北京一二手房价格倒挂显著 广州楼价轻微下降

　　眼下楼市最热的话题，就是降价了，昨天我们报道了上海出现的退房潮，在调控措施的不断深入下，楼市的价格，正在出现下调的积极信号，不仅是在上海，在北京，楼市的行情也在出现新的变化，我们的记者在北京市场调查发现，目前北京房产市场上，一二手房价格倒挂的现象越来越明显，同一楼盘或是同一区域中，二手房价格普遍高于一手新房。

　　记者首先来到位于北京东五环附近的一家售楼处，这个项目的三期在本周就将开盘销售，均价保持了6月份开盘的二期水平。

　　据销售员介绍，这个项目的历史价格最高曾达到过25000元左右，但由于楼市整体表现欠佳，半年以来一直保持在23000元左右。项目的一期目前已经入住，市场上也有二手房开始出售。一手房的价格在下降，二手房的价格是不是也在下调呢？记者随后来到附近的房地产中介公司，询问这个楼盘的二手房价。

　　有人告诉记者，大概两万三四吧。同一个楼盘，二手房价格居然比一手房还要高，这在以前是不敢想象的。而根据记者的了解，目前一二手房价格倒挂的现象，在北京楼市里，已经迅速蔓延，一些纯新楼盘虽然没有二手房可比较，但周边其他项目的二手房价也是普遍偏高。在北京城南的亦庄附近，在一家新开楼盘里，记者也得到了这样的答复。

　　销售人员说，现在卖两万三四的，一次性付款98折，按揭99折。

　　在这个楼盘里，以记者看上的一套单价23500元的房子计算，一次性付款的单价相当于23000元。而就在附近的一家房产中介公司，记者了解到，在这里挂牌的最便宜的一套二手房单价也在23000元左右，但这只是裸价，还不包括相关的税费和中介费。

　　中介公司告诉记者，我给你的只是裸价，不包括税费。3%的契税、5.5%的营业税，再加上3%的中介费，一套房下来，就平白无故的多出20多万。而在旁边的一家中介公司，二手房价格更是高的离谱。

　　目前，北京市场上一二手房价格倒挂现象，在统计数据上，差距越来越明显，据统计，北京1-8月二手住宅成交均价为23709元，而一手住宅则为22038元，价差达到7.5%，价格倒挂现象严重。

　　广州楼价轻微下降  中心五城区继续上涨 

　　北京的楼市价格，二手房的房价比一手房的价格还坚挺，这似乎在说明，买到房的消费者，不愿意降价，现在着急的，是盖新房的房产开发商，但相信随着消费者观望的时间加长，新房的价格还有可能继续探底。

　　北京的楼市价格在胶着中变化，而在广州，一手房的价格却呈现出上涨的态势，在广州六个主城区里，除了一个城区在下降之外，其他城区的房价都在不同程度的上涨。

　　广州市国土房管局发布最新数据显示，今年9月广州一手房价跌量平，一手房网签均价达13889元/平方米，环比下降2.4%。但中心城区房价依然坚挺，越秀区的一手房均价在二沙岛1.8亿天价别墅等高端住宅成交推动下，冲上四万元大关，成为广州房价最贵的区域。同时，中心六区房价除了天河出现了3.4%的下滑外，其他五区的房价均呈涨势。

　　一位市民告诉记者，如果房价允许的情况下我当然希望多置业，但现在的情况下是不可能的。 

　　广州房地产的一些业内人士指出，经过近一年调控，广州一手房价只是出现结构性的下调，在广州城市外围的花都、南沙等区域，房屋价格出现了不同程度的下调，成交量也有所放大，但广州中心城区的楼价，和今年年初相比，仍然有小幅上涨。

　　满堂红广州分公司研究部高级主任肖文晓告诉记者，中心六区楼价基本稳定，虽然开发商会有促销，以前开发商的折扣最多是9.8折、9.6折，现在有些开发商最低可以给出9折的优惠幅度，可以说现在房价比最高峰有所回落。

　　杭州：五年来最冷房博会落幕  五天共卖房129套

　　楼市的行情，每一个城市，都是不一样的，如果现在就要做出全国楼市普遍出现降价的论断，并不准确，广州楼市继续上涨的行情，就是一个例子，但在衡量楼市行情变化的重要指标城市，杭州，这里的楼市行情，上演的不是降价，也不是涨价，而是出人意料的冷清。今天是浙江省第十八届房博会的最后一天，过去四天的时间里，房展会的参观人次达到了28万人次，但房子总成交只有129套，这使得这一届房展会，成为杭州五年来最冷的一届秋季房交会。  

　　上午10点，记者在浙江第十八届房博会的和平展区看到，除了绿城、保利这样的大开发商，绝大多数展台前看房者寥寥，甚至有一些销售人员聚在一起闲聊打发时间。而在世贸展区，人气愈发低迷。

　　购房者告诉记者，想找个空点的日子过来，但是今天空的有点超出我的想象了，挺冷的。保利展台销售人员告诉记者，今天毕竟是星期一，很多人应该都上班了。

　　由于可选择楼盘数量较多，不少购房者都是一家一家地看过来，却没有急于下手的意思。

　　还有一位购房者告诉记者，先来看一下，想买大点的房子，但现在不是个气候 。

　　为期四天的房博会，商品房成交共113套，仅仅是07年房博会成交量的七分之一，是07年起成交量最少的一届秋季房交会。如此低迷的成交量再平摊到各家开发商头上，每个楼盘的成交量不过是个位数。不过，开发商们表示，对这届房博会的平淡冷清他们早已有心理准备。 

