，一个姚明加两个潘长江，他们平均身高1.68。我们前十年住房建设的特大沿海城市，真正出新闻过去是哪儿？就是屈指可数的大城市，这个时代过了。比如到北京看奥运会，我们要不要集中人力、物力、政策等多方面资源，政治市容，修地铁，上海也是一样。后十年，我们核心问题是发展二三线城市和中小城镇。

　　你刚才说了“限购”两个字，限购有两个理由，一个中国是一个人多地少的国家，而且我们是住房绝对短缺的国家，我们得优先满足那些以住为目标，而不是满足诸位今天来到会场上鸡蛋多的没地搁的理由。

　　第二个，特殊的理由，北、上、广、深这些城市，他的土地已经过度承载，无论房地产这个市场高度繁荣还是箫条，总之他已经装不下这些人了。我们又要把更多人装在城里，往哪儿装？后十年、后二十年一定是二三线城市，中小城镇。如果我们这个假设成立的话，跌20%平均房价奇怪吗？因为新的建设构成会发生变化，所以这种预测要我说，跟江湖术士没多大区别。

　　为什么以媒体为代表的一解读我就害怕，一个普遍性原因，在我们未来十到二十年住房供给不能满足所有人的需求，优先满足自住性需求，这是一个普遍性，大中小城市都有。

　　但是还有一个特殊性的原因，大城市不管房地产高涨繁荣与否都限制你进来。比如我们研究机构要招人，每年招大学毕业生，自然有进京指标，今年不行了，招三个只有一个进京指标。假定我今年接受新的毕业生，有两个必须是北京人。我们有一个必须做的事，让更多人住城里，所以要在二三线城市。不是因为二三线城市没饱和，是因为那个地方还有很大扩张余地。我们中国城市化的过程刚刚开头，远不到收尾的时候。