坑爹的购房成本

　　东地产 童丹霞 车润宇 汪露 报道

　　2008年，全球金融危机的时候，中国曾经出现过一句话：买房爱国。

　　当时投资买房，所赋予的含义不仅是提振国家经济，更是和拯救全球经济联系到一起。

　　各种刺激买房政策纷纷出台，不仅首付降低，利率优惠打折也司空见惯，银行开发商都在对购房者说着相同的话：买吧！这么优惠你还不出手？

　　彼时，购房者随便掏出几十万，就能撬动几百万的房子，利率优惠更是让投资成本折上加折。

　　如今3年过去，购房者忽然发现，在连续的限购、提高首付、加息和上浮房贷利率后，投资买房的成本，在大踏步地往前走。已经到了3年来成本最高的时刻。

　　首先，三套房不让买了。

　　要买得想出种种奇招，“包装”一个购房名额，还得担惊受怕。

　　其次，二套房首付大大提高，以小搏大的买房的杠杆不大好用了，要买房，大量的资金就得被占用。

　　二套房“歧视性”的利率，更是让享受惯了银行优惠待遇的投资者，感觉到了有形的压力。

　　现在，首套房利率也要上浮了！

　　投资成本上升，成了所有留在这个市场和想要进入这个市场的人心头的通病。

　　多还了几十万

　　著名作家叶圣陶先生，曾经写过一篇文章《多收了三五斗！》

　　现在楼市里的投资者，面临着另外一个困境：多还了几十万。

　　从几年前利率打折，到现在不断加息，不断上调贷款利率，投资者蓦然回首，忽然发现：从现在开始向银行贷款买房，支付的利息是08年来最高的利息水平。

　　相比过去，无论是首次置业者，还是投资客，都要多还几十万。

　　首套房贷的利率从以前的7折上调到基准利率，再从基准利率上浮5%到10%，意味着购房者的实际利息成本增加了30%-40%。

　　首套房：

　　月供利息越来越多

　　《东地产》记者电话咨询了解到，目前农业、工商、建设、交通、民生、渣打、花旗等银行首套房贷款利率仍然按照基准利率执行，而中国银行和广发银行分别按照1.05倍和1.1倍基准利率执行。

　　尽管大部分银行没有在基准利率的基础上进行上浮，相对于年初多数银行首套房贷利率的8.5折基准利率，加之今年的连续加息，首套贷款购房者的购房成本较之2011年年初大大增加。

　　即将步入婚姻殿堂的郑小姐最近打算以单价2万/平米左右在中外环贷款购买一套100平米的新房，首付至少三成，小郑预计贷款130万20年期。相对于2011年1月份，郑小姐的购房成本增加292656.33元，每月还款额增加1219.4元(如图一)。

　　“如今房贷利率已经是10年来的最高标准了，如果银行再上浮基准利率，对于很多像我这样的首次置业者来说，月供相对于年初就增加一千对块，恐怕要‘贷不起款’了。”郑小姐感慨。

　　二套房买房成本：

　　占用资金越来越多

　　对二套房买家而言，如今所能享受的最低贷款利率已达7.755%，高于基准利率10%，是三年来的最高点。

　　《东地产》记者以上周上海商品房成交均价2.21万元/平米，100平米作为计算，目前房子总价221万元，二套房贷款首付需60%以上，需花费132.6万元，贷款88.4万元，按贷款30年，等额本息还款法计算购房者每月需还款6336.14元，总还款额为228.1万元，支付利息高达139.7万元。

　　近三年以来，贷款利率最低的为2008年12月23日的贷款基准利率为5.94%，第二套房贷款利率为基准利率的1.1倍达6.534%，二套房首付需40%。

　　仍旧以2.21万元/平米，100平米作为计算，总价仍旧是221万元，二套房首付40%，88.4万元，就首付上来说，11年比08年多增长了44.2万元。仍旧以贷款88.4万元来计算，按贷款30年，等额本息还款法计算购房者每月需还款5607.26元，总还款额为201.86万元，支付利息达113.46万元。

　　通过计算，我们发现11年比08年从首付上来说，多占用了资金44.2万元，每月还款额多增了728.88元，总还款额多增加了26.24万元。

　　三套房买房成本：

　　风险成本巨大

　　按照政策，想要购买第三套房，已无路可循，但一些购房者通过假离婚、预登记但不办证、公司名义买房再转个人等方式依然活跃在楼市中。

　　《东地产》记者近来调查发现，没有购房资格的买家正想法设法挤入楼市，成本和风险随之上升。

　　“最简单的方式，如果你是已婚，可以选择假离婚，签订离婚协议时候，将全部的房子转归另外一方所有转户只需105元/套，存款归你，然后你再去购买房子，等房子购买好以后，再复婚。”中介人士向《东地产》表示。