　　方正房产常务副总 朱宏波告诉记者，我们认为成交在个位数是一定的 实际上也有三套的成交。

　　德信地产市场部副经理张和顺告诉记者，我们具体还有几套在谈，已经明确签下合同的是一套，反正是只要参展了就好，以展示为主，有成交是惊喜。

　　二手房方面成交同样惨淡，四天时间只成交了16套。最后一天二手房展区内几乎看不到购房者的身影，只有销售人员聚首攀谈。不过，一二手联动项目倒是成为了拉动成交量的关键。

　　中原地产住宅部总监 王群英告诉记者， 我们现场，三天时间拉过去的客户有100多组 有意向的，成交也在40多组左右，买一手房的，二手的话成交是两组。

　　开发商定房价谨慎出声    购房者表示依然观望

　　花大价钱召开房博会，谁也没有料到行情会如此冷清，房地产企业通过房展会试水之后，应该对浙江楼市的行情有了一定的了解，在这次展会上，一些参展项目还只是图纸或者是在建楼盘，未来这些楼盘终究要进入市场，在经过房博会的冷清行情的测试之后，这些楼盘是否会下调价格呢？ 

　　在这次浙江房博会上，新推出的楼盘莱德·绅华府，是定于10月29日开盘，一期推出89方小户型184套，目前开发商介绍说，房子的开盘价已基本敲定，折前均价2万2千5左右。

　　莱德·绅华府策划胡怡琳告诉记者，因为我们价格已经定得比较理性了 属于申华版块一个很理性的定位 应该说房博会的影响会有 但是已经把它降得比较低了

　　在这次展会上，前段时间在浙江地区高调宣布“无理由退房”活动的嘉凯城名城公馆项目，也将于十月底首期开盘。据开发商透露，虽然房博会行情冷清，但对他们项目有购买意向的客户，超过了开发商的预期。但对于未来项目房价如何调整，开发商回答得非常含糊。

　　嘉凯城策划部工作人员 盛儒渊告诉记者，对名城这个项目，我们信心是有的，但是价格会相对来说比较理性一点。

　　展会上多数开发商谈到未来定价的问题，都采取了回避的态度，但也有例外，一些杭州市中心的楼盘，由于地理位置优势明显，在开盘价格的定夺上，开发商的底气很足，新湖武林国际，位于杭州环城北路杭州游泳馆隔壁，预计11月份开盘，未来这个项目的价格，开发商回答得很明确。

　　新湖武林国际置业顾问樊晓亮告诉记者，现在像杭州市武林门基本上是5万起 我们还是会坚持这个价格 本身这个楼盘我们也准备做长期准备 不是说今年或者明年马上要卖完

　　对于未来的价格，开发商们是各有各的打算，但购房者却也有自己的算盘。

　　一个购房者告诉记者，我准备12月份到明年3月买房，到年底了，房地产老板要回笼资金，一定要降价的，不降价是不行的。

　　财经链接  46家上市房企3季报出炉   机构观点不一 

　　各地的楼市，呈现的都是各地的风景，每一个地方的消费者，都有着自己的感受，但在资本市场上，投资房地产股的投资者，却是感受相同，随着近期上市公司的三季报陆续发布，地产板块中，已经发布三季报的46家公司数据显示，他们的现金流正在急速下滑，部分公司的业绩也在出现下滑，是投资还是不投资房地产股呢？

　　Wind数据显示，发布三季报的46家地产公司，经营活动产生的现金流总共为-336.84亿元，同比减少54.41%，净利润为135.44亿元，同比增长9.14%；46家公司中，31家公司业绩出现增加，15家公司业绩下滑。 

　　对于房地产板块接下来的走势，申银万国认为，现在房地产各种渠道的融资难度都在增大，地产项目销售萎靡，投资回落相对缓慢，他们认为，开发商资金压力将继续增加。另外，由于政策趋势并未有显著改善，而且基本面处于下行的过程中，因此预计板块近期缺乏趋势性机会，申银万国建议投资者重价值、轻政策，从价值的角度来看房地产股的投资。

　　中原证券的观点认为，年内调控政策不会转向。购房者的观望情绪也将有增无减，市场僵持局面会继续。另外，尽管房地产板块估值已经处于历史低位，但一个行业处于拐点时期，其估值逻辑上应该下跌，如果再叠加系统性风险，其相对估值就更加不能轻易言底，因此他们维持房地产行业同步大市的投资评级。

　　国信证券的观点比较乐观，他们认为，地产板块四季度跑赢大盘将是大概率事件。因为一季度地产板块涨幅第二，在宏观经济预期转差的情形下，地产板块政策面预期将明显好于今年一季度 ,而且估值更为低廉。接下来，大盘如果向下，地产将相对抗跌，而大盘如果反弹，无论技术修复还是政策推动，地产板块都有望率先反弹，因此他们建议投资者超配。

　　东方证券的观点则更为乐观，他们认为，调控政策已现阶段性底部。继佛山拟放松限购令，到南京21日提高公积金贷款额度，这些迹象，东方证券都认为是在显示政策放松或许已经是许多地方政府正在考虑的问题。但地产股持续的上涨还要等待行业政策出现真正放松、成交量出现明确持续回升。他们建议投资者中长期可布局业绩确定和销售良好的龙头股。