　　除去通过假离婚买房外，《东地产》了解到，部分购房者不惜一次性付款买下物业，采取预登记，缓办房产证方式，赌未来1年限购令取消。

　　“由于现在购买的房子，多不是现房，需要等一至二年以后才能够拿到房子，所以可以采取预房登记，缓办房产证的方式。因为只有在办理房产证的时候才会查询你是否被限购了，而预房登记这一步是不会有的，两年以后的政策没有人知道，也许到时候限购取消了，你就可以去办理房产证了。但此方法的缺点是对客户来说可能感觉不是特别安全以及投资方便，因为属于未过户，需要与开发商签订保障合同，来确保房子的归属性，且多需要买家一次性付款。”沪上一家中介机构经理向《东地产》透露。

　　而通过公司名义买房再转入个人名下，也屡见不鲜，不过再转入个人名下时所支付的税费较高。

　　由于公司名义买房转让个人所交的税是以其利润来交，大约需要交土地增值税30%~40%，个税20%，营业税5.65%。如果盈利是200万左右的话大约是交100万左右，100万左右是交40万左右。

　　《东地产》在调研中发现，三套房投资者相对于首套房和二套房购房者，不仅资金成本大为提高，而且投资风险也在加大，潜在的风险成本远远高于前两者。

　　通胀下买房还是首选

　　上调首套房贷约等于面向房贷加息两到三次，成本提高不可避免。

　　不过，从长期看，经济学家叶檀认为，由于购房者减少导致房价下降，由此出现的市场现象是，资产价格下降而债务价格上升，这是摧毁房地产泡沫的利器。刚性购房者需要做一个基本判断，如果判断房价下跌而债务上升，最好的办法是持币待购，静等手中的货币相对于房地产的购买力上升。

　　这也就意味着，房价下跌将弥补甚至大大超越原有的成本空间。

　　持币观望究竟需要持续多久，尤其是在通胀风险不断加大之际。

　　从米价、菜价、油价等生活用品的纷纷提价，到衣服、学费的一路走高，高速飞涨的物价正迅速吞噬我们的购买力。在通胀时代，把钱存在银行，虽然利息一直在加，但是加息的幅度远赶不上CPI的上涨单纯持有货币的结果就是财富缩水。如何才能打赢个人财富的保卫战？

　　“其实买房具备抗通胀这一功能，只是2011年开始的多项紧缩货币政策，使得这一功能有所削弱，也就是说现在买房投资抗通胀难度有所增加。如今银行房贷利息已经是7.05，如果乘以1.1倍就达到7.75。以此计算，一旦房价上涨加上租金收益，如果两者之和大于银行贷款利息，大于税费，以及通胀导致的货币贬值，这三者之和的话，房子投资仍是具备抗通胀功能。” 刘承健指出。

　　负利率、通胀预期、成本上升与实体经济的艰难处境无一不加剧了房地产投资的热情，货币泡沫是房地产泡沫之因，当货币泡沫未除，上调存准率取代了加息，证券市场在谷底徘徊，房地产市场的热情从未熄灭，蠢蠢欲动。

　　根据数据显示，10月18日，国家统计局发布《9月份70个大中城市住宅销售价格变动情况》，9月份，同比涨幅在5.0%以内的城市有49个，比8月份增加了4个。同比下降的城市仅1个，虽然9月涨幅回落城市59个，比8月份增加19个，但是同比涨幅在5.0%以内的城市依然是49个，比8月份增加了4个，说明国务院楼市调控遭遇前所未有的压力，部分二三线城市房价上涨的脚步未能够停止。一方面是通胀高位不下的压力和供求不平及热钱冲击楼市等购买力旺盛的现象，部分二三线城市房价下降的动力不大。另外一方面是市场流动性过剩和负利率及各大城市大规模城市建设等，使限购城市的资金和购买力转移到未限购城市，导致调控的效果大打折扣。

　　在限购政策下，房地产价格被强行抑制，而超过半数的人在等待房价下跌抄底，一旦限购政策放松，房价将进入大幅反弹期。

　　贷款利率上浮 多输结局

　　现在看来，首套房贷款利率的上浮，首次置业买家并不是唯一受到影响的一方。因为首次置业买家受影响而引起的“蝴蝶效应”，波及到了开发商、房东和二手中介。

　　开发商：

　　冬季节奏被打乱

　　首套房利率上浮，这对于开发商而言，无疑是雪上加霜。

　　由于限购限贷等一系列调控政策的累加效应，投机需求被有效的抑制了。近半年来萎靡不振的成交，居高不下的库存，屡屡受阻的资金周转，开发商只能退而求其次将目光定位在刚需购房者。

　　但是这次银行不合时宜的上调首套房贷，委实让开发商措手不及。首套房一般为刚需者购买，对购房成本异常敏感，如此一来更会放缓购房步伐。

　　《东地产》调查发现，很多开发商寄希望于冬季能够通过降价跑量，回收现金流。然而，政府出台的新政策打乱了这一计划。

　　一家开发商营销总监对《东地产》表示：现在是三套房限购、二套房限贷，首次套“高利贷”，购房者被全面逼出市场，开发商的冬季即使降价，效果也会打折扣。

　　房东：

　　房东祸福不一

　　对于房东来说，则要分为两种情况，若没有资金压力，或会选择转售为租，通过延迟房源入市，那么受到的影响并不大。

　　若有资金周转的需求而需要急售，那么首套房商贷利率的上浮自然会对这类房东有所打击，会成为他们降低房价的催化剂。

　　《东地产》从上海多家中介门店了解到，首套房利率上调后，部分买家的观望情绪加重，市场现在是冷上加冷。

　　买家：

　　祸福难料

　　对于购房者来说，还款额增加将进一步加剧他们的观望情绪。因祸得福的是，开发商或是房东的降价让步，有可能弥补成本造成的损失。

　　不过，从银行放款周期上来看，银行放款周期一般在3-4个月不等，这就意味着，现在送进银行的单子，至少要等到年底或是明年初，甚至更长的时间才能放款。

　　中介：

　　提前过冬

　　自从限购令以来，二手中介的日子一直就不好过。很多二手中介被迫将业务重心调整到一手房代理和商业地产代理上。

　　在二手房市场，买卖方面中介主要集中于做首次置业的刚需房源，此外，再加上部分租赁业务。

　　此次手套房贷利率调整，对中介的业务量再次形成冲击。

　　《东地产》从上海多家门店了解到，利率调整以来，向中介咨询相关政策的购房者较多，但原先有购房打算的部分购房者开始打退堂鼓。

　　律师在线

　　签买房合同要写清贷款条款

　　近一周以来，各地银行纷纷提高了首套房的房贷利率，首套购房者中的大部分人经济能力本来就不是很强，每月的银行贷款每月还款额对其购房选择来说是有很大影响的，所以签约时有一些事项还是需要提醒注意的。

　　从目前的市场上的房屋买卖渠道来看，购房者基本上是通过2种渠道购房，即直接向房产商购买房屋或通过房产中介公司购买二手房。直接向房产商购买房屋，通常在签订正式买卖合同前房产商会与购房者签订一份《订购协议》；通过房产中介公司购买二手房，通常在签订正式的房地产买卖合同前中介公司会要求与中介公司及出售方签订一份《房地产居间(买卖)协议》，该协议有居间和买卖两重性质。

　　无论是签订《订购协议》还是签订《房地产居间(买卖)协议》，其中对于购房条件的约定对购房者来说都是将来签订正式合同必须要遵守的，所以千万要对条款理解清楚了再签，特别是相关的贷款条款。因为根据目前银行的房贷审批程序，购房者在没有签订正式合同并支付首付款前，贷款能否通过审批、审批通过的贷款成数、发放贷款时间等基本都是不确定的，所以贷款条款的约定是非常重要的。

　　也就是说，如果出现了购房者无法接受贷款审批结果，双方如何处理的相关事项应该在签订《订购协议》或《房地产居间(买卖)协议》时就约定清楚，在正式的买卖合同签订时也同样要约定清楚。

　　针对目前首套房贷利率上浮的情况来说，各个银行的上浮幅度有所不同，有的幅度较小，有的幅度也是很大的，达到了30%，总的趋势是往上的。所以购房者除了对自己的月还款承受能力有个预估之外，还应当对万一超出自己承受能力的情况如何处理的合同条款与出售方进行协商，协商达成一致后都要用书面的形式明确约定，以免到时出现纠纷。

　　对于出售方来讲也是一样的，合同条款约定的明确具体点，也便于将来合同的履行和纠纷的处理，对于购买方提出的要求不要置之不理，建议找一个双方都可以接受的折衷方案，这样也不容易引发纠纷